Die Bewertung älterer Hotelimmobilien kann deutlich komplexer sein als die Wertermittlung klassischer Wohn- oder Gewerbeobjekte. Besonders anspruchsvoll wird es dann, wenn ein historisch gewachsener Gebäudekomplex nicht mehr nachhaltig genutzt wird, erheblicher Modernisierungsbedarf besteht und gleichzeitig eine zukünftige Projektentwicklung noch nicht abschließend gesichert ist.
Ein aktueller Bewertungsfall aus meiner Sachverständigenpraxis zeigt beispielhaft, welche Faktoren bei solchen Objekten zusammenwirken können.
Ausgangssituation
Gegenstand der Bewertung war ein großflächiges innerörtliches Grundstück mit einem über viele Jahrzehnte gewachsenen ehemaligen Hotel-, Gastronomie- und Veranstaltungsbetrieb.
Der Gebäudekomplex bestand aus mehreren miteinander verbundenen Baukörpern unterschiedlicher Baualter und Ausbauzustände. Neben Hotelzimmern waren unter anderem Gastronomieflächen, ein größerer Veranstaltungsbereich, eine Großküche, Neben- und Betriebsräume sowie zahlreiche Verkehrs- und Erschließungsflächen vorhanden.
Der Hotelbetrieb war bereits einige Jahre eingestellt. Zum Wertermittlungsstichtag stand der Gebäudekomplex weitgehend leer.
Die Ortsbesichtigung zeigte einen insgesamt deutlich überalterten Gebäudebestand. Zahlreiche Gebäudeteile entsprachen weder technisch noch funktional den Anforderungen eines heutigen Hotelbetriebs. Hinzu kamen eine stark verwinkelte Gebäudestruktur, unterschiedliche Niveaus, ältere technische Anlagen und ein erheblicher energetischer Modernisierungsbedarf.
Technischer Wert ist nicht gleich wirtschaftlicher Wert
Gerade bei älteren Spezialimmobilien zeigt sich häufig ein grundlegendes Bewertungsproblem:
Ein Gebäude kann noch eine erhebliche bauliche Substanz besitzen und dennoch wirtschaftlich kaum noch sinnvoll nutzbar sein.
Im vorliegenden Fall wäre eine Wiederaufnahme des früheren Hotel- und Gastronomiebetriebes nur nach umfangreichen Investitionen möglich gewesen. Neben einer vollständigen Erneuerung wesentlicher technischer Anlagen wären Eingriffe in Grundrissstruktur, Brandschutz, Sanitärbereiche, Elektroinstallation, energetische Qualität und Gebäudeausstattung erforderlich gewesen.
Eine solche Sanierung hätte wirtschaftlich mit einem modernen Ersatzneubau konkurrieren müssen.
Deshalb wurde neben dem Sachwert insbesondere untersucht, ob der vorhandene Gebäudebestand noch einen nachhaltigen Ertrag erwirtschaften kann.
Ertragswertbetrachtung führt zum Liquidationswert
Für den leerstehenden Bestand wurde lediglich eine sehr eingeschränkte Restnutzung berücksichtigt.
Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten und insbesondere der Verzinsung des erheblichen Bodenwertes ergab sich kein positiver Reinertragsanteil mehr für die baulichen Anlagen.
Wirtschaftlich betrachtet war damit der Grund und Boden wertvoller als das Grundstück in seinem vorhandenen bebauten Zustand.
In solchen Fällen kann eine sogenannte Liquidationsbetrachtung sachgerecht sein.
Dabei steht nicht mehr der Wert der vorhandenen Gebäude im Vordergrund. Maßgeblich ist vielmehr der Wert des Grundstücks nach Freilegung, vermindert um die hierfür erforderlichen Kosten.
Bodenwert nicht einfach aus dem Bodenrichtwert übernehmen
Auch die Bodenwertermittlung erforderte eine differenzierte Betrachtung.
Der amtliche Bodenrichtwert bezog sich auf typische Grundstücke innerhalb einer gemischten Baufläche. Das Bewertungsgrundstück unterschied sich hiervon jedoch erheblich.
Zu berücksichtigen waren unter anderem:
- eine projektbezogene und gegenüber einer normalen Mischgebietsnutzung eingeschränkte planungsrechtliche Situation,
- eine außergewöhnlich große Grundstücksfläche,
- ein teilweise unregelmäßiger Grundstückszuschnitt,
- unterschiedliche Geländehöhen sowie
- eine eingeschränkte kurzfristige Marktgängigkeit.
Der Bodenrichtwert wurde deshalb nicht ungeprüft übernommen, sondern schrittweise an die konkreten Grundstücksmerkmale angepasst.
Gerade bei außergewöhnlich großen Grundstücken kann der Quadratmeterpreis deutlich von dem kleinerer, marktüblicher Grundstücke abweichen. Ursache hierfür sind unter anderem der größere Kapitalbedarf und der wesentlich kleinere Kreis möglicher Erwerber.
Abbruchkosten und Schadstoffe
Ein wesentlicher Bestandteil der Bewertung war die Frage, welche Kosten für die Freilegung des Grundstücks anfallen.
Bei der Ortsbesichtigung zeigte sich, dass der Gebäudekomplex bereits weitgehend geräumt war. Dies erleichtert einen späteren Rückbau erheblich.
Gleichzeitig waren aufgrund des Alters und der unterschiedlichen Bauphasen verschiedene schadstoffrelevante Baustoffe zu berücksichtigen. Hierzu können bei älteren Gebäuden beispielsweise gehören:
- asbesthaltige Bodenbeläge, Kleber oder Spachtelmassen,
- künstliche Mineralfaserdämmstoffe,
- teer- oder PAK-haltige Dach- und Abdichtungsmaterialien,
- sonstige schadstoffhaltige technische oder bauliche Materialien.
Eine vollständige Schadstofferkundung war nicht Gegenstand der Verkehrswertermittlung.
Deshalb wurden die normalen Abbruch- und Freilegungskosten einerseits und ein zusätzlicher schadstoffbedingter Risikobetrag andererseits getrennt angesetzt.
Diese Trennung ist wichtig, da eine pauschale Vermischung beider Positionen schnell zu einer Über- oder Unterbewertung führen kann.
Auch die Zeit bis zur Freilegung hat einen Wert
Bei größeren innerörtlichen Abbruchobjekten steht einem Erwerber das Grundstück nicht unmittelbar als frei entwickelbare Fläche zur Verfügung.
Vor einer neuen Nutzung können zunächst erforderlich sein:
Schadstofferkundung, Rückbauplanung, Ausschreibung, Baustelleneinrichtung, selektiver Ausbau schadstoffhaltiger Materialien, Gebäudeabbruch, Entsorgung sowie Herstellung eines geräumten Grundstückszustandes.
Gerade in zentraler Ortslage können zusätzlich erhöhte Anforderungen an Baustellenlogistik, Verkehrssicherung, Lärm- und Staubschutz entstehen.
Während dieser Zeit ist Kapital gebunden, ohne dass das Entwicklungspotenzial des Grundstücks vollständig genutzt werden kann.
Im Bewertungsfall wurde dieser Umstand deshalb über eine gesonderte Marktanpassung berücksichtigt.
Sachwert und Verkehrswert können weit auseinanderliegen
Ergänzend wurde auch ein Sachwert ermittelt.
Dieser lag deutlich oberhalb des aus der Liquidationsbetrachtung abgeleiteten Wertes.
Dies ist bei solchen Spezialimmobilien keineswegs ungewöhnlich.
Der Sachwert bildet zunächst die vorhandene bauliche Substanz ab. Der Immobilienmarkt bezahlt diese Substanz jedoch nur dann, wenn sie auch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann.
Ist ein Gebäude funktional überholt, nur eingeschränkt drittverwendungsfähig oder wirtschaftlich nicht mehr nachhaltig betreibbar, kann der Marktwert erheblich unter dem rechnerischen Sachwert liegen.
Genau deshalb ist die Auswahl und Gewichtung des geeigneten Wertermittlungsverfahrens bei solchen Objekten von entscheidender Bedeutung.
Fazit
Der Bewertungsfall zeigt, dass bei älteren Hotel- und Spezialimmobilien eine rein schematische Wertermittlung häufig nicht ausreicht.
Entscheidend ist das Zusammenspiel von
- Grundstückswert,
- tatsächlicher wirtschaftlicher Nutzbarkeit des Gebäudebestandes,
- planungsrechtlicher Situation,
- Grundstücksgröße und Zuschnitt,
- Abbruch- und Entsorgungskosten,
- möglichen Schadstoffrisiken und
- der zeitlichen Verwertbarkeit.
Ein hoher technischer Gebäudewert bedeutet nicht automatisch einen entsprechend hohen Verkehrswert.
Bei wirtschaftlich verbrauchten Gebäuden kann vielmehr der Wert des freigelegten Grundstücks die entscheidende Grundlage der Verkehrswertermittlung darstellen.
Gerade bei komplexen Spezialimmobilien zeigt sich damit, wie wichtig eine objektspezifische und nachvollziehbare sachverständige Würdigung ist.