Ein Haus wird geerbt – und plötzlich geht es nicht nur um Immobilien, sondern auch um Steuern. Gerade bei älteren Wohngebäuden kann sich dabei eine entscheidende Frage stellen: Entspricht der für steuerliche Zwecke angesetzte Grundstückswert tatsächlich dem Wert, den die Immobilie am Markt erzielen könnte?
Ein aktueller Bewertungsfall aus dem Landkreis Altötting zeigt sehr anschaulich, warum der tatsächliche Zustand einer Immobilie eine erhebliche Rolle spielen kann.
Der Bewertungsfall
Gegenstand der Bewertung war eine Doppelhaushälfte aus den 1970er-Jahren mit Garage auf einem vergleichsweise kleinen Grundstück.
Das Wohnhaus verfügte über Keller-, Erd-, Ober- und ausgebautes Dachgeschoss und eine Wohnfläche von rund 135 m². Auf den ersten Blick also eine grundsätzlich gut nutzbare Wohnimmobilie.
Beim Ortstermin zeigte sich jedoch schnell, dass das Baujahr allein wenig darüber aussagt, welchen Wert ein Gebäude heute tatsächlich besitzt.
Große Teile des Hauses befanden sich noch in einem älteren beziehungsweise teilweise bauzeittypischen Zustand. Dazu gehörten unter anderem ältere Holzfenster, eine stark überalterte Ölheizung, eine einfache Elektroinstallation, ältere Sanitärbereiche sowie überholte Boden-, Wand- und Deckenoberflächen.
Hinzu kamen weiterer Instandsetzungsbedarf und deutlich sichtbare Rissbildungen.
Damit stellte sich eine zentrale Frage der Immobilienbewertung:
Wie berücksichtigt man einen erheblichen Modernisierungsstau, ohne einfach sämtliche theoretischen Sanierungskosten vom Immobilienwert abzuziehen?
Sanierungskosten sind nicht automatisch Wertminderung
Das ist einer der häufigsten Denkfehler bei älteren Immobilien.
Bei einer überschlägigen Betrachtung können für Fenster, Heizung, Elektroinstallation, Bäder, Dach, Wärmedämmung, Oberflächen und weitere Arbeiten schnell erhebliche Beträge zusammenkommen.
Im vorliegenden Fall ergab eine überschlägige Zusammenstellung möglicher Maßnahmen ein Volumen von deutlich über 100.000 Euro.
Das bedeutet aber nicht, dass der Verkehrswert automatisch um denselben Betrag sinkt.
Der Immobilienmarkt funktioniert nicht nach der Formel:
Neuwert – sämtliche Sanierungskosten = Verkehrswert.
Ein Teil der Altersentwicklung ist bereits über die Restnutzungsdauer und damit innerhalb der Wertermittlungsverfahren berücksichtigt. Zudem führt beispielsweise eine Investition von 20.000 Euro in eine neue Heizungsanlage nicht zwingend zu einer Wertsteigerung von ebenfalls 20.000 Euro.
Entscheidend ist vielmehr:
Wie reagiert ein durchschnittlicher Käufer auf den vorhandenen Zustand und welchen Preisabschlag würde der Markt hierfür voraussichtlich vornehmen?
Im Gutachten wurde deshalb der vorhandene Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf als besonderes objektspezifisches Merkmal berücksichtigt. Der marktbezogene Wertansatz hierfür betrug 70.000 Euro.
Dabei handelt es sich ausdrücklich nicht um eine vollständige technische Sanierungskostenberechnung, sondern um eine sachverständige Einschätzung der wertrelevanten Auswirkungen auf den Grundstücksmarkt.
Was sagt der Grundstücksmarkt?
Auch der Bodenwert musste nachvollziehbar hergeleitet werden.
Für das Grundstück wurde der amtliche Bodenrichtwert des zuständigen Gutachterausschusses herangezogen. Dieser betrug zum maßgeblichen Bodenrichtwertstichtag 290 Euro je Quadratmeter.
Bei einer Grundstücksfläche von 272 m² ergab sich damit ein Bodenwert von rund 78.900 Euro.
Interessant wird der Fall jedoch beim Blick auf die Immobilienpreise.
Aktuelle Immobilienangebote können bei der Einschätzung des Marktes hilfreich sein. Sie dürfen aber nicht mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen verwechselt werden.
Gerade bei älteren Häusern zeigt sich außerdem, wie problematisch reine Quadratmeterpreisvergleiche sein können.
Eine modernisierte Doppelhaushälfte und ein weitgehend unsaniertes Gebäude aus den 1970er-Jahren können zwar eine ähnliche Wohnfläche besitzen – wirtschaftlich handelt es sich für einen Käufer aber um zwei völlig unterschiedliche Angebote.
Denn beim älteren Gebäude muss der Erwerber neben dem Kaufpreis zusätzlich erhebliche Investitionen einplanen.
Auch die Marktmiete muss zum Zustand passen
Dasselbe Problem tritt beim Ertragswert auf.
Die untersuchten Mietmarktdaten zeigten für den örtlichen Markt teilweise deutlich höhere Angebotsmieten. Für das Bewertungsobjekt wurde trotzdem lediglich eine nachhaltig erzielbare Wohnraummiete von 8,00 Euro je Quadratmeter und Monat angesetzt.
Warum?
Weil nicht die durchschnittliche Angebotsmiete irgendeiner Wohnung oder eines modernisierten Hauses entscheidend ist.
Maßgeblich ist die Miete, die für genau dieses Objekt in seinem tatsächlichen Zustand nachhaltig erzielbar erscheint.
Eine Immobilie mit alter Heiztechnik, älteren Fenstern, einfacher Elektroinstallation und nicht modernisierten Sanitärbereichen kann nicht ohne Weiteres mit zeitgemäß modernisiertem Wohnraum gleichgesetzt werden.
Zwei Bewertungsverfahren – fast dasselbe Ergebnis
Für die Doppelhaushälfte wurde das Sachwertverfahren als maßgebliches Verfahren eingesetzt. Das ist bei typischerweise eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern beziehungsweise Doppelhaushälften naheliegend.
Zusätzlich wurde ein Ertragswertverfahren zur Plausibilisierung durchgeführt.
Das Ergebnis war bemerkenswert:
Sachwert: rund 249.000 Euro
Ertragswert: rund 248.000 Euro
Obwohl beide Verfahren von unterschiedlichen Überlegungen ausgehen, lagen ihre Ergebnisse nahezu identisch.
Unter Würdigung der Marktverhältnisse und sämtlicher wertrelevanter Eigenschaften wurde schließlich ein Verkehrswert von
250.000 Euro
zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag abgeleitet. vw_2026_10-807(2)
Warum dieser Fall für Erben interessant ist
Der Bewertungsfall zeigt exemplarisch, warum bei einer Erbschaft nicht allein Grundstücksgröße, Wohnfläche und Baujahr betrachtet werden sollten.
Der tatsächliche Immobilienwert kann wesentlich davon beeinflusst werden, ob beispielsweise
- Heizungsanlage und Haustechnik veraltet sind,
- energetischer Modernisierungsbedarf besteht,
- Fenster und Sanitärbereiche noch einem älteren Standard entsprechen,
- Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind,
- bauliche Auffälligkeiten vorhanden sind oder
- die Immobilie aufgrund ihres Zustands nur für einen eingeschränkteren Käuferkreis interessant ist.
Genau hier kann § 198 BewG Bedeutung erlangen.
Das vorliegende Gutachten wurde unter anderem erstellt, um im Rahmen der Erbschaftsteuerfestsetzung einen gegebenenfalls niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Bewertungsstichtag war der Todestag des Erblassers; im konkreten Gutachten der 15. August 2026. vw_2026_10-807(2)
Der entscheidende Unterschied: rechnen und bewerten
Eine professionelle Immobilienbewertung besteht nicht darin, einige Quadratmeter mit einem Durchschnittspreis zu multiplizieren.
Die eigentliche sachverständige Arbeit beginnt dort, wo Durchschnittswerte nicht mehr ausreichen.
Wie ist ein Modernisierungsstau vom Markt einzuschätzen? Welche Miete ist für den tatsächlichen Zustand nachhaltig? Welcher Bodenrichtwert ist maßgeblich? Wie sind Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze anzuwenden? Und welche Besonderheiten sind bereits innerhalb des Bewertungsmodells berücksichtigt, damit es nicht zu Doppelansätzen kommt?
Der vorliegende Fall zeigt sehr deutlich:
Ein Gebäude kann auf dem Papier 135 m² Wohnfläche haben – der Markt kauft aber keine Quadratmeter. Er kauft Lage, Grundstück, Bausubstanz, Ausstattung, Zustand, Risiken und zukünftigen Investitionsbedarf als Gesamtpaket.
Und genau dieses Gesamtpaket muss ein Verkehrswertgutachten abbilden.