Bei der Verkehrswertermittlung von Immobilien kommt es nicht nur darauf an, was bewertet wird, sondern vor allem auch zu welchem Stichtag die Bewertung erfolgt. Gerade bei rechtlichen Fragestellungen, etwa im Zusammenhang mit Erbschaft, Schenkung oder Pflichtteilsergänzungsansprüchen, kann die stichtagsbezogene Betrachtung von entscheidender Bedeutung sein.
In einem aktuellen Bewertungsfall war ein bebautes Grundstück zu zwei unterschiedlichen Stichtagen zu beurteilen. Zwischen diesen beiden Zeitpunkten hatte sich der Zustand und die Nutzung des Gebäudes erheblich verändert. Genau diese Veränderungen führten zu deutlich unterschiedlichen Verkehrswerten.
Zustand und Nutzung zum früheren Stichtag
Zum früheren Bewertungsstichtag stellte sich das Objekt noch als gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus dar. Neben Wohnflächen war auch eine kleine gewerbliche Nutzung vorhanden. Zudem bestanden Hinweise auf Leerstand, niedrige Mieten, einen modernisierungsbedürftigen Zustand sowie ein Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht.
Solche wertbeeinflussenden Umstände müssen in der Verkehrswertermittlung sachgerecht berücksichtigt werden. Dazu zählen insbesondere:
- ein niedrigeres Mietniveau,
- Modernisierungs- und Sanierungsbedarf,
- eingeschränkte Marktgängigkeit,
- bestehende Rechte und Belastungen,
- sowie Unsicherheiten hinsichtlich Nutzung, Genehmigungslage und baulichem Zustand.
Im konkreten Fall wurde der Verkehrswert zum früheren Stichtag daher deutlich niedriger abgeleitet.
Zustand und Nutzung zum späteren Stichtag
Zum späteren Bewertungsstichtag stellte sich das Objekt nach den vorliegenden Unterlagen dagegen als vollständig wohnwirtschaftlich genutztes Mehrfamilienhaus dar. Die frühere gewerbliche Nutzung war aufgegeben, das Gebäude war zwischenzeitlich saniert bzw. modernisiert und wurde als Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen genutzt.
Auch das zuvor bestehende Wohnrecht war zum späteren Stichtag nicht mehr vorhanden. Zusätzlich hatte sich das allgemeine Bodenwert- und Marktniveau verändert.
Diese Faktoren wirkten sich wertsteigernd aus. Der Verkehrswert zum späteren Stichtag lag daher erheblich über dem Wert des früheren Stichtags.
Warum eine Innenbesichtigung wichtig ist
Im vorliegenden Bewertungsfall konnte keine vollständige Innenbesichtigung der Nutzungseinheiten durchgeführt werden. Der Zugang zu den Wohnungen wurde verweigert. Die Wertermittlung musste daher auf Grundlage der äußeren Besichtigung, der vorliegenden Unterlagen, Planunterlagen, Energieausweisangaben sowie weiterer verfügbarer Informationen erfolgen.
In solchen Fällen ist besondere Sorgfalt erforderlich. Der Sachverständige muss offenlegen, welche Bereiche nicht geprüft werden konnten und welche Annahmen der Bewertung zugrunde liegen. Mögliche Abweichungen zwischen Unterlagen und tatsächlichem Zustand können dann nicht ausgeschlossen werden.
Ertragswert und Sachwert als Plausibilisierung
Bei Mehrfamilienhäusern steht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr regelmäßig der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund. Deshalb ist das Ertragswertverfahren häufig das maßgebliche Bewertungsverfahren. Ergänzend kann das Sachwertverfahren zur Plausibilisierung herangezogen werden.
Im hier dargestellten Fall lagen die Ergebnisse aus Ertragswert- und Sachwertverfahren jeweils nahe beieinander. Dies spricht für eine nachvollziehbare und belastbare Wertableitung.
Ergebnis der stichtagsbezogenen Betrachtung
Der Fall zeigt deutlich: Der Verkehrswert einer Immobilie ist keine feste Größe. Er hängt maßgeblich vom Bewertungsstichtag, dem Zustand, der Nutzung, den rechtlichen Gegebenheiten und dem jeweiligen Marktumfeld ab.
Eine Immobilie, die zu einem früheren Zeitpunkt noch modernisierungsbedürftig, teilweise leerstehend oder mit Rechten belastet war, kann wenige Jahre später nach Sanierung, Nutzungsänderung und Wegfall von Belastungen einen deutlich höheren Wert aufweisen.
Gerade bei rechtlichen Auseinandersetzungen ist daher eine sauber begründete, stichtagsbezogene Verkehrswertermittlung unverzichtbar.
Fazit
Bei Bewertungen im Zusammenhang mit Erbschaft, Schenkung oder Pflichtteilsergänzung sollte immer genau geprüft werden, welcher Bewertungsstichtag maßgeblich ist und welche tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zu diesem Zeitpunkt bestanden haben. Nur so lässt sich ein sachgerechter Verkehrswert ableiten.
Als Sachverständiger ist es dabei meine Aufgabe, die vorhandenen Unterlagen, den Objektzustand, die Nutzungssituation und die Marktdaten nachvollziehbar auszuwerten und zu einem plausiblen Ergebnis zusammenzuführen. Der konkrete Fall zeigt, wie stark sich Verkehrswerte verändern können, wenn sich Nutzung, Zustand, Rechte und Marktlage zwischen zwei Stichtagen wesentlich unterscheiden.