Wer eine Immobilie verschenkt, vererbt oder innerhalb der Familie überträgt, verlässt sich häufig auf den vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert. Vielen Eigentümern ist jedoch nicht bewusst, dass dieser Wert häufig deutlich vom tatsächlichen Verkehrswert abweichen kann.
Gerade bei älteren Wohnhäusern oder Immobilien mit besonderen objektspezifischen Eigenschaften kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten erhebliche steuerliche Vorteile bringen.
Der Marktwert besteht aus weit mehr als dem Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert bildet lediglich den durchschnittlichen Wert eines unbebauten Grundstücks ab. Die tatsächliche Immobilie weist jedoch regelmäßig zahlreiche individuelle Merkmale auf, die den Verkehrswert beeinflussen.
Dazu gehören beispielsweise:
- erheblicher Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf,
- ungünstige Grundstückszuschnitte,
- Hanglagen,
- Immissionen durch Straßenverkehr oder Landwirtschaft,
- Wohnrechte oder Nießbrauch,
- eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten,
- energetische Defizite,
- bauliche Besonderheiten.
Diese wertbeeinflussenden Faktoren können den Verkehrswert deutlich reduzieren und werden in einer sachverständigen Wertermittlung nachvollziehbar berücksichtigt.
Ein Praxisbeispiel aus meiner täglichen Arbeit
Vor kurzem durfte ich ein Einfamilienhaus im Chiemgau bewerten.
Auf den ersten Blick handelte es sich um eine attraktive Immobilie mit guter Wohnlage und Blick auf den Chiemsee.
Bei der detaillierten Analyse zeigte sich jedoch ein wesentlich differenzierteres Bild.
Positiv wirkten sich insbesondere aus:
- die außergewöhnliche Aussicht,
- die großzügige Grundstücksgröße,
- die gepflegte Außenanlage,
- die massive Bauweise.
Demgegenüber standen jedoch erhebliche wertmindernde Faktoren:
- starke Verkehrsbelastung durch eine Staatsstraße,
- Immissionen eines angrenzenden landwirtschaftlichen Betriebes,
- Gastronomiebetrieb in unmittelbarer Nachbarschaft,
- umfangreicher energetischer und technischer Sanierungsbedarf,
- Nachtspeicherheizung,
- fehlende Dachdämmung,
- Wohnungsrecht zugunsten der Übergeberin.
Erst die Gesamtabwägung aller wertrelevanten Merkmale führte zu einem realistischen Verkehrswert.
Warum ein Verkehrswertgutachten häufig Geld spart
Insbesondere bei Schenkungen und Erbschaften kann ein qualifiziertes Gutachten nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG) dazu dienen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen als den vom Finanzamt ermittelten Grundbesitzwert.
Je nach Objekt können dadurch erhebliche Steuerbeträge vermieden werden.
Ein Gutachten schafft außerdem Rechtssicherheit gegenüber:
- Finanzamt
- Erbengemeinschaften
- Miterben
- Banken
- Gerichten
Mein Anspruch
Als zertifizierter Immobiliensachverständiger bewerte ich jede Immobilie individuell.
Ich orientiere mich nicht ausschließlich an Tabellen oder Bodenrichtwerten, sondern berücksichtige sämtliche wertrelevanten Besonderheiten des Grundstücks und des Gebäudes. Ziel ist eine nachvollziehbare, marktkonforme und rechtssichere Wertermittlung.
Gerade im Chiemgau spielen Lagequalität, Aussicht, Tourismus, Immissionen sowie energetischer Zustand häufig eine entscheidende Rolle. Diese Faktoren fließen in jedes Gutachten nachvollziehbar ein.
Fazit
Eine Immobilie ist so individuell wie ihre Eigentümer. Deshalb sollte auch ihre Bewertung individuell erfolgen.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten schafft Transparenz, Sicherheit und kann – insbesondere bei Erbschaften und Schenkungen – erhebliche finanzielle Vorteile bringen.