Bei der steuerlichen Abschreibung von Immobilien wird häufig mit typisierten Nutzungsdauern gearbeitet. In der Praxis zeigt sich jedoch immer wieder, dass diese pauschalen Ansätze dem tatsächlichen Zustand und der konkreten Nutzung eines Objekts nicht immer gerecht werden. Das gilt insbesondere bei älteren Bestandsobjekten mit besonderer Nutzungsstruktur, hohem Abnutzungsgrad und erkennbar begrenzter wirtschaftlicher Zukunftsfähigkeit.
Ein aktueller Bewertungsfall aus meiner Sachverständigenpraxis zeigt, worauf es dabei ankommt.
Gegenstand der Begutachtung war eine aus mehreren Gebäudeteilen bestehende Sonderimmobilie in Eggenfelden mit den Gebäuden A, B, C und D sowie einer Tiefgarage. Das Objekt wurde 1992 errichtet und weist eine kleinteilige Grundrissorganisation, umfangreiche Gemeinschafts- und Nebenflächen sowie eine insgesamt stark nutzungsgeprägte Gebäudestruktur auf. Für das Gutachten war ein Wertermittlungsstichtag zum 11.12.2023 zugrunde zu legen.
Im Rahmen der Ortsbesichtigung und der Auswertung der vorliegenden Unterlagen zeigte sich, dass sich das Gesamtobjekt in einem deutlich unterdurchschnittlichen baulichen, technischen und wirtschaftlichen Zustand befindet. Betroffen waren insbesondere die Wohnungen und Bäder, die gemeinschaftlich genutzten Innenbereiche, die Außenanlagen und die Gebäudehülle, die technische Gebäudeausstattung sowie die Tiefgarage. Hinzu kamen eine intensive Nutzung, überdurchschnittlicher Verschleiß und ein erheblicher Modernisierungs- und Sanierungsbedarf.
Gerade bei solchen Objekten ist für die Beurteilung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer nicht allein das kalendarische Alter maßgeblich. Entscheidend ist vielmehr, wie lange der vorhandene Gebäudebestand in seiner konkreten baulichen, technischen, funktionalen und wirtschaftlichen Ausprägung noch sinnvoll nutzbar ist. Dabei spielen unter anderem der tatsächliche Erhaltungszustand, der Instandhaltungsrückstand, die Nutzungsintensität, die funktionale Zukunftsfähigkeit und die objektbezogene Nutzungsperspektive eine zentrale Rolle.
Im vorliegenden Fall war zusätzlich zu berücksichtigen, dass für das Objekt eine vertragliche Nutzungsperspektive bis zum Jahr 2034 besteht und nach deren Ablauf eine umfassende Kernsanierung bzw. grundlegende Modernisierung vorgesehen ist. Damit war erkennbar, dass die wirtschaftlich sinnvolle Weiternutzung des gegenwärtigen Bestands nicht durch die theoretische technische Lebensdauer, sondern durch den tatsächlich verbleibenden wirtschaftlich nutzbaren Zeitraum begrenzt wird.
Auch energetische Anforderungen gewinnen bei solchen Objekten an Bedeutung. Zwar führt das Gebäudeenergiegesetz bei Bestandsobjekten nicht automatisch zu einer sofortigen Verkürzung der Restnutzungsdauer. Bei anstehenden grundlegenden Sanierungen kann der daraus folgende energetische Ertüchtigungsbedarf jedoch den Investitionsdruck deutlich erhöhen und damit die wirtschaftliche Zukunftsfähigkeit des vorhandenen Bestands zusätzlich beeinflussen. Im vorliegenden Bewertungsfall war auch dieser Aspekt in die Gesamtbeurteilung einzubeziehen.
Das Ergebnis des Gutachtens war eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 10 Jahren zum Wertermittlungsstichtag 11.12.2023. Dieser Ansatz ergab sich nicht aus einer schematischen Tabellenbetrachtung, sondern aus der sachverständigen Würdigung aller objektbezogenen Umstände des Einzelfalls.
Der Fall zeigt deutlich:
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes lässt sich nicht immer pauschal aus allgemeinen Abschreibungstabellen ableiten. Gerade bei Spezialimmobilien, bei älteren Objekten mit erheblichem Sanierungsstau oder bei Gebäuden mit besonderer Nutzung kann eine fundierte sachverständige Prüfung zu einem deutlich realistischeren Ergebnis führen.
Für Eigentümer, Steuerberater und Investoren bedeutet das:
Wenn der tatsächliche Zustand eines Gebäudes erkennbar vom typisierten Regelfall abweicht, lohnt sich eine sorgfältige Überprüfung, ob eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer sachverständig nachgewiesen werden kann.
Mein Fazit:
Nicht das Baujahr allein entscheidet, sondern der tatsächliche bauliche, technische und wirtschaftliche Zustand des konkreten Objekts. Genau darin liegt die Aufgabe eines qualifizierten Gutachtens zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer.