Die Bewertung landwirtschaftlicher Grundstücke wirkt auf den ersten Blick einfach: Bodenrichtwert ermitteln, Grundstücksfläche multiplizieren – fertig.
In der Praxis ist es häufig deutlich komplizierter.
Besonders anspruchsvoll sind kleine Landwirtschaftsflächen, die unmittelbar an bestehende Wohnbebauung angrenzen, selbst aber weder Bauland noch Bauerwartungsland sind. Ein aktueller Bewertungsfall im Raum Bruckmühl zeigt sehr anschaulich, welche Faktoren bei solchen Grundstücken zu beachten sind.
Ausgangslage: Landwirtschaftsfläche direkt am Ortsrand
Das zu bewertende Grundstück befindet sich im Ortsteil Weihenlinden bei Bruckmühl im Landkreis Rosenheim.
Die Fläche umfasst rund 1.100 m² und wird derzeit als Weide genutzt. Das Grundstück liegt unmittelbar am Ortsrand: Auf einer Seite schließt bestehende Wohnbebauung an, auf der anderen Seite geht die Fläche in die freie landwirtschaftlich genutzte Feldflur über.
Gerade diese Lage macht die Bewertung interessant.
Denn eine solche Fläche ist wirtschaftlich regelmäßig mehr wert als eine gewöhnliche Wiese mitten in der freien Feldlage. Gleichzeitig darf die Nähe zur Wohnbebauung aber nicht automatisch zu der Annahme führen, dass Baurecht oder auch nur eine konkrete Bauerwartung besteht.
Zunächst zählt die planungsrechtliche Situation
Bei Grundstücken am Ortsrand ist die erste Frage häufig:
Kann hier irgendwann gebaut werden?
Im konkreten Fall bestand kein Bebauungsplan. Die zuständige Gemeinde bestätigte zudem schriftlich, dass das Grundstück im Flächennutzungsplan weiterhin als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt und bauplanungsrechtlich dem Außenbereich nach § 35 BauGB zugeordnet ist.
Auch frühere Bemühungen um eine Einbeziehung in eine Innenbereichs- oder Ergänzungssatzung waren erfolglos geblieben.
Damit war klar:
Das Grundstück ist weder Bauland noch Bauerwartungsland.
Diese Abgrenzung ist für die Verkehrswertermittlung von zentraler Bedeutung. Die bloße Nähe zu Wohnhäusern begründet noch kein Baurecht.
Der landwirtschaftliche Bodenrichtwert als Ausgangspunkt
Für den Gemeindebereich Bruckmühl weist der zuständige Gutachterausschuss zum Bodenrichtwertstichtag 01.01.2026 einen Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Flächen von
17,00 €/m²
aus.
Dieser Richtwert beschreibt jedoch typische landwirtschaftliche Flächen in freier Feldlage.
Das Bewertungsgrundstück wich davon deutlich ab, da es direkt am bestehenden Siedlungsrand lag.
Siedlungsnahe Landwirtschaftsflächen können höher liegen
Die Erläuterungen des Gutachterausschusses sehen für siedlungsnahe Landwirtschaftsflächen ohne Bauerwartung eine deutliche Bandbreite gegenüber gewöhnlichen Feldlagen vor.
Damit wird berücksichtigt, dass solche Grundstücke beispielsweise für angrenzende Eigentümer, kleinere Tierhalter oder sonstige Interessenten attraktiver sein können als eine klassische Landwirtschaftsfläche.
Im Bewertungsfall wurde die besondere Ortsrandlage daher durch einen entsprechenden Zuschlag auf den landwirtschaftlichen Bodenrichtwert berücksichtigt.
Wichtig ist dabei die klare Trennung:
Ortsrandlage ist nicht gleich Bauerwartungsland.
Der höhere Wert ergibt sich aus der tatsächlichen Lagegunst und nicht aus einer unterstellten zukünftigen Bebaubarkeit.
Kleine Grundstücksfläche als Nachteil
Eine weitere Besonderheit war die geringe Grundstücksgröße.
Mit etwas mehr als 1.100 m² liegt die Fläche unter der Größenordnung, die für eine klassische landwirtschaftliche Bewirtschaftung regelmäßig wirtschaftlich interessant ist.
Größere Maschinen können auf kleinen Flächen nur eingeschränkt sinnvoll eingesetzt werden. Gleichzeitig steht der Bearbeitungsaufwand häufig in einem ungünstigen Verhältnis zum wirtschaftlichen Ertrag.
Diese eingeschränkte landwirtschaftliche Bewirtschaftbarkeit wurde deshalb wertmindernd berücksichtigt.
Geh- und Fahrtrechte können den Wert beeinflussen
Zusätzlich bestand für einen Teil des Grundstücks ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten eines Nachbargrundstücks.
Der betroffene Streifen umfasste rund 94 m² und damit etwa 8 % der Gesamtfläche.
Da das Recht lediglich randlich verlief und die Hauptfläche nicht zerschnitt, war die Beeinträchtigung überschaubar. Dennoch stand dieser Grundstücksteil dem Eigentümer nicht uneingeschränkt zur alleinigen Nutzung zur Verfügung.
Auch diese Belastung wurde deshalb mit einem moderaten Abschlag berücksichtigt.
Angebotspreise dienen nur der Plausibilisierung
Ergänzend wurden regionale Angebotsdaten für Landwirtschaftsflächen ausgewertet.
Für Bruckmühl lagen typische ältere Angebote überwiegend in einer Größenordnung von etwa 6 bis 18 €/m². Aktuellere Angebote aus dem Landkreis Rosenheim bewegten sich bei vergleichbaren Landwirtschaftsflächen überwiegend zwischen etwa 6 und 19 €/m².
Diese Daten bestätigten grundsätzlich die Plausibilität des amtlichen Bodenrichtwertes von 17 €/m².
Angebotspreise sind allerdings keine tatsächlich erzielten Kaufpreise. Sie sollten deshalb nur ergänzend und nicht als alleinige Bewertungsgrundlage verwendet werden.
Das Ergebnis entsteht aus mehreren Faktoren
Die Verkehrswertermittlung erfolgte schließlich ausgehend vom landwirtschaftlichen Bodenrichtwert unter Berücksichtigung der konkreten Grundstücksmerkmale.
Vereinfacht dargestellt wurden folgende Faktoren berücksichtigt:
| Bewertungsmerkmal | Wirkung |
|---|---|
| Landwirtschaftlicher Bodenrichtwert | Ausgangswert |
| unmittelbare Ortsrandlage | werterhöhend |
| keine Bauland- oder Bauerwartungsqualität | begrenzt den Wert |
| geringe Grundstücksgröße | wertmindernd |
| eingeschränkte landwirtschaftliche Bewirtschaftbarkeit | wertmindernd |
| Geh- und Fahrtrecht | wertmindernd |
| tatsächliche Weidenutzung | beschreibendes Merkmal |
Das Beispiel zeigt, dass sich der Verkehrswert einer Landwirtschaftsfläche nicht allein aus dem Bodenrichtwert ableiten lässt.
Fazit
Gerade bei Grundstücken am Ortsrand ist eine differenzierte Betrachtung erforderlich.
Ein Grundstück kann deutlich attraktiver als eine gewöhnliche Landwirtschaftsfläche sein und trotzdem weder Bauland noch Bauerwartungsland darstellen. Die planungsrechtliche Situation, Grundstücksgröße, tatsächliche Nutzung, Lage, Erschließung sowie bestehende Rechte und Belastungen müssen deshalb gemeinsam betrachtet werden.
Eine sachgerechte Grundstücksbewertung trennt dabei klar zwischen:
bestehender Grundstücksqualität, tatsächlicher Lagegunst und bloßer Hoffnung auf zukünftiges Baurecht.
Gerade bei erbrechtlichen Auseinandersetzungen, Vermögensaufteilungen oder privaten Grundstücksübertragungen kann diese Unterscheidung erhebliche wirtschaftliche Bedeutung habe