Bei der Bewertung unbebauter Baugrundstücke wird häufig zunächst auf den Bodenrichtwert geschaut. Dieser ist eine wichtige Ausgangsgröße – der Verkehrswert eines konkreten Grundstücks lässt sich daraus jedoch nicht einfach durch Multiplikation mit der Grundstücksfläche bestimmen.
Wie groß die Unterschiede sein können, zeigt ein aktueller Bewertungsfall aus einer touristisch geprägten Gemeinde im oberbayerischen Alpenraum. Gegenstand der Wertermittlung waren mehrere unbebaute Wohnbaugrundstücke innerhalb eines kleineren Baugebiets.
Der für die Lage maßgebliche Bodenrichtwert lag auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Die für die einzelnen Grundstücke abgeleiteten Verkehrswerte lagen nach Berücksichtigung ihrer tatsächlichen Eigenschaften und bestehender Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen jedoch deutlich darunter.
Der Bodenrichtwert ist nur der Ausgangspunkt
Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen auf Grundlage der Kaufpreissammlung abgeleitet. Sie beziehen sich auf ein sogenanntes Bodenrichtwertgrundstück mit bestimmten durchschnittlichen Eigenschaften.
Das tatsächlich zu bewertende Grundstück kann hiervon jedoch erheblich abweichen. Wertrelevant können insbesondere sein:
- Grundstückszuschnitt,
- Geländeverhältnisse,
- Verkehrsimmissionen,
- Erschließungs- und Zufahrtssituation,
- planungsrechtliche Vorgaben,
- eingeschränkt nutzbare Grundstücksteile,
- vorhandene Nachbarbebauung,
- sowie rechtliche oder vertragliche Nutzungsbeschränkungen.
Im konkreten Bewertungsfall mussten diese Merkmale für jedes Grundstück einzeln untersucht und gegenüber dem Bodenrichtwertgrundstück gewürdigt werden.
Verkehrslage und Wohnqualität
Ein Teil der Grundstücke befand sich im unmittelbaren bzw. weiteren Einflussbereich einer stärker befahrenen Straße.
Die Verkehrseinwirkungen waren bei der Ortsbesichtigung wahrnehmbar. Zusätzlich enthielt der Bebauungsplan besondere Anforderungen an den baulichen Schallschutz.
Die Beeinträchtigung war allerdings nicht bei allen Grundstücken gleich. Während straßennähere Parzellen stärker betroffen waren, wiesen rückwärtige Grundstücke aufgrund ihrer größeren Entfernung eine günstigere Situation auf.
Dies zeigt, dass selbst innerhalb eines kleinen Baugebiets bereits die Lage eines Grundstücks innerhalb weniger Parzellen zu unterschiedlichen Wertansätzen führen kann.
Geländeverhältnisse und Grundstückszuschnitt
Auch die Topografie spielte bei der Bewertung eine Rolle.
Einzelne Grundstücke wiesen eine merkliche Geländeneigung auf. Eine solche Situation stellt nicht zwangsläufig eine problematische Hanglage dar, kann bei der späteren Bebauung jedoch zu zusätzlichen Aufwendungen führen.
Hierzu gehören beispielsweise zusätzliche Erdarbeiten, Geländeangleichungen oder erhöhte Anforderungen an die Gestaltung der Außenanlagen.
Ein anderes Grundstück wies einen unregelmäßigen, sich deutlich verjüngenden Zuschnitt auf. Teile der Grundstücksfläche waren dadurch nur eingeschränkt baulich oder anderweitig intensiv nutzbar.
Solche Flächen sind keineswegs wertlos. Ihr wirtschaftlicher Nutzen kann jedoch geringer sein als der einer regelmäßig geschnittenen und flexibel nutzbaren Wohnbaufläche.
Private Erschließung kann wertrelevant sein
Bei einzelnen Grundstücken erfolgte die Zufahrt nicht unmittelbar über eine öffentliche Straße, sondern über eine gemeinschaftlich genutzte private Erschließungsfläche.
Hierdurch können dauerhaft zusätzliche Verpflichtungen entstehen, beispielsweise für:
- Unterhaltung,
- Instandsetzung,
- Winterdienst,
- sowie die Abstimmung zwischen mehreren Eigentümern.
Eine private Zufahrt kann daher gegenüber einer gewöhnlichen öffentlichen Erschließung einen wertrelevanten Nachteil darstellen.
Bereits vorhandene Doppelhausbebauung
Eine weitere Besonderheit bestand darin, dass bei einzelnen Grundstücken die angrenzende Doppelhaushälfte bereits errichtet war.
Für den späteren Erwerber bedeutet dies, dass das Gebäude nicht mehr vollständig unabhängig geplant werden kann. Stellung, Anschluss und teilweise auch die konstruktive Ausbildung müssen sich an der bestehenden Bebauung orientieren.
Die planerische Flexibilität ist damit gegenüber einem frei bebaubaren Grundstück reduziert.
Diese Besonderheit kann mit zunehmender Zeit sogar stärker ins Gewicht fallen. Je länger die erste Doppelhaushälfte bereits besteht und genutzt wird, desto deutlicher wird die zweite Haushälfte als nachträglich anzuschließender Baukörper wahrgenommen.
Für einen Erwerber können sich daraus zusätzliche Abstimmungen hinsichtlich Planung, Bauausführung, Anschlussdetails und Baustellenorganisation ergeben.
Auch die Stellplatzsituation gehört zur Grundstücksbewertung
Bei Baugrundstücken wird häufig nur auf Grundstücksgröße und mögliche Wohnfläche geschaut. In der Praxis sind jedoch auch Zufahrten, Garagen und Stellplätze von erheblicher Bedeutung.
Im untersuchten Baugebiet waren die öffentlichen Parkmöglichkeiten im unmittelbaren Umfeld begrenzt. Gleichzeitig bestanden planungsrechtliche Vorgaben für die Anordnung von Stellplätzen und Garagen.
Gerade bei kleineren Grundstücken kann dies die Gestaltungsmöglichkeiten zusätzlich einschränken.
Für einen Kaufinteressenten ist deshalb nicht nur entscheidend, ob ein Gebäude grundsätzlich errichtet werden darf. Ebenso wichtig ist, ob Gebäude, Stellplätze, Zufahrt, Außenanlagen und private Freiflächen sinnvoll auf dem Grundstück untergebracht werden können.
Die Marktgängigkeit darf nicht unterschätzt werden
Ein weiterer wesentlicher Bestandteil einer Verkehrswertermittlung ist die Frage nach dem tatsächlich erreichbaren Käuferkreis.
Gerade in kleineren Gemeinden kann trotz eines insgesamt hohen Bodenpreisniveaus nur ein begrenztes jährliches Nachfragevolumen vorhanden sein.
Die im Rahmen des Bewertungsfalls ausgewerteten Angebotsdaten zeigten für marktgerechte Wohnbaugrundstücke häufig Vermarktungszeiträume von mehreren Monaten. Bei besonderen Grundstücksmerkmalen oder einem eingeschränkten Käuferkreis waren jedoch auch deutlich längere Angebotszeiträume feststellbar.
Ein hoher Bodenrichtwert bedeutet daher nicht automatisch, dass ein Grundstück kurzfristig zu diesem Preis veräußert werden kann.
Vertragliche Bindungen können den Käuferkreis deutlich reduzieren
Eine zusätzliche Besonderheit bestand im vorliegenden Fall in vertraglichen Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen.
Hierzu gehörten unter anderem Vorgaben zur dauerhaften Nutzung als Hauptwohnsitz, eine zeitlich begrenzte Verpflichtung zur Selbstnutzung sowie Einschränkungen bei einer späteren Veräußerung.
Solche Regelungen können aus Sicht einer Kommune oder eines Grundstückseigentümers bestimmte wohnungspolitische Ziele verfolgen. Für den Grundstücksmarkt haben sie jedoch eine klare wirtschaftliche Wirkung.
Bestimmte Käufergruppen scheiden dadurch von vornherein aus. Dazu können beispielsweise Kapitalanleger, Zweitwohnsitzinteressenten oder Erwerber gehören, die sich eine kurzfristige Weiterveräußerungsmöglichkeit offenhalten möchten.
Bei der Verkehrswertermittlung ist deshalb zu untersuchen, in welchem Umfang solche Bindungen den potenziellen Käuferkreis und die wirtschaftliche Verfügungsfreiheit tatsächlich einschränken.
Angebotspreise sind keine Kaufpreise
Zur Plausibilisierung der Bewertung wurden auch aktuelle Grundstücksangebote in der Region ausgewertet.
Dabei zeigte sich ein insgesamt hohes Angebotspreisniveau.
Für die Verkehrswertermittlung ist jedoch entscheidend, zwischen einem geforderten Angebotspreis und einem tatsächlich am Markt realisierten Kaufpreis zu unterscheiden.
Grundstücke können über längere Zeit zu hohen Preisen angeboten werden, ohne dass sich hierfür ein Käufer findet. Preisreduzierungen und lange Angebotszeiträume liefern deshalb ebenfalls wichtige Informationen über die tatsächliche Aufnahmefähigkeit des Marktes.
Längeres Warten bedeutet nicht automatisch einen höheren Verkaufspreis
Gerade bei unbebauten Grundstücken besteht gelegentlich die Vorstellung, dass ein längerer Vermarktungszeitraum automatisch zu einem höheren späteren Verkaufspreis führt.
Dies ist nicht zwingend der Fall.
Bei bereits teilweise bebauten Baugebieten kann die bestehende Nachbarbebauung die Gestaltungsmöglichkeiten eines späteren Erwerbers zunehmend einschränken. Gleichzeitig können sich Baukosten, Finanzierungskonditionen und Anforderungen potenzieller Käufer verändern.
Ein Grundstück wird deshalb nicht allein dadurch marktgängiger, dass mit seiner Veräußerung länger gewartet wird.
In bestimmten Situationen kann sogar das Gegenteil eintreten.
Entscheidend ist der tatsächlich erreichbare Käuferkreis
Für eine erfolgreiche Vermarktung ist letztlich nicht entscheidend, welcher Preis theoretisch denkbar erscheint.
Maßgeblich ist vielmehr, welcher Preis innerhalb eines angemessenen Vermarktungszeitraums unter den tatsächlichen Grundstücks- und Marktbedingungen erzielbar ist.
Bei Grundstücken mit zusätzlichen Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkungen sollte daher besonders darauf geachtet werden, den verbleibenden Interessentenkreis nicht stärker als notwendig einzuschränken.
Je kleiner der Käuferkreis wird, desto stärker können sich Grundstücksnachteile, Baukosten und Finanzierung auf die Vermarktungsdauer und den erzielbaren Kaufpreis auswirken.
Fazit
Der Bewertungsfall zeigt deutlich:
Der Bodenrichtwert ist nicht automatisch der Verkehrswert eines Grundstücks.
Er bildet vielmehr den Ausgangspunkt einer sachverständigen Wertermittlung.
Erst die Würdigung der tatsächlichen Grundstückseigenschaften, der planungsrechtlichen Möglichkeiten, der Erschließung, der Topografie, der vorhandenen Bebauung, der Marktgängigkeit und möglicher rechtlicher Bindungen führt zu einem belastbaren Verkehrswert.
Gerade bei kommunalen oder anderweitig gebundenen Baugrundstücken ist eine solche differenzierte Betrachtung besonders wichtig.
Eine nachvollziehbare Verkehrswertermittlung schafft Transparenz und bildet eine sachgerechte Grundlage für Verkaufsentscheidungen und Kaufpreisverhandlungen.
Gerhard Hofer – Immobilienbewertung
Als Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke unterstütze ich private Eigentümer, Kommunen, Unternehmen und weitere Auftraggeber bei der sachgerechten Ermittlung von Immobilien- und Grundstückswerten.
Im Mittelpunkt steht dabei nicht nur die rechnerische Bewertung, sondern insbesondere die Frage, wie sich die individuellen Eigenschaften eines Grundstücks unter den tatsächlichen Marktbedingungen auf dessen Wert und Verwertbarkeit auswirken.