Nachhaltigkeit wird vom Werbeversprechen zur überprüfbaren Immobilieneigenschaft
Begriffe wie „nachhaltig“, „klimafreundlich“, „grün“, „ökologisch“ oder „klimaneutral“ gehören inzwischen zum festen Vokabular der Immobilienwirtschaft. Sie finden sich in Projektbeschreibungen, Exposés, Unternehmenswebseiten, ESG-Berichten und zunehmend auch in Unterlagen, die Immobiliengutachtern zur Verfügung gestellt werden.
Ab dem 27. September 2026 gelten hierfür jedoch deutlich strengere Regeln. Hintergrund ist die europäische EmpCo-Richtlinie – „Empowering Consumers for the Green Transition“ (EU) 2024/825. Deutschland hat die Richtlinie mit dem Dritten Gesetz zur Änderung des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb umgesetzt. Die neuen UWG-Regelungen gelten ab dem 27. September 2026.
Für Immobiliengutachter ist das Thema besonders interessant. Denn auch wenn die EmpCo-Regelungen in erster Linie die geschäftliche Kommunikation gegenüber Verbrauchern betreffen, verändern sie mittelbar die Anforderungen an die Nachweisbarkeit nachhaltigkeitsbezogener Immobilienmerkmale.
Aus einem werblichen Begriff muss zunehmend eine überprüfbare Tatsache werden.
Was regelt EmpCo?
Ziel der EmpCo-Richtlinie ist es, Verbraucher besser vor irreführenden Umwelt- und Nachhaltigkeitsaussagen zu schützen. Unternehmen sollen ökologische Vorteile nicht größer, umfassender oder sicherer darstellen dürfen, als sie tatsächlich belegt werden können.
Besonders kritisch werden sogenannte allgemeine Umweltaussagen. Dazu können beispielsweise Begriffe gehören wie:
- nachhaltig
- umweltfreundlich
- ökologisch
- grün
- klimafreundlich
- ressourcenschonend
Entscheidend ist jeweils der konkrete Kontext. Das neue UWG definiert eine allgemeine Umweltaussage insbesondere als eine Umweltaussage, deren Spezifizierung nicht klar und hervorgehoben auf demselben Medium angegeben wird.
Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies: Eine pauschale Aussage wie
„Nachhaltiges Mehrfamilienhaus in attraktiver Lage“
kann künftig wesentlich problematischer sein als eine konkrete Beschreibung der tatsächlich vorhandenen Gebäudeeigenschaften.
Beispielsweise:
„Mehrfamilienhaus mit Wärmepumpenanlage, Photovoltaikanlage mit 28 kWp und Endenergiebedarf von 42 kWh/(m²·a) gemäß Energiebedarfsausweis.“
Der Unterschied ist wesentlich: Die zweite Aussage beschreibt überprüfbare Eigenschaften des Gebäudes.
Warum betrifft das Immobiliengutachter?
Immobiliengutachter sind normalerweise nicht diejenigen, die Immobilien mit Umweltclaims bewerben. Dennoch begegnen ihnen solche Aussagen regelmäßig in der Bewertungs- und Recherchepraxis.
Beispiele sind:
Exposés, Projektunterlagen, Bauträgerinformationen, Verkaufsunterlagen, Nachhaltigkeitsberichte, ESG-Dokumentationen, Energieausweise, Zertifikate oder Modernisierungsbeschreibungen.
Die zentrale Frage lautet daher:
Welche Nachhaltigkeitsinformation darf der Sachverständige als belastbare Objekteigenschaft übernehmen – und welche Information ist lediglich eine nicht verifizierte Marketingaussage?
Gerade hier gewinnt die sachverständige Prüfung an Bedeutung.
Nachhaltigkeit ist nicht gleich Nachhaltigkeit
Ein häufiger Fehler besteht darin, einzelne positive Gebäudemerkmale auf die gesamte Immobilie zu übertragen.
Ein Gebäude mit Photovoltaikanlage ist nicht automatisch „nachhaltig“.
Eine Wärmepumpe macht ein Gebäude nicht automatisch „klimaneutral“.
Eine gute Energieeffizienzklasse bedeutet nicht automatisch, dass das Gebäude insgesamt „ökologisch“ ist.
Und ein Holzanteil in der Konstruktion rechtfertigt nicht ohne Weiteres die Aussage, das gesamte Gebäude sei besonders umweltfreundlich.
Für Gutachter empfiehlt sich deshalb eine strikte Trennung zwischen messbaren Eigenschaften und wertenden Nachhaltigkeitsbegriffen.
Die Konsequenz für die Immobilienbewertung
Für die Verkehrswertermittlung stellt sich ohnehin nicht primär die Frage, ob eine Immobilie „nachhaltig“ ist.
Entscheidend ist vielmehr:
Welche konkreten Eigenschaften liegen vor, und wie reagieren Marktteilnehmer darauf?
Das ist ein erheblicher Unterschied.
Bewertungsrelevant können beispielsweise sein:
- energetischer Gebäudezustand,
- Art der Wärmeversorgung,
- Energiebedarf oder Energieverbrauch,
- Qualität der Gebäudehülle,
- Sanierungszustand,
- vorhandene Photovoltaikanlagen,
- Speichertechnologien,
- Ladeinfrastruktur,
- Zertifizierungen,
- CO₂-bezogene Betriebskosten,
- erwartbarer Investitionsbedarf,
- regulatorische Risiken,
- Vermietbarkeit und Marktgängigkeit.
Der Begriff „nachhaltig“ selbst stellt dagegen zunächst keine unmittelbar messbare wertrelevante Größe dar.
Für den Sachverständigen sollte deshalb der Grundsatz gelten:
Nicht den Nachhaltigkeitsclaim bewerten, sondern die dahinterstehenden Gebäudeeigenschaften.
Vorsicht bei „klimaneutralen“ Immobilien
Besondere Aufmerksamkeit verdient der Begriff der Klimaneutralität.
Die neuen Regeln erfassen insbesondere Aussagen, mit denen einem Produkt aufgrund der Kompensation von Treibhausgasemissionen eine neutrale, verringerte oder positive Wirkung auf die Umwelt zugeschrieben wird. Entsprechende produktbezogene Aussagen auf reiner Kompensationsbasis werden deutlich eingeschränkt. Auch die IHK weist deshalb ausdrücklich darauf hin, dass Claims wie „klimaneutral“ oder „CO₂-neutral“, soweit sie allein auf Kompensationsmaßnahmen beruhen, künftig unzulässig sein können.
Für Immobiliengutachter folgt daraus eine einfache Prüfregel:
„Klimaneutral“ ist keine technische Gebäudeeigenschaft.
Soll eine entsprechende Aussage in Unterlagen verwendet werden, müsste zunächst geklärt werden, worauf sie überhaupt beruht:
auf tatsächlicher Emissionsvermeidung, auf erneuerbarer Energieversorgung, auf einer rechnerischen CO₂-Bilanz oder lediglich auf dem Erwerb von Kompensationszertifikaten?
Ohne diese Informationen sollte der Begriff nicht ungeprüft übernommen werden.
Auch Zukunftsversprechen werden schwieriger
Die EmpCo-Regelungen betreffen nicht nur Aussagen über den aktuellen Zustand.
Auch Aussagen über zukünftige Umweltleistungen werden strenger geregelt.
Wer beispielsweise gegenüber Verbrauchern mit Aussagen wirbt wie
„bis 2030 klimaneutral“
oder
„unser gesamter Gebäudebestand wird CO₂-neutral“,
benötigt hierfür künftig klare, objektive, öffentlich zugängliche und überprüfbare Verpflichtungen. Diese müssen in einem detaillierten und realistischen Umsetzungsplan mit messbaren und zeitgebundenen Zielen verankert sein; zusätzlich sieht die Regelung eine regelmäßige Überprüfung durch einen unabhängigen externen Sachverständigen vor.
Für die Immobilienbranche dürfte das insbesondere bei Bestandshaltern, Wohnungsunternehmen und größeren Projektentwicklern relevant werden.
Nachhaltigkeitssiegel ebenfalls prüfen
Auch Nachhaltigkeitssiegel geraten stärker in den Fokus.
Künftig reicht es nicht aus, einfach ein eigenes „Green Building“-Logo oder ein selbst entwickeltes Nachhaltigkeitssiegel in der Vermarktung zu verwenden.
Nachhaltigkeitssiegel dürfen grundsätzlich nur unter bestimmten Voraussetzungen eingesetzt werden, insbesondere wenn sie auf einem Zertifizierungssystem beruhen oder von staatlichen Stellen festgesetzt wurden. Die neuen Regelungen definieren entsprechende Nachhaltigkeitssiegel ausdrücklich und stellen höhere Anforderungen an deren Verwendung.
Für Gutachter bedeutet dies:
Nicht jedes Logo in einem Exposé stellt einen objektiven Qualitätsnachweis dar.
Zu prüfen sind insbesondere Aussteller, Zertifizierungssystem, Geltungsbereich, Prüfgegenstand und Gültigkeit.
Von der ESG-Erzählung zur Datengrundlage
Die Entwicklung dürfte die Immobilienbewertung langfristig positiv beeinflussen.
Je weniger pauschale Nachhaltigkeitsaussagen zulässig sind, desto wichtiger werden überprüfbare technische Daten.
Statt:
„Das Objekt verfügt über eine hervorragende Nachhaltigkeitsperformance.“
werden Informationen benötigt wie:
- Baujahr und Modernisierungsjahr,
- energetischer Standard,
- Energiebedarf,
- Primärenergiebedarf,
- Energieträger,
- Heiztechnik,
- Dämmstandard,
- Fensterqualität,
- PV-Leistung,
- Eigenverbrauchsquote,
- CO₂-Emissionen,
- Zertifizierungen,
- geplante Sanierungsmaßnahmen.
Damit nähert sich die Nachhaltigkeitskommunikation genau dem an, was Sachverständige ohnehin benötigen: nachvollziehbare Tatsachen statt werblicher Bewertungen.
Checkliste für Immobiliengutachter
Die folgende Checkliste kann bei der Prüfung von Exposés, Eigentümerangaben, Projektunterlagen und Nachhaltigkeitsinformationen verwendet werden.
1. Gibt es pauschale Nachhaltigkeitsbegriffe?
Achten Sie auf Begriffe wie „nachhaltig“, „grün“, „ökologisch“, „umweltfreundlich“, „klimafreundlich“, „CO₂-neutral“ oder „klimaneutral“.
Prüffrage:
Welche konkrete Eigenschaft des Gebäudes soll damit beschrieben werden?
2. Ist die Aussage objektiv belegbar?
Geeignete Nachweise können beispielsweise sein:
Energieausweis, technische Anlagenbeschreibung, Rechnungen und Fachunternehmernachweise, Zertifikate, Energie- oder CO₂-Bilanzen sowie dokumentierte Modernisierungsmaßnahmen.
Prüffrage:
Kann ein fachkundiger Dritter die Aussage nachvollziehen?
3. Bezieht sich die Aussage auf das gesamte Gebäude?
Ein positives Einzelmerkmal darf nicht ohne Weiteres auf die gesamte Immobilie übertragen werden.
Beispiel:
PV-Anlage vorhanden ≠ Gebäude insgesamt nachhaltig.
4. Wird mit „Klimaneutralität“ geworben?
Prüfen:
Was genau ist klimaneutral?
Das Gebäude?
Der Gebäudebetrieb?
Die Wärmeversorgung?
Der Allgemeinstrom?
Das Unternehmen?
Und vor allem:
Beruht die Aussage auf tatsächlicher Emissionsreduzierung oder auf Kompensation?
5. Werden zukünftige Klimaziele genannt?
Bei Aussagen wie „klimaneutral bis 2030“ sollte geprüft werden, ob ein nachvollziehbarer Maßnahmen- und Umsetzungsplan existiert.
6. Werden Nachhaltigkeitssiegel verwendet?
Prüfen Sie:
Wer vergibt das Siegel?
Was genau wurde zertifiziert?
Nach welchem System?
Für welchen Zeitraum gilt das Zertifikat?
Bezieht es sich tatsächlich auf das Bewertungsobjekt?
7. Liegt lediglich eine Eigenerklärung vor?
Angaben des Eigentümers oder Auftraggebers sollten klar als solche erkennbar bleiben.
Eine Formulierung wie
„Nach Angaben des Eigentümers wurde das Objekt nachhaltig modernisiert“
macht aus der Aussage noch keine nachgewiesene technische Eigenschaft.
Besser ist es, die tatsächlich durchgeführten Maßnahmen zu benennen.
8. Sind Energie- und Nachhaltigkeitsinformationen aktuell?
Insbesondere bei älteren Energieausweisen, Zertifikaten oder Projektunterlagen sollte geprüft werden, ob sie noch den aktuellen Gebäudezustand beschreiben.
9. Ist ein behaupteter Nachhaltigkeitsvorteil marktmäßig relevant?
Auch eine nachgewiesene technische Verbesserung führt nicht automatisch zu einem entsprechenden Mehrwert.
Entscheidend bleibt:
Honoriert der relevante Immobilienmarkt diese Eigenschaft?
Für die Verkehrswertermittlung ist deshalb zwischen technischer Verbesserung und marktlicher Wertwirkung zu unterscheiden.
10. Ist die Formulierung im Gutachten neutral?
Gutachter sollten möglichst beschreibende Formulierungen verwenden.
Statt:
„ökologisch hochwertiges Gebäude“
besser:
„Das Gebäude wird über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe beheizt. Auf der Dachfläche befindet sich eine Photovoltaikanlage mit einer installierten Leistung von … kWp.“
Statt:
„besonders nachhaltiger energetischer Standard“
besser:
„Laut vorgelegtem Energiebedarfsausweis beträgt der Endenergiebedarf … kWh/(m²·a).“
Fünf Grundregeln für die Gutachtenpraxis
Für Sachverständige lässt sich die EmpCo-Thematik auf fünf Grundregeln reduzieren:
1. Fakten statt Schlagworte.
Technische Eigenschaften beschreiben, anstatt Nachhaltigkeitsbegriffe ungeprüft zu übernehmen.
2. Quelle nennen.
Zwischen eigener Feststellung, vorgelegtem Nachweis und Eigentümerangabe unterscheiden.
3. Keine Gesamtaussage aus einem Einzelmerkmal ableiten.
Eine Wärmepumpe oder PV-Anlage macht ein Gebäude noch nicht automatisch „nachhaltig“.
4. Technische Qualität und Marktwert trennen.
Ein Nachhaltigkeitsmerkmal beeinflusst den Verkehrswert nur insoweit, wie Marktteilnehmer darauf reagieren.
5. Aussagen müssen nachprüfbar bleiben.
Je stärker eine Aussage nach Werbung klingt, desto wichtiger ist ihre tatsächliche Grundlage.
Fazit
Die EmpCo-Richtlinie wird die Immobilienbewertung nicht grundlegend verändern. Sie dürfte jedoch erheblichen Einfluss darauf haben, wie Nachhaltigkeitseigenschaften von Immobilien beschrieben und nachgewiesen werden.
Für Immobiliengutachter ist diese Entwicklung durchaus hilfreich.
Denn je stärker pauschale Begriffe wie „grün“, „nachhaltig“ oder „klimaneutral“ regulatorisch zurückgedrängt werden, desto stärker rücken jene Daten in den Vordergrund, auf die es auch in einer sachverständigen Bewertung ankommt:
technische Eigenschaften, nachvollziehbare Unterlagen, messbare Kennwerte und beobachtbares Marktverhalten.
Damit könnte EmpCo zu einem wichtigen Grundsatz für die Immobilienbewertung führen:
Nachhaltigkeit ist kein Wertmerkmal, solange nicht klar ist, welche konkrete Eigenschaft dahintersteht – und ob der Markt dafür einen Preis bezahlt.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt eine fachliche Einordnung für die Immobilienbewertung dar und ersetzt keine Rechtsberatung. Die wettbewerbsrechtliche Zulässigkeit konkreter Umwelt- oder Nachhaltigkeitsaussagen sollte bei Bedarf rechtlich geprüft werden.
Rechtsstand: September 2026.