Hoher Steuerwert bedeutet nicht automatisch hoher Verkehrswert
Im Rahmen einer aktuellen Wertermittlung hatte ich eine ehemalige Brauereigaststätte in Niederbayern zu bewerten. Das Finanzamt hatte für Zwecke der Erbschaftsteuer einen Grundbesitzwert von rund 373.000 € festgestellt.
Bereits bei der ersten Besichtigung zeigte sich jedoch, dass die tatsächlichen Marktverhältnisse deutlich von den Annahmen der steuerlichen Bewertung abweichen.
Der Gebäudekomplex bestand aus einer ehemaligen Gaststätte mit Veranstaltungssaal, umfangreichen Brauerei- und Lagerflächen sowie verschiedenen Nebenräumen. Die ursprüngliche Brauereinutzung war bereits in den 1960er Jahren aufgegeben worden, der Gaststättenbetrieb wurde Ende 2022 eingestellt.
Der erste Eindruck täuscht
Von der Straßenseite vermittelte das Gebäude zunächst den Eindruck einer traditionellen niederbayerischen Dorfgaststätte.
Erst die Innenbesichtigung offenbarte das tatsächliche Ausmaß des Sanierungsstaus:
- erhebliche Feuchtigkeits- und Schimmelschäden,
- undichte Dachflächen,
- geschädigte Dachkonstruktionen,
- teilweise einsturzgefährdete Gebäudeteile,
- beschädigte Gewölbedecken,
- überalterte Haustechnik,
- sanierungsbedürftige Elektroinstallation,
- nicht mehr nutzbare Lager- und Nebenräume,
- erhebliche statische Risiken.
Ein Teil der Gebäudebereiche konnte aufgrund bestehender Einsturzgefahr nur eingeschränkt oder gar nicht betreten werden.
Wirtschaftliche Betrachtung statt rein theoretischer Gebäudewerte
In vielen Fällen wird angenommen, dass große Gebäude automatisch einen hohen Wert besitzen. Tatsächlich entscheidet jedoch nicht die Größe, sondern die wirtschaftliche Nutzbarkeit.
Im vorliegenden Fall standen mehr als 1.700 m² Bruttogrundfläche einem enormen Sanierungsbedarf gegenüber. Die überschlägig ermittelten Investitionen zur Wiederherstellung einer marktgerechten Nutzung lagen bei rund 1,5 Mio. €.
Selbst nach Durchführung einer umfassenden Kernsanierung wäre fraglich gewesen, ob sich diese Investitionen durch die örtlich erzielbaren Mieten, Pachten oder Kaufpreise wirtschaftlich rechtfertigen lassen.
Eingeschränkte Marktgängigkeit
Ein weiterer wesentlicher Aspekt war die äußerst eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit des Gebäudes.
Die frühere Nutzung als Gaststätte mit Saalbetrieb entsprach nicht mehr den heutigen Marktanforderungen. Gleichzeitig war eine Umnutzung aufgrund der Gebäudestruktur, der technischen Defizite sowie der hohen Investitionskosten nur eingeschränkt realistisch.
Der potenzielle Käuferkreis beschränkte sich daher auf wenige Interessenten mit besonderen Nutzungsvorstellungen oder außergewöhnlicher Investitionsbereitschaft.
Hochwassergefährdung als zusätzlicher Risikofaktor
Zusätzlich war das Objekt mehrfach von Hochwasserereignissen betroffen. Die dokumentierten Überschwemmungen führten zu weiteren Risiken hinsichtlich zukünftiger Schäden, Versicherbarkeit und langfristiger Werthaltigkeit.
Auch solche objektspezifischen Risiken sind bei einer Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen.
Ergebnis: Verkehrswert deutlich unter dem Steuerwert
Unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Einflussfaktoren ergab sich ein Verkehrswert, der deutlich unter dem vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert lag.
Der Fall zeigt eindrucksvoll, dass steuerliche Feststellungen nicht zwangsläufig den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie widerspiegeln.
Insbesondere bei alten Gaststätten, ehemaligen Gewerbeobjekten, landwirtschaftlichen Anwesen oder stark sanierungsbedürftigen Gebäuden kann eine qualifizierte Verkehrswertermittlung zu erheblich niedrigeren Werten führen.
Fazit
Wer eine Immobilie erbt und Zweifel an der Höhe des vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwertes hat, sollte die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts prüfen lassen.
Gerade bei Objekten mit erheblichem Sanierungsstau, eingeschränkter Marktgängigkeit, Hochwasserrisiken oder fehlender wirtschaftlicher Nutzbarkeit kann der tatsächliche Verkehrswert erheblich unter dem steuerlichen Wert liegen.
Eine fachgerechte Verkehrswertermittlung schafft hier die notwendige Grundlage für eine sachgerechte und marktgerechte Bewertung.