Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, war in den vergangenen Jahren eines der meistdiskutierten Gesetze rund um Immobilien, Sanierung und Heizungstausch. Insbesondere die sogenannte 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien beim Einbau neuer Heizungen hat bei vielen Eigentümern, Vermietern, Käufern und Sachverständigen für Unsicherheit gesorgt.
Mit dem Referentenentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG zeichnet sich nun ein deutlicher Richtungswechsel ab. Der Entwurf sieht nicht nur einen neuen Gesetzesnamen vor, sondern auch eine inhaltliche Neuausrichtung: weg von einer pauschalen Einbaupflicht, hin zu mehr Technologieoffenheit, Flexibilität und einer stärkeren Steuerung über Brennstoffe, Gebäudehülle, Digitalisierung und europäische Vorgaben. Die vorliegende Gegenüberstellung basiert auf dem Arbeitsstand vom 05.05.2026 zum Referentenentwurf vom 03.05.2026.
Ein neuer Name – und eine neue politische Rahmenerzählung
Schon der neue Gesetzesname zeigt, wohin die Reise gehen soll. Aus dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz, also dem „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“, soll das Gebäudemodernisierungsgesetz werden.
Damit verschiebt sich der Fokus sprachlich und politisch. Während das GEG stark mit Energieeinsparung und erneuerbaren Energien verbunden war, betont das GModG die Modernisierung der Wärmeversorgung. Der Entwurf spricht dabei ausdrücklich von der Abschaffung des sogenannten „Heizungsgesetzes“ beziehungsweise der Novelle aus dem Jahr 2023.
Für die Immobilienpraxis ist diese Änderung mehr als reine Kosmetik. Sie signalisiert, dass künftig nicht mehr allein die Art der eingebauten Heizung im Mittelpunkt stehen soll, sondern ein breiterer Modernisierungsansatz. Dazu gehören die Qualität der Gebäudehülle, die eingesetzten Brennstoffe, technische Nachweise, Gebäudeautomation und digitale Energieausweise.
Die 65-Prozent-Regel soll entfallen
Der wohl wichtigste Punkt: Die bisherige Kernpflicht des GEG, wonach eine neue Heizungsanlage grundsätzlich mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen musste, soll im neuen Entwurf entfallen.
Nach der Gegenüberstellung sollen § 71, die §§ 71b bis 71p sowie § 72 gestrichen werden. Damit würde die bisherige Detailarchitektur rund um die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Vorgabe wegfallen. Das wäre ein echter Systemwechsel.
Für Eigentümer bedeutet das zunächst: Der geplante Heizungstausch würde nicht mehr automatisch an der pauschalen 65-Prozent-Anforderung gemessen. Stattdessen soll die Steuerung stärker über andere Mechanismen erfolgen. Vor allem neue Anforderungen an fossile Brennstoffe, zeitlich gestaffelte Mindestanteile klimaneutraler Energieträger und bestimmte technische oder bauliche Voraussetzungen treten in den Vordergrund.
Neue Brennstoff-Treppe für Gas, Öl und Flüssiggas
An die Stelle der pauschalen 65-Prozent-Regel soll nach dem Entwurf eine sogenannte Brennstoff-Treppe treten. Für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen sind demnach ab bestimmten Jahren Mindestanteile klimaneutraler Brennstoffe vorgesehen.
Die Gegenüberstellung nennt folgende Stufen:
Ab 01.01.2029 sollen mindestens 10 Prozent klimaneutrale Brennstoffe eingesetzt werden.
Ab 2030 steigt der Anteil auf 15 Prozent.
Ab 2035 sollen es 30 Prozent sein.
Ab 2040 soll ein Anteil von 60 Prozent erreicht werden.
Als mögliche Brennstoffe werden unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie verschiedene Formen von Wasserstoff genannt, darunter grüner, blauer, orangener und türkiser Wasserstoff einschließlich Derivaten.
Das ist für die Bewertung von Immobilien bedeutsam. Heizsysteme mit fossilen Energieträgern wären nicht automatisch ausgeschlossen, müssten aber perspektivisch steigende Anforderungen an die Brennstoffqualität erfüllen. Für Eigentümer stellt sich damit künftig noch stärker die Frage, ob eine neue Gas- oder Ölheizung langfristig wirtschaftlich, technisch verfügbar und versorgungssicher betrieben werden kann.
Mehr Technologieoffenheit beim Heizungstausch
Der Entwurf listet verschiedene Optionen für den Ersatz einer Heizungsanlage ausdrücklich auf. Dazu gehören unter anderem:
Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen unter den neuen Brennstoffvorgaben, Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse, Wasserstofflösungen, Hybridheizungen, Stromdirektheizungen, Wärmenetze sowie innovative Lösungen.
Damit soll die Auswahl für Eigentümer transparenter werden. Wichtig ist jedoch: Technologieoffenheit bedeutet nicht automatisch Regelungsfreiheit. Auch künftig werden technische, energetische und rechtliche Anforderungen zu beachten sein. Die Frage wird daher weniger lauten: „Welche Heizung ist erlaubt?“, sondern stärker: „Welche Lösung passt langfristig zum Gebäude, zur Gebäudehülle, zur Versorgungssituation und zu den künftigen Nachweispflichten?“
Gerade bei Bestandsgebäuden ist das ein entscheidender Punkt. Eine Wärmepumpe kann in einem gut gedämmten Gebäude sehr sinnvoll sein, während bei einem unsanierten Altbau zunächst Maßnahmen an der Gebäudehülle oder eine hybride Lösung wirtschaftlich näherliegen können. Umgekehrt kann eine neue fossile Heizung zwar kurzfristig günstiger erscheinen, langfristig aber durch Brennstoffvorgaben, CO₂-Kosten und Verfügbarkeitsrisiken belastet werden.
Stromdirektheizungen bleiben an die Gebäudehülle gekoppelt
Ein besonders praxisrelevanter Punkt betrifft Stromdirektheizungen. Sie können einfach einzubauen sein, verursachen aber je nach Strompreis und Dämmstandard hohe Betriebskosten. Der Entwurf sieht daher klare Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz vor.
Im Neubau soll eine Stromdirektheizung nur eingebaut werden dürfen, wenn der bauliche Wärmeschutz die Anforderungen nach §§ 16 und 19 um mindestens 45 Prozent unterschreitet. Im Bestand soll die Schwelle bei 30 Prozent liegen. Für bestimmte kleine, selbstgenutzte Gebäude sind Ausnahmen vorgesehen.
Das zeigt: Auch im GModG bleibt die Gebäudehülle ein zentrales Bewertungskriterium. Wer über eine Stromdirektheizung nachdenkt, muss nicht nur auf die Anschaffungskosten schauen, sondern auf den energetischen Gesamtzustand des Gebäudes. Für die Immobilienbewertung kann dies Auswirkungen auf Modernisierungsrisiken, Betriebskosten, Marktgängigkeit und künftige Investitionsbedarfe haben.
Neue Anforderungen an Nichtwohngebäude
Ein weiterer großer Themenblock betrifft bestehende Nichtwohngebäude. Der Entwurf sieht neue §§ 40 und 41 vor, mit Renovierungsanforderungen für bestehende Nichtwohngebäude. Hintergrund ist die Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie, insbesondere der EPBD 2024/1275.
Nach der Gegenüberstellung sollen ab 2030 und 2033 Schwellenwerte gelten, die sich an Vielfachen eines Referenzgebäudes orientieren. Zusätzlich sind Ausnahmen und behördliche Nachweise vorgesehen.
Für Eigentümer von Bürogebäuden, Gewerbeimmobilien, Handelsflächen, Produktionsgebäuden oder gemischt genutzten Immobilien kann das erhebliche Bedeutung haben. Nichtwohngebäude könnten künftig stärker unter energetischen Modernisierungsdruck geraten. Das betrifft nicht nur die laufende Nutzung, sondern auch Finanzierung, Verkehrswert, ESG-Anforderungen, Vermietbarkeit und Transaktionsfähigkeit.
Gerade institutionelle Investoren, Banken und größere Bestandshalter werden solche Anforderungen frühzeitig in ihre Strategien einbeziehen müssen. Aber auch private Eigentümer kleinerer Gewerbeobjekte sollten prüfen, ob ihre Immobilie mittelfristig von neuen Nachweispflichten oder Renovierungsanforderungen betroffen sein könnte.
Gebäudeautomation wird eigenständiger Compliance-Baustein
Auch die Gebäudeautomation bekommt im Entwurf einen neuen Stellenwert. Während die Gebäudeautomation bislang im Heizungs-Unterabschnitt verortet war, soll sie künftig in einem neuen § 56 als eigenständiger Bereich geregelt werden.
Für Nichtwohngebäude mit Anlagen über 70 kW soll bis zum 31.12.2029 eine Ausrüstung mit Gebäudeautomatisierung und -steuerung vorgesehen sein. Dazu kommen funktionale Anforderungen.
In der Praxis bedeutet das: Energetische Modernisierung wird nicht nur über Dämmung und Heizung definiert, sondern zunehmend auch über Steuerung, Monitoring und Betriebseffizienz. Gebäude, deren technische Anlagen intelligent geregelt werden können, dürften künftig Vorteile bei Energieverbrauch, Betriebskosten und Nachweissicherheit haben.
Für die Immobilienbewertung und Due Diligence wird die technische Gebäudeausrüstung damit noch wichtiger. Ein modernes Gebäudeautomationssystem kann wertstützend wirken, während fehlende oder veraltete Steuerungstechnik Investitionsbedarf auslösen kann.
Energieausweise sollen digitaler und umfangreicher werden
Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Energieausweis. Nach dem Entwurf soll der Energieausweis künftig digital und in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt werden. Papier soll nur noch auf Verlangen vorgesehen sein.
Zusätzlich sollen die Inhalte erweitert werden. Genannt werden unter anderem Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen mit Stufen ab 2028 und 2030 sowie zusätzliche Berichts- und Datenanforderungen.
Das ist ein deutlicher Schritt in Richtung Digitalisierung und Transparenz. Energieausweise werden damit voraussichtlich nicht nur formale Dokumente für Verkauf oder Vermietung bleiben, sondern stärker als Datengrundlage für Markt, Verwaltung, Finanzierung und Klimaberichterstattung dienen.
Für Eigentümer kann das bedeuten: Die Qualität und Vollständigkeit energetischer Daten wird wichtiger. Fehlende Unterlagen, unklare Modernisierungshistorien oder nicht dokumentierte Maßnahmen können künftig stärker ins Gewicht fallen.
Neue Begriffe und Nachweislogiken
Der Entwurf erweitert und verändert zudem wichtige Begriffsbestimmungen. Neben bereits bekannten Begriffen wie grünem und blauem Wasserstoff sollen weitere Kategorien wie orangener und türkiser Wasserstoff ergänzt werden. Auch Bioöl und Biomasse-Definitionen werden angepasst.
Das klingt zunächst technisch, ist aber für die Praxis relevant. Wenn künftig Brennstoffanteile, Nachweise und Anrechnungsmöglichkeiten stärker in den Vordergrund rücken, müssen Eigentümer und Betreiber genau wissen, welche Energieträger rechtlich anerkannt sind und wie deren Einsatz dokumentiert werden muss.
Die Energiewende im Gebäudebereich verlagert sich damit teilweise von der reinen Anlagentechnik hin zur Frage der Brennstoffherkunft, Zertifizierung und Nachweisbarkeit.
Normen und Berechnungsgrundlagen werden aktualisiert
Auch die technischen Regelwerke sollen angepasst werden. Die Gegenüberstellung nennt unter anderem die Umstellung von Verweisen auf DIN V 18599:2018-09 hin zu DIN/TS 18599:2025-10 sowie Aktualisierungen bei DIN 4108-2 und DIN 4108-3.
Für Planer, Energieberater, Sachverständige und Nachweisersteller ist das erheblich. Neue Normstände können Berechnungsergebnisse verändern, Nachweise beeinflussen und die Vergleichbarkeit früherer energetischer Bewertungen erschweren.
In der Immobilienpraxis sollte daher darauf geachtet werden, auf welcher Normgrundlage ein Energieausweis, eine Energieberatung oder eine Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellt wurde. Gerade bei Modernisierungsentscheidungen, Förderanträgen oder Bewertungen kann der verwendete Berechnungsstand entscheidend sein.
Evaluation statt früherer Überprüfung
Auch die Evaluationslogik soll sich ändern. Der bisherige § 9 wird gestrichen, der bisherige § 9a wird zu § 9, und ein neuer § 9a „Evaluation“ wird eingeführt. Vorgesehen ist eine Evaluation der Teile 2, 3, 4 und 6 im Jahr 2030 sowie ein Vorschlag binnen sechs Monaten.
Das zeigt: Der Gesetzgeber plant offenbar eine spätere Überprüfung der Wirkung des neuen Systems. Für Eigentümer bedeutet das allerdings auch, dass die Rechtslage im Gebäudebereich weiterhin dynamisch bleiben dürfte. Investitionsentscheidungen sollten daher nicht nur am heutigen Gesetzestext ausgerichtet werden, sondern auch an langfristigen technischen und wirtschaftlichen Trends.
Was bedeutet das für Immobilieneigentümer?
Für Immobilieneigentümer ist der Entwurf vor allem deshalb relevant, weil er die bisherige Diskussion verändert. Statt einer stark diskutierten 65-Prozent-Einbaupflicht rückt ein breiteres System in den Vordergrund:
Heizungen sollen technologieoffener betrachtet werden.
Fossile Heizungen bleiben möglich, werden aber über Brennstoffanforderungen reguliert.
Die Gebäudehülle bleibt entscheidend, insbesondere bei Stromdirektheizungen.
Nichtwohngebäude erhalten neue Renovierungsanforderungen.
Gebäudeautomation und digitale Nachweise gewinnen an Bedeutung.
Energieausweise werden umfangreicher und datenorientierter.
Damit wird die energetische Qualität einer Immobilie künftig noch stärker zu einem wertrelevanten Faktor. Nicht nur die Heizungsart, sondern das Zusammenspiel aus Gebäudehülle, Anlagentechnik, Energieversorgung, Dokumentation und digitaler Nachweisfähigkeit wird entscheidend.
Bedeutung für Kauf, Verkauf und Immobilienbewertung
Für Käufer und Verkäufer von Immobilien ergeben sich daraus mehrere praktische Konsequenzen.
Beim Kauf einer Immobilie sollte künftig noch genauer geprüft werden, welche Heizungsanlage vorhanden ist, wie alt sie ist, welche Energieträger genutzt werden und ob mittelfristig Nachrüst- oder Umstellungspflichten entstehen könnten.
Beim Verkauf kann eine gut dokumentierte energetische Qualität zum Vorteil werden. Wer Sanierungen, Energieausweise, Verbrauchsdaten, technische Anlagen und Modernisierungen nachvollziehbar belegen kann, schafft Vertrauen und reduziert Unsicherheit beim Käufer.
Für die Immobilienbewertung sind mögliche Modernisierungskosten, energetische Risiken und künftige gesetzliche Anforderungen weiterhin wertrelevant. Ein Gebäude mit veralteter Heizung, schlechter Dämmung und fehlender Dokumentation kann am Markt anders beurteilt werden als ein Objekt mit moderner Technik, guter Gebäudehülle und belastbaren Nachweisen.
Besonders bei Gewerbe- und Nichtwohngebäuden sollten Eigentümer frühzeitig prüfen, ob neue Renovierungsanforderungen oder Automationspflichten relevant werden können. Solche Anforderungen können Einfluss auf Investitionsplanung, Renditeberechnung und Beleihungsfähigkeit haben.
Keine Entwarnung, sondern ein neuer Bewertungsmaßstab
Der Wegfall der pauschalen 65-Prozent-Regel wäre für viele Eigentümer zunächst eine Entlastung. Daraus sollte jedoch nicht geschlossen werden, dass energetische Anforderungen insgesamt verschwinden. Vielmehr verschiebt sich der Schwerpunkt.
Statt einer einzelnen zentralen Vorgabe entsteht ein differenzierteres System aus Brennstoffanforderungen, technischen Mindeststandards, europäischen Vorgaben, Gebäudeautomation, digitalen Energieausweisen und erweiterten Klimadaten.
Für Eigentümer heißt das: Pauschale Antworten werden schwieriger. Ob eine Wärmepumpe, eine Hybridheizung, ein Anschluss an ein Wärmenetz, eine Biomasselösung oder eine neue Gasheizung sinnvoll ist, hängt stärker denn je vom konkreten Gebäude ab.
Fazit: Modernisierung wird individueller, aber nicht einfacher
Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz steht für einen politischen und rechtlichen Kurswechsel. Es soll technologieoffener, flexibler und praxistauglicher werden. Gleichzeitig entstehen neue Anforderungen, insbesondere bei Brennstoffen, Nichtwohngebäuden, Gebäudeautomation, Energieausweisen und Datennachweisen.
Für Immobilieneigentümer, Käufer, Verkäufer und Investoren bedeutet das: Die energetische Betrachtung einer Immobilie bleibt unverzichtbar. Wer frühzeitig prüft, welche technischen und rechtlichen Anforderungen auf das eigene Gebäude zukommen können, kann Investitionen besser planen und Risiken vermeiden.
Gerade vor Kauf, Verkauf, Sanierung oder Bewertung einer Immobilie empfiehlt sich daher eine fundierte Analyse des energetischen Zustands. Denn auch wenn sich die gesetzlichen Begriffe ändern: Die energetische Qualität bleibt ein zentraler Faktor für Zukunftsfähigkeit, Marktwert und Wirtschaftlichkeit einer Immobilie.
Hinweis: Der Beitrag beruht auf dem Referentenentwurf beziehungsweise Arbeitsstand vom 05.05.2026. Bis zum Inkrafttreten eines Gesetzes können sich Inhalte, Fristen und Anforderungen noch ändern.