Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sich notwendige Sanierungskosten eins zu eins auf den Wert einer Immobilie auswirken. Muss beispielsweise das Dach erneuert, die Heizung ausgetauscht oder die Elektroinstallation modernisiert werden, wird häufig angenommen, dass sich der Verkehrswert genau um diese Kosten reduziert. In der Praxis der Immobilienbewertung ist dies jedoch nur selten der Fall.
Technischer Aufwand und Marktwert sind nicht identisch
Bei der Besichtigung älterer Wohngebäude werden regelmäßig Modernisierungs- und Instandsetzungsdefizite festgestellt. Der Sachverständige ermittelt dabei zunächst den technisch erforderlichen Sanierungsaufwand. Dieser umfasst beispielsweise:
- Dachsanierungen
- Erneuerung von Heizungsanlagen
- Modernisierung der Elektroinstallation
- Badsanierungen
- Fenster- und Türerneuerungen
- Balkonsanierungen
- energetische Verbesserungen
Die Summe dieser Maßnahmen ergibt den technischen Sanierungsaufwand. Dieser beschreibt jedoch lediglich die voraussichtlichen Kosten einer fachgerechten Instandsetzung.
Wie denkt ein Käufer?
Für die Verkehrswertermittlung ist entscheidend, wie sich ein durchschnittlicher Marktteilnehmer verhält.
Kaufinteressenten ziehen die ermittelten Sanierungskosten in der Regel nicht vollständig vom Kaufpreis ab. Dafür gibt es verschiedene Gründe:
- Ein Teil der Arbeiten wird häufig in Eigenleistung erbracht.
- Maßnahmen werden über mehrere Jahre verteilt durchgeführt.
- Einzelne Bauteile werden zunächst weiter genutzt.
- Käufer bewerten die Mängel unterschiedlich.
- Lage und Grundstücksqualität können vorhandene Mängel teilweise kompensieren.
Deshalb entspricht die tatsächliche Wertminderung meist nicht den rechnerischen Sanierungskosten.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)
In der Immobilienwertermittlung werden erhebliche Baumängel und Bauschäden häufig als sogenannte besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt.
Der Sachverständige prüft dabei, welcher Abschlag aus Sicht des Marktes tatsächlich angemessen ist. Die Bewertung erfolgt nicht schematisch, sondern unter Berücksichtigung von:
- Art und Umfang der Mängel
- Gebäudealter
- Marktgängigkeit
- regionaler Nachfrage
- Lagequalität
- Käuferverhalten im jeweiligen Marktgebiet
Erst daraus ergibt sich der tatsächlich wertrelevante Abschlag.
Beispiel aus der Praxis
Ein Wohnhaus weist einen technisch ermittelten Sanierungsaufwand von rund 140.000 Euro auf. Dazu gehören unter anderem Dachschäden, eine veraltete Heizungsanlage, sanierungsbedürftige Bäder sowie Mängel an Elektrik und Balkon.
Aus Marktsicht bedeutet dies jedoch nicht automatisch einen Wertabschlag von 140.000 Euro. Unter Berücksichtigung des Käuferverhaltens und der örtlichen Marktverhältnisse kann ein marktgerechter Abschlag beispielsweise bei rund 85.000 Euro liegen.
Der technische Aufwand bleibt unverändert. Die tatsächliche Wertminderung orientiert sich jedoch an den Marktgegebenheiten.
Fazit
Nicht jede notwendige Sanierungsmaßnahme führt zu einem gleich hohen Wertverlust. Für eine sachgerechte Verkehrswertermittlung ist entscheidend, wie der Immobilienmarkt die vorhandenen Mängel tatsächlich bewertet.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten berücksichtigt deshalb nicht nur technische Kostenansätze, sondern vor allem die Reaktion des Marktes auf den Zustand einer Immobilie. Erst dadurch entsteht ein nachvollziehbarer und marktgerechter Verkehrswert.
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