Viele Immobilieneigentümer gehen davon aus, dass eine Übertragung innerhalb der Familie steuerlich unproblematisch ist. In der Praxis zeigt sich jedoch immer wieder, dass insbesondere bei Übertragungen zwischen Geschwistern, Eltern und Kindern oder anderen nahen Angehörigen die Frage nach dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie eine zentrale Rolle spielt.
Ausgangssituation
Im vorliegenden Fall wurde eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus innerhalb der Familie übertragen. Im Rahmen eines steuerlichen Verfahrens stellte sich die Frage, ob der vereinbarte Kaufpreis dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie entsprach oder ob möglicherweise eine sogenannte gemischte Schenkung vorlag.
Bei einer gemischten Schenkung liegt der vereinbarte Kaufpreis unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie. Die Differenz kann steuerlich als freigebige Zuwendung gewertet werden und gegebenenfalls Schenkungsteuer auslösen.
Warum pauschale Quadratmeterpreise oft nicht ausreichen
Häufig wird bei Eigentumswohnungen auf veröffentlichte Durchschnittswerte oder Immobilienportale zurückgegriffen. Diese Werte spiegeln jedoch regelmäßig nur durchschnittliche Objekte wider und berücksichtigen individuelle Besonderheiten nicht ausreichend.
Im konkreten Fall zeigte sich, dass mehrere wertrelevante Besonderheiten vorlagen:
- Zugang zum gemeinschaftlichen Keller- und Technikbereich ausschließlich über die Wohnung
- kein eindeutig zugeordneter Kellerraum
- fehlende Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft
- keine professionelle WEG-Verwaltung
- eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
- Lage innerhalb eines wassersensiblen Bereichs
- mögliche Beeinträchtigungen durch eine benachbarte Gaststätte
Solche Besonderheiten wirken sich unmittelbar auf die Marktgängigkeit einer Immobilie aus und werden von Kaufinteressenten regelmäßig bei ihrer Kaufpreisbildung berücksichtigt.
Die Bedeutung der Marktgängigkeit
Ein wesentlicher Bestandteil jeder Verkehrswertermittlung ist die Frage, welchen Preis ein unabhängiger Dritter tatsächlich bezahlen würde.
Während bestimmte Besonderheiten innerhalb einer Familie häufig akzeptiert werden, beurteilt ein fremder Erwerber dieselben Umstände oftmals deutlich kritischer. Dies kann zu spürbaren Abschlägen gegenüber durchschnittlichen Marktwerten führen.
Gerade bei Wohnungseigentum spielen dabei neben dem baulichen Zustand auch die rechtliche Ausgestaltung des Wohnungseigentums, die Organisation der Eigentümergemeinschaft sowie die langfristigen Nutzungsmöglichkeiten eine wichtige Rolle.
Verkehrswertgutachten als Nachweis gegenüber dem Finanzamt
In steuerlichen Verfahren dient ein Verkehrswertgutachten dazu, den gemeinen Wert gemäß § 9 BewG beziehungsweise den Verkehrswert gemäß § 194 BauGB nachvollziehbar und marktkonform abzuleiten.
Dabei werden nicht nur allgemeine Marktdaten berücksichtigt, sondern sämtliche wertrelevanten Besonderheiten des konkreten Objekts analysiert und bewertet.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann dadurch wesentlich dazu beitragen, die tatsächlichen Wertverhältnisse zum Übertragungsstichtag nachvollziehbar darzustellen und gegenüber Finanzbehörden zu dokumentieren.
Fazit
Gerade bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie sollte der tatsächliche Verkehrswert nicht unterschätzt werden. Durchschnittswerte aus Marktberichten oder Onlineportalen reichen häufig nicht aus, um objektspezifische Besonderheiten angemessen zu berücksichtigen.
Ein fundiertes Verkehrswertgutachten schafft Transparenz, reduziert steuerliche Unsicherheiten und liefert eine belastbare Grundlage für die Beurteilung, ob der vereinbarte Kaufpreis dem tatsächlichen Marktwert entspricht.
Gerhard Hofer
Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, Mieten und Pachten