Neue Bodenrichtwerte für die Landkreise Traunstein, Altötting, Mühldorf am Inn und Rosenheim
Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Nach einer langen Phase steigender Grundstücks- und Immobilienpreise haben höhere Finanzierungskosten, gestiegene Baukosten und eine zurückhaltendere Nachfrage vielerorts zu einer Neubewertung von Grundstücken geführt.
Mit den neuen Bodenrichtwerten zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen nun auch für die Landkreise Traunstein, Altötting, Mühldorf am Inn und Rosenheim aktuelle amtliche Orientierungswerte vor. Die Gutachterausschüsse ermitteln diese Werte in der Regel im zweijährigen Rhythmus anhand der tatsächlich abgeschlossenen Grundstückskaufverträge.
Grundstücksmarkt: Die Entwicklung ist regional sehr unterschiedlich
Eine pauschale Aussage wie „Bauland wird überall billiger“ greift für Südostoberbayern zu kurz. Zwar hat sich das Preisniveau in vielen Teilmärkten gegenüber den Boomjahren verändert, die Entwicklung unterscheidet sich jedoch erheblich nach Landkreis, Gemeinde, Ortsteil und Grundstücksart.
Gerade in unserer Region liegen sehr unterschiedliche Immobilienmärkte dicht beieinander: gefragte Wohnlagen im Chiemgau und im Rosenheimer Umland, wirtschaftsstarke Standorte entlang der Verkehrsachsen, ländlich geprägte Gemeinden sowie Grundstücke im Umfeld von Altötting, Burghausen, Mühldorf, Waldkraiburg oder Wasserburg.
Deshalb sollte ein einzelner durchschnittlicher Quadratmeterpreis niemals auf einen gesamten Landkreis übertragen werden.
Landkreis Rosenheim: Mehr Verkäufe – aber stagnierende bis rückläufige Preise
Besonders gut lässt sich die aktuelle Entwicklung anhand des Landkreises Rosenheim erkennen. Nach Angaben des dortigen Gutachterausschusses wechselten im Jahr 2024 rund 2.250 Immobilien den Eigentümer, im Jahr 2025 waren es bereits rund 2.400 Verkäufe. Damit hat sich die Zahl der Transaktionen wieder in Richtung des Niveaus vor 2022 bewegt.
Gleichzeitig berichtet der Gutachterausschuss aufgrund hoher Baukosten und anspruchsvollerer Finanzierungsbedingungen von stagnierenden bis rückläufigen Kaufpreisen. Für den Landkreis wurden zum Stichtag 1. Januar 2026 rund 860 Bodenrichtwertzonen ausgewertet.
Das zeigt sehr deutlich: Der Markt ist wieder aktiver geworden – steigende Verkaufszahlen bedeuten aber nicht automatisch steigende Preise.
Landkreis Traunstein: Lage und Grundstücksqualität bleiben entscheidend
Auch der Gutachterausschuss des Landkreises Traunstein ermittelt die Bodenrichtwerte im zweijährigen Rhythmus auf Grundlage der Kaufpreissammlung. Ein Bodenrichtwert stellt dabei einen durchschnittlichen Lagewert in Euro je Quadratmeter für vergleichbare unbebaute Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone dar.
Gerade im Landkreis Traunstein können die Wertunterschiede erheblich sein. Ein Grundstück in einer gefragten Lage im Umfeld des Chiemsees ist nicht unmittelbar mit einem Grundstück im nördlichen oder östlichen Landkreis vergleichbar.
Neben der Makrolage spielen unter anderem Grundstücksgröße und Zuschnitt, Baurecht, Erschließungszustand, Ausnutzungsmöglichkeiten, Immissionen und die konkrete Mikrolage eine entscheidende Rolle.
Landkreis Altötting: Bodenrichtwert als Orientierung – nicht als fertiger Grundstückswert
Auch im Landkreis Altötting werden die Bodenrichtwerte durch den unabhängigen Gutachterausschuss aus den tatsächlichen Grundstückstransaktionen abgeleitet. Die Bodenrichtwerte verschiedener Stichtage können inzwischen auch über die offiziellen Onlineangebote des Freistaats beziehungsweise über BORIS Bayern abgerufen werden.
Für Eigentümer ist dabei wichtig: Der Bodenrichtwert beschreibt ein typisches Grundstück innerhalb einer Richtwertzone. Das eigene Grundstück kann davon erheblich abweichen.
Dies gilt beispielsweise bei besonders großen Grundstücken, abweichender Bebauungsmöglichkeit, Hinterliegergrundstücken, ungewöhnlichem Zuschnitt, Belastungen oder einer besonders guten beziehungsweise schlechten Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone.
Landkreis Mühldorf am Inn: Bodenrichtwert und Verkehrswert sind nicht dasselbe
Für den Landkreis Mühldorf am Inn stehen ebenfalls aktuelle Bodenrichtwertinformationen des Gutachterausschusses zur Verfügung. Die amtliche Stelle weist ausdrücklich darauf hin, dass ein Bodenrichtwert keine bindende Wirkung besitzt und nicht mit dem Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks gleichgesetzt werden kann.
Diese Unterscheidung ist bei Immobilienbewertungen besonders wichtig.
Der Bodenrichtwert kann beispielsweise 400 Euro je Quadratmeter betragen. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass ein 1.000 Quadratmeter großes Grundstück einen Bodenwert von exakt 400.000 Euro besitzt. Zunächst muss geprüft werden, ob das Grundstück hinsichtlich Größe, Nutzung, Baurecht, Entwicklungszustand und weiterer wertbeeinflussender Merkmale überhaupt mit dem Bodenrichtwertgrundstück vergleichbar ist.
Was bedeutet der Bodenrichtwert eigentlich?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrzahl von Grundstücken mit vergleichbaren Eigenschaften innerhalb einer bestimmten Bodenrichtwertzone.
Grundlage dafür ist die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Dort werden tatsächlich abgeschlossene Immobiliengeschäfte erfasst und ausgewertet.
Der Bodenrichtwert ist deshalb eine wichtige Orientierung für den Grundstücksmarkt – er ist jedoch kein individueller Verkehrswert.
Warum kann der tatsächliche Grundstückswert vom Bodenrichtwert abweichen?
Bei einer professionellen Grundstücksbewertung müssen zahlreiche Merkmale berücksichtigt werden. Dazu gehören beispielsweise:
- die zulässige Art und das Maß der baulichen Nutzung,
- Grundstücksgröße und Grundstückszuschnitt,
- Erschließungszustand,
- Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone,
- vorhandene Dienstbarkeiten oder Belastungen,
- Immissionen,
- Hochwasser- oder sonstige Risikofaktoren,
- Entwicklungszustand des Grundstücks,
- mögliche Teilbarkeit oder zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten.
Gerade bei größeren Grundstücken kann zudem die Frage entscheidend sein, welcher Grundstücksteil tatsächlich Bauland darstellt und ob weitere Flächen beispielsweise als Gartenland, Außenbereichsfläche oder anderweitig zu bewerten sind.
Sinkender Bodenrichtwert bedeutet nicht automatisch sinkender Immobilienwert
Auch dieser Punkt wird häufig missverstanden.
Der Wert einer bebauten Immobilie setzt sich nicht ausschließlich aus dem Bodenwert zusammen. Bei einem Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Gewerbeobjekt müssen zusätzlich das Gebäude, dessen Alter und Zustand, Modernisierungen, Ertragssituation und zahlreiche weitere Merkmale berücksichtigt werden.
Ein gesunkener Bodenrichtwert kann deshalb zwar Einfluss auf den Immobilienwert haben, lässt aber allein noch keine verlässliche Aussage über den aktuellen Verkehrswert des gesamten Objekts zu.
Die neuen Bodenrichtwerte schaffen mehr Markttransparenz
Die Aktualisierung zum 1. Januar 2026 bietet Eigentümern, Käufern und Verkäufern eine wichtige neue Orientierung.
In Bayern werden die aktuellen Bodenrichtwerte zunehmend zentral über die amtlichen Onlineangebote bereitgestellt. Der Freistaat hat die Bodenrichtwertdaten zum Stichtag 1. Januar 2026 im Laufe des Jahres 2026 über die Gutachterausschüsse veröffentlicht.
Für eine konkrete Kaufentscheidung, einen Verkauf, eine Vermögensauseinandersetzung oder eine steuerliche beziehungsweise rechtliche Fragestellung sollte jedoch nicht allein auf den Bodenrichtwert zurückgegriffen werden.
Sie möchten wissen, was Ihr Grundstück tatsächlich wert ist?
Als Immobiliensachverständiger bewerte ich bebaute und unbebaute Grundstücke unter Berücksichtigung der konkreten Grundstückseigenschaften und der jeweiligen Marktsituation.
Mein Tätigkeitsgebiet umfasst insbesondere die Landkreise
Traunstein, Altötting, Mühldorf am Inn und Rosenheim.
Ob Verkauf, Kauf, Erbschaft, Scheidung, Vermögensauseinandersetzung oder eine andere Bewertungsfrage: Entscheidend ist nicht nur der Bodenrichtwert einer Zone, sondern der individuelle Verkehrswert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks.
Weitere Informationen zur Immobilienbewertung finden Sie unter www.hofer-immowert.de.
Hinweis: Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte und ersetzen keine individuelle Grundstücks- oder Verkehrswertermittlung.