Bei einer Trennung oder Scheidung stellt sich häufig eine scheinbar einfache Frage: Was ist das gemeinsame Haus heute wert?
In der Praxis kann die Antwort deutlich komplexer sein. Ein aktueller Bewertungsfall aus meiner Sachverständigentätigkeit zeigt dies besonders gut. Bei einem älteren Einfamilienhaus mit mehreren Bau- und Modernisierungsphasen musste neben dem baulichen Zustand insbesondere ein lebenslanges und unentgeltliches Wohnungsrecht berücksichtigt werden.
Der Fall zeigt zugleich, warum Online-Immobilienpreise oder eine überschlägige Maklereinschätzung für eine Vermögensauseinandersetzung häufig nicht ausreichen.
Ausgangssituation: Immobilienbewertung nach einer Trennung
Die Eigentümer eines Einfamilienhauses benötigten für ihre Vermögensauseinandersetzung eine unabhängige Bewertung.
Das Wohnhaus war ursprünglich bereits vor mehreren Jahrzehnten errichtet und später mehrfach erweitert, aufgestockt und modernisiert worden. In jüngerer Vergangenheit waren unter anderem die Heizungsanlage und Teile der energetischen Ausstattung erneuert worden. Zusätzlich befand sich auf dem Gebäude eine Photovoltaikanlage.
Auf den ersten Blick handelte es sich damit um ein typisches, über Jahrzehnte gewachsenes Einfamilienhaus.
Die Besonderheit lag jedoch im rückwärtigen Gebäudeteil.
Dort bestand zugunsten eines früheren Eigentümers ein lebenslanges und unentgeltliches Wohnungsrecht.
Ein Wohnungsrecht ist mehr als eine Grundbucheintragung
Bei der Immobilienbewertung reicht es nicht aus, lediglich festzustellen:
„Im Grundbuch ist ein Wohnungsrecht eingetragen.“
Entscheidend ist vielmehr, welche tatsächlichen Rechte und Pflichten damit verbunden sind.
Im vorliegenden Fall durfte der Wohnungsberechtigte einen größeren Teil des rückwärtigen Wohnbereichs nutzen. Darüber hinaus bestanden Mitbenutzungsrechte an weiteren Gebäude- und Grundstücksteilen.
Gleichzeitig trafen den Eigentümer bestimmte Verpflichtungen zur Erhaltung der Nutzbarkeit. Insbesondere waren nach den vertraglichen Vereinbarungen bestimmte Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen vom Eigentümer zu tragen.
Für einen potenziellen Käufer bedeutet ein solches Recht eine erhebliche Einschränkung: Er erwirbt zwar das gesamte Grundstück, kann es aber zunächst nicht vollständig selbst nutzen oder frei darüber verfügen.
Das wirkt sich auf die Marktgängigkeit und damit auf den Verkehrswert aus.
Zuerst wird der unbelastete Immobilienwert ermittelt
Ein sinnvoller Bewertungsaufbau besteht darin, zunächst die Frage zu beantworten:
Welchen Verkehrswert hätte das Grundstück ohne das bestehende Wohnungsrecht?
Hierzu wurden sowohl das Sachwertverfahren als auch ergänzend das Ertragswertverfahren herangezogen.
Beim Sachwertverfahren stehen insbesondere der Bodenwert und der Wert der vorhandenen baulichen Anlagen im Mittelpunkt.
Das Ertragswertverfahren betrachtet dagegen die nachhaltig erzielbaren marktüblichen Erträge des Objekts.
Gerade bei einem überwiegend eigengenutzten Einfamilienhaus dient der Ertragswert häufig als zusätzliche Plausibilisierung des Sachwerts.
In diesem Fall lagen die Ergebnisse beider Verfahren erfreulich nahe beieinander. Das ist bei einer Verkehrswertermittlung ein wichtiger Plausibilitätsindikator.
Unterschiedliche Gebäudeteile brauchen unterschiedliche Mietansätze
Eine weitere Besonderheit bestand darin, dass Hauptgebäude und Wohnungsrechtsbereich qualitativ nicht gleichwertig waren.
Der überwiegend von den Eigentümern genutzte Bereich war teilweise modernisiert. Der rückwärtige Wohnbereich wies dagegen einen deutlich einfacheren und älteren Ausstattungsstandard auf.
Alte Fenster, ein älteres Badezimmer sowie teilweise ältere Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen beeinflussten die wirtschaftliche Qualität dieses Gebäudeteils.
Deshalb wäre es nicht sachgerecht gewesen, für die gesamte Wohnfläche einen einheitlichen Mietwert anzusetzen.
Stattdessen wurden für die unterschiedlichen Bereiche differenzierte marktübliche Mietansätze verwendet.
Genau solche Unterschiede können bei einer pauschalen Bewertung über einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis leicht verloren gehen.
Technische Sanierungskosten sind nicht automatisch gleich Wertminderung
Auch beim vorhandenen Modernisierungsbedarf ist Differenzierung erforderlich.
Bei einer technischen Betrachtung können sich schnell erhebliche Beträge ergeben: Fenster, Sanitärbereiche, Elektroinstallation, Oberflächen oder vorhandene Schäden verursachen im Fall einer vollständigen Sanierung hohe Kosten.
Für eine Verkehrswertermittlung gilt jedoch nicht automatisch:
Sanierungskosten = Wertminderung.
Ein Teil einer Sanierung führt schließlich zu einer Verbesserung und gegebenenfalls zu einem höheren Standard. Hinzu kommt, dass einzelne Maßnahmen möglicherweise erst in einigen Jahren tatsächlich durchgeführt werden.
Im konkreten Fall wurde deshalb aus den technisch denkbaren Kosten ein marktbezogener wertrelevanter Minderbetrag abgeleitet.
Damit soll genau das berücksichtigt werden, was ein gewöhnlicher Marktteilnehmer beim Kauf tatsächlich preislich berücksichtigen würde.
Wie wird ein lebenslanges Wohnungsrecht bewertet?
Besonders interessant war die Bewertung des Wohnungsrechts.
Eine Möglichkeit besteht zunächst darin, den wirtschaftlichen Vorteil des Wohnungsberechtigten zu bestimmen. Ausgangspunkt ist vereinfacht die marktübliche Miete für die Räume, die aufgrund des Wohnungsrechts unentgeltlich genutzt werden können.
Anschließend werden unter anderem berücksichtigt:
- die statistische Lebenserwartung des Berechtigten,
- der Kapitalisierungszinssatz,
- die nachhaltig erzielbare Marktmiete,
- vertragliche Kostenregelungen sowie
- gegebenenfalls weitere Rechte und Verpflichtungen.
Hieraus lässt sich ein rechnerischer Kapitalwert des Wohnungsrechts bestimmen.
Damit ist die Bewertung aber nicht zwingend abgeschlossen.
Rechnerischer Barwert und tatsächliche Wertminderung sind nicht immer identisch
Das war der entscheidende Punkt dieses Falls.
Der rein mathematisch ermittelte Kapitalwert des Wohnungsrechts bildete zwar eine wichtige Grundlage. Aus Sicht eines potenziellen Erwerbers bestanden jedoch weitere wirtschaftliche Einschränkungen.
Dazu gehörten insbesondere zusätzliche Mitbenutzungsrechte, Verpflichtungen des Eigentümers sowie die eingeschränkte Möglichkeit, das Gesamtobjekt während der Dauer des Wohnungsrechts vollständig selbst zu nutzen.
Deshalb wurde nicht einfach der mathematische Barwert vom Immobilienwert abgezogen.
Vielmehr wurde daraus unter Würdigung sämtlicher Vertragsbedingungen eine sachverständige Wertminderung durch das Wohnungsrecht abgeleitet.
Diese Unterscheidung ist wichtig: Der versicherungsmathematische Kapitalwert eines Rechts und dessen tatsächliche Auswirkung auf den Verkehrswert einer Immobilie können voneinander abweichen.
Auch frühere Kaufpreise müssen richtig eingeordnet werden
Im Bewertungsfall lag außerdem ein früherer Kaufvertrag vor.
Der damalige Kaufpreis war deutlich niedriger als der heute ermittelte Immobilienwert. Auf den ersten Blick könnte daraus der Eindruck entstehen, die aktuelle Bewertung sei zu hoch.
Bei genauerer Betrachtung zeigte sich jedoch ein anderes Bild.
Das Wohnungsrecht war Bestandteil der damaligen Vereinbarung und stellte wirtschaftlich eine zusätzliche Gegenleistung dar. Darüber hinaus bestanden zum Erwerbszeitpunkt bereits bekannte Mängel und erheblicher Modernisierungsbedarf. Weitere Umbau- und Renovierungsmaßnahmen waren vom Erwerber zu tragen.
Der damalige Geldkaufpreis stellte daher nicht ohne Weiteres den damaligen unbelasteten Marktwert der Immobilie dar.
Ein früherer Kaufpreis kann für eine heutige Bewertung durchaus hilfreich sein – er muss aber immer im Zusammenhang mit den damaligen Vertragsbedingungen betrachtet werden.
Photovoltaikanlagen gehören ebenfalls in die Betrachtung
Auf dem Wohnhaus befand sich außerdem eine einige Jahre alte Photovoltaikanlage mit einer Leistung von knapp 10 kWp.
Da keine vollständigen Ertrags- und Abrechnungsunterlagen vorlagen, konnte der Wert nicht aus tatsächlich nachgewiesenen Stromerträgen abgeleitet werden.
Die Anlage wurde deshalb unter Berücksichtigung ihres Alters, ihrer verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer und eines sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Nutzens überschlägig bewertet.
Auch hier gilt: Eine PV-Anlage sollte weder einfach mit ihren ursprünglichen Anschaffungskosten angesetzt noch vollständig ignoriert werden.
Warum ein Verkehrswertgutachten bei einer Trennung hilfreich sein kann
Bei einer Vermögensauseinandersetzung geht es häufig nicht nur um eine Immobilie, sondern auch um erhebliche finanzielle und persönliche Interessen.
Gerade deshalb sollte die Immobilienbewertung möglichst nachvollziehbar aufgebaut sein.
Ein Verkehrswertgutachten kann beispielsweise beantworten:
Was wäre die Immobilie ohne besondere Belastungen wert?
Welche Wertminderung entsteht durch ein Wohnungsrecht?
Wie wirken sich vorhandene Schäden und Modernisierungsmaßnahmen aus?
Welcher Wert verbleibt unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Besonderheiten?
Damit erhalten beide Seiten eine gemeinsame sachliche Grundlage – unabhängig davon, ob anschließend ein Ehepartner den anderen auszahlt oder die Immobilie verkauft wird.
Fazit
Der Fall zeigt, dass der Wert einer Immobilie nicht allein aus Wohnfläche und einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis abgeleitet werden kann.
Insbesondere lebenslange Wohnungsrechte, unterschiedliche Gebäudezustände, Modernisierungsbedarf, frühere Kaufverträge und besondere Nutzungsregelungen können den Verkehrswert erheblich beeinflussen.
Entscheidend ist dabei, einzelne Faktoren nicht mehrfach zu berücksichtigen. Ein Modernisierungsbedarf darf beispielsweise nicht zunächst vollständig als Wertminderung abgezogen und anschließend nochmals über das Wohnungsrecht berücksichtigt werden.
Eine sachgerechte Verkehrswertermittlung trennt deshalb zunächst die einzelnen Einflussgrößen und führt sie anschließend zu einem nachvollziehbaren Gesamtwert zusammen.
Gerade bei einer Trennung oder Vermögensauseinandersetzung liegt darin ein wesentlicher Vorteil einer unabhängigen Immobilienbewertung: Aus unterschiedlichen Vorstellungen über den Wert der Immobilie wird eine nachvollziehbare wirtschaftliche Grundlage für die weitere Einigung.