Der Münchner Immobilienmarkt befindet sich weiterhin in einer Phase der Neuorientierung. Besonders deutlich zeigt sich dies bei den aktuellen Bodenrichtwerten: In zahlreichen Lagen sind die Werte gegenüber den vorherigen Stichtagen erheblich zurückgegangen.
Für Eigentümer, Kaufinteressenten, Erben und Investoren stellt sich deshalb zunehmend die Frage: Was bedeutet ein sinkender Bodenrichtwert eigentlich für den Wert einer konkreten Immobilie?
Die Antwort darauf ist differenzierter, als es auf den ersten Blick erscheinen mag.
Bodenrichtwert und Immobilienwert sind nicht dasselbe
Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen auf Grundlage der ausgewerteten Grundstückskaufverträge ermittelt. Er beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert des Bodens innerhalb einer bestimmten Bodenrichtwertzone und wird üblicherweise in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben.
Damit stellt er eine wichtige Orientierung für die Grundstücksbewertung dar.
Ein häufiger Irrtum besteht jedoch darin, den Bodenrichtwert einfach mit der Grundstücksfläche zu multiplizieren und das Ergebnis als tatsächlichen Grundstückswert anzusehen.
In der Praxis funktioniert eine Immobilienbewertung so nicht.
Ein einzelnes Grundstück kann sich erheblich von dem sogenannten Richtwertgrundstück unterscheiden. Einfluss haben beispielsweise:
- die konkrete Mikrolage,
- Größe und Zuschnitt des Grundstücks,
- vorhandenes oder mögliches Baurecht,
- Art und Maß der baulichen Nutzung,
- Grundstückstiefe und Erschließung,
- Dienstbarkeiten oder sonstige Belastungen,
- vorhandene Bebauung,
- sowie weitere objektspezifische Grundstücksmerkmale.
Gerade in München kann bereits innerhalb einer Bodenrichtwertzone ein erheblicher Unterschied zwischen einzelnen Grundstücken bestehen.
Deutliche Korrektur nach Jahren steigender Grundstückspreise
Über viele Jahre waren steigende Boden- und Immobilienpreise in München nahezu selbstverständlich. Niedrige Finanzierungskosten, eine hohe Nachfrage und knappes Bauland führten zu einer starken Preisentwicklung.
Mit dem deutlichen Anstieg der Finanzierungskosten und gleichzeitig hohen Baukosten hat sich die Situation verändert.
Bei Grundstücken für den Geschosswohnungsbau sind die aktuellen Bodenrichtwerte in verschiedenen Münchner Lagen teilweise deutlich gesunken. Auch bei Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie bei Gewerbegrundstücken zeigt sich eine rückläufige Entwicklung.
In einzelnen Bereichen bewegen sich die Bodenwerte damit wieder auf einem Niveau, das zuletzt vor vielen Jahren erreicht wurde.
Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass jede Immobilie entsprechend an Wert verloren hat.
Warum sinkende Bodenrichtwerte nicht automatisch denselben Wertverlust der Immobilie bedeuten
Bei einem bebauten Grundstück setzt sich der Immobilienwert grundsätzlich aus mehreren Komponenten zusammen.
Neben dem Bodenwert spielt insbesondere das Gebäude eine entscheidende Rolle. Bei der Bewertung werden unter anderem berücksichtigt:
- Baujahr und wirtschaftliche Restnutzungsdauer,
- Modernisierungszustand,
- energetische Eigenschaften,
- Wohn- und Nutzflächen,
- Grundrissgestaltung,
- Ausstattung,
- Instandhaltungszustand,
- erzielbare Mieten,
- rechtliche Rahmenbedingungen
- und die konkrete Marktgängigkeit des Objekts.
Bei einem älteren Einfamilienhaus mit großem Grundstück kann der Bodenwert beispielsweise einen sehr hohen Anteil am Gesamtwert ausmachen. Bei einer gut vermieteten Eigentumswohnung kann die Bodenwertentwicklung dagegen einen wesentlich geringeren direkten Einfluss haben.
Eine pauschale Aussage wie „Der Bodenrichtwert ist um 20 Prozent gefallen, also ist meine Immobilie ebenfalls 20 Prozent weniger wert“ wäre deshalb fachlich nicht richtig.
Interessant für Käufer: Der Verhandlungsspielraum kann größer werden
Für Immobilienkäufer kann die aktuelle Marktentwicklung durchaus Chancen bieten.
Während Verkäufer in den vergangenen Jahren teilweise mehrere Interessenten für ein Objekt hatten, ist der Markt inzwischen in vielen Segmenten deutlich selektiver geworden. Kaufinteressenten kalkulieren aufgrund höherer Finanzierungskosten genauer und achten stärker darauf, ob der geforderte Kaufpreis tatsächlich marktgerecht ist.
Insbesondere bei Objekten, die bereits längere Zeit angeboten werden, können sich dadurch größere Verhandlungsspielräume ergeben.
Entscheidend ist allerdings nicht allein der Angebotspreis. Wichtig ist die Frage, welcher Preis unter Berücksichtigung von Lage, Grundstück, Gebäudezustand und aktuellen Marktverhältnissen tatsächlich angemessen ist.
Gerade bei größeren Kaufentscheidungen kann daher eine unabhängige Wertermittlung sinnvoll sein.
Für Eigentümer wird eine aktuelle Bewertung wichtiger
Auch Eigentümer sollten ältere Wertvorstellungen kritisch hinterfragen.
Ein Immobilienwert, der beispielsweise im Jahr 2021 oder 2022 ermittelt wurde, lässt sich nicht ohne Weiteres auf den heutigen Markt übertragen. Finanzierungskonditionen, Bodenpreise, Baukosten und das Verhalten potenzieller Käufer haben sich seitdem erheblich verändert.
Das wird besonders relevant bei:
- Verkauf einer Immobilie,
- Vermögensauseinandersetzungen,
- Scheidungen,
- Erbschaften,
- Schenkungen,
- Pflichtteilsangelegenheiten,
- Finanzierungen
- oder der Aufteilung von Immobilienvermögen innerhalb einer Familie.
Bei solchen Anlässen sollte möglichst mit einem Wert gearbeitet werden, der die aktuellen Marktverhältnisse tatsächlich berücksichtigt.
Bodenrichtwerte spielen auch bei Erbschaft und Schenkung eine wichtige Rolle
Besondere Bedeutung haben Bodenrichtwerte auch im steuerlichen Bereich.
Bei der steuerlichen Bewertung von Grundstücken können sie eine wesentliche Berechnungsgrundlage darstellen. Sinkende Bodenrichtwerte können deshalb grundsätzlich auch Auswirkungen auf steuerliche Grundstückswerte haben.
Allerdings gelten für die steuerliche Bewertung eigene gesetzliche Bewertungsverfahren. Der vom Finanzamt angesetzte Wert muss daher nicht zwangsläufig dem Verkehrswert beziehungsweise Marktwert der Immobilie entsprechen.
Gerade bei Erbschaften und Schenkungen kann deshalb die Frage interessant werden, ob der steuerlich ermittelte Grundstückswert den tatsächlich am Markt erzielbaren Wert realistisch widerspiegelt.
Gewerbeimmobilien müssen besonders differenziert betrachtet werden
Bei Gewerbegrundstücken und Büroimmobilien ist die Entwicklung derzeit besonders stark von Lage und Nutzung abhängig.
Während sehr gute innerstädtische Standorte vergleichsweise stabil sein können, stehen reine Büro- oder Gewerbestandorte teilweise deutlich stärker unter Druck.
Für Unternehmen und Investoren können Wertveränderungen unter anderem bei Refinanzierungen relevant werden. Wird eine Immobilie neu finanziert, betrachtet eine Bank nicht nur die aktuellen Zinsen, sondern auch den heutigen Beleihungswert des Objekts.
Ein Grundstück oder Gebäude, das während der Hochpreisphase erworben wurde, kann deshalb heute unter anderen Voraussetzungen beurteilt werden als zum damaligen Kaufzeitpunkt.
Fazit: Der Markt hat sich verändert – pauschale Abschläge helfen jedoch nicht weiter
Die sinkenden Bodenrichtwerte zeigen deutlich, dass die jahrelange Aufwärtsbewegung des Münchner Grundstücksmarktes vorerst beendet ist.
Für Käufer kann dies neue Möglichkeiten eröffnen. Für Eigentümer bedeutet es gleichzeitig, dass frühere Preisvorstellungen möglicherweise überprüft werden sollten.
Entscheidend bleibt jedoch immer das einzelne Objekt.
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Ausgangspunkt einer Bewertung – aber noch kein Verkehrswert. Erst die sachverständige Betrachtung der konkreten Grundstücks- und Gebäudemerkmale ermöglicht eine belastbare Einschätzung des tatsächlichen Immobilienwertes.
Wer wissen möchte, welchen Einfluss die aktuelle Marktentwicklung auf den Wert seines Grundstücks, Hauses oder seiner Wohnung hat, sollte deshalb nicht ausschließlich auf allgemeine Preisstatistiken oder Bodenrichtwerte vertrauen, sondern die Immobilie individuell betrachten lassen.