Ein Praxisbeispiel aus dem Landkreis Traunstein zeigt, weshalb der tatsächliche Marktwert einer Immobilie bei einer Schenkung nicht immer dem steuerlich ermittelten Grundbesitzwert entspricht.
Die Übertragung einer Immobilie auf die nächste Generation ist für viele Eigentümer ein wichtiger Schritt. Häufig soll das Haus bereits zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen werden, während die bisherigen Eigentümer weiterhin von den Mieteinnahmen profitieren oder die Immobilie selbst nutzen können.
Eine verbreitete Gestaltungsmöglichkeit ist die vorweggenommene Erbfolge unter Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchrechts.
Doch wie wird der Wert einer älteren Immobilie ermittelt, wenn sie erhebliche Baumängel aufweist, teilweise gewerblich genutzt wird und zusätzlich ein lebenslanger Nießbrauch vorgesehen ist?
Mit genau diesen Fragen beschäftigte sich ein Verkehrswertgutachten, das ich für ein bebautes Grundstück im Landkreis Traunstein erstellt habe.
Die Ausgangssituation: Ein älteres Wohn- und Geschäftshaus
Bei dem Bewertungsobjekt handelte es sich um ein älteres, ursprünglich landwirtschaftlich geprägtes Gebäude, das im Laufe der Jahrzehnte mehrfach umgebaut und erweitert wurde.
Die Immobilie wurde zum Bewertungszeitpunkt sowohl wohnwirtschaftlich als auch gewerblich genutzt. Neben Wohnräumen waren unter anderem Büro-, Lager- und Werkstattflächen vorhanden.
Das Grundstück umfasste rund 820 m² und befand sich in einer zentralen, gut erschlossenen Ortslage.
Auf den ersten Blick bot die Immobilie durchaus positive Standortmerkmale: gute Erreichbarkeit, kurze Wege zu Einkaufsmöglichkeiten und eine grundsätzlich nachgefragte Lage im oberbayerischen Raum.
Bei der Ortsbesichtigung zeigte sich allerdings, dass der bauliche und technische Zustand deutlich von einer zeitgemäß modernisierten Immobilie abwich.
Erheblicher Sanierungsbedarf beeinflusst den Verkehrswert
Bei älteren Bestandsgebäuden kommt es nicht allein auf die Grundstücksgröße und die Lage an. Auch der tatsächliche Gebäudezustand hat einen wesentlichen Einfluss auf den Marktwert.
Im vorliegenden Fall waren insbesondere folgende wertrelevante Merkmale zu berücksichtigen:
- Schäden an Dachdeckung und Dachanschlüssen sowie an einzelnen brandschutzrelevanten Bauteilen
- eine technisch deutlich überalterte Heizungsanlage
- teilweise ältere Fenster mit unzureichendem Wärme- und Schallschutz
- unterschiedliche Bau- und Ausstattungsstandards
- erhebliche Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstände
- eine teilweise unzweckmäßige Raumaufteilung und eingeschränkte Möglichkeiten zur anderweitigen Nutzung
Einzelne Wohnräume befanden sich durchaus in einem gepflegten Zustand. Dies änderte jedoch nichts daran, dass die Gesamtimmobilie erhebliche bauliche und wirtschaftliche Einschränkungen aufwies.
Entscheidend ist bei einer Verkehrswertermittlung nicht, was eine umfassende Sanierung theoretisch kosten würde, sondern wie der Grundstücksmarkt den tatsächlichen Zustand bewertet.
Dabei muss sorgfältig darauf geachtet werden, dass einzelne Nachteile nicht mehrfach wertmindernd berücksichtigt werden.
Der Bodenwert ist nicht automatisch der Verkehrswert
Gerade in attraktiven oberbayerischen Gemeinden können die Bodenrichtwerte ein vergleichsweise hohes Niveau erreichen.
Der Bodenrichtwert ist jedoch kein unmittelbar verbindlicher Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks. Er bezieht sich auf ein typisiertes Bodenrichtwertgrundstück innerhalb einer festgelegten Bodenrichtwertzone.
Im konkreten Bewertungsfall mussten deshalb insbesondere der unregelmäßige Grundstückszuschnitt, die vorhandene Bebauung und die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten untersucht werden.
Hinzu kam eine Besonderheit: Der wirtschaftliche Wert der vorhandenen Bebauung war durch den baulichen Zustand und die begrenzte verbleibende Nutzungsdauer stark eingeschränkt.
Das Praxisbeispiel verdeutlicht, dass sich der Verkehrswert eines älteren Wohn- und Geschäftshauses unter bestimmten Umständen wesentlich aus dem Bodenwert ableiten kann.
Warum die tatsächlichen Mieteinnahmen nicht ausreichen
Bei vermieteten Immobilien spielt das Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle.
Dabei genügt es allerdings nicht, lediglich die aktuell vereinbarten Mieten zusammenzurechnen.
Für die Wertermittlung ist insbesondere zu untersuchen, welche Erträge bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich und nachhaltig erzielbar sind.
Im vorliegenden Fall waren zwei unterschiedlich genutzte Gebäudebereiche zu beurteilen.
Während ein Gebäudeteil überwiegend zu Wohnzwecken diente, umfasste der andere unter anderem Büro-, Werkstatt-, Lager- und wohnähnlich ausgestattete Räume.
Aufgrund dieser ungewöhnlichen Nutzungsstruktur konnten die üblichen Wohnungsmieten der Region nicht ohne Weiteres übernommen werden.
Die marktüblich erzielbaren Erträge mussten vielmehr unter Berücksichtigung der konkreten Ausstattung, des Gebäudezustands und der eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit individuell eingeschätzt werden.
Zusätzlich waren die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszinssatz und die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer zu berücksichtigen.
Lebenslanger Nießbrauch bei der Immobilienübertragung
Eine weitere Besonderheit des Bewertungsauftrags war die beabsichtigte Übertragung der Immobilie auf die nächste Generation.
Dabei sollte zugunsten der bisherigen Eigentümerin ein lebenslanges Vorbehaltsnießbrauchrecht bestellt werden.
Ein solches Recht kann es der berechtigten Person ermöglichen, eine Immobilie weiterhin zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu vereinnahmen, obwohl das Eigentum bereits auf die Kinder übertragen wurde.
Für die Bewertung ist jedoch wichtig, zwischen mehreren Größen zu unterscheiden:
1. Verkehrswert der Immobilie ohne den vorgesehenen Nießbrauch
Zunächst wird der Marktwert des Grundstücks unter Berücksichtigung seiner tatsächlichen Grundstücks- und Gebäudeeigenschaften ermittelt.
2. Kapitalwert des Nießbrauchrechts
Der wirtschaftliche Vorteil des Nießbrauchs kann anhand der maßgeblichen Erträge, der statistischen Lebenserwartung und geeigneter Kapitalisierungsparameter gesondert berechnet werden.
3. Verkehrswert unter Berücksichtigung einer Nießbrauchsbelastung
Soll zusätzlich der Marktwert eines mit Nießbrauch belasteten Grundstücks bestimmt werden, sind Inhalt und Umfang des Rechts sowie dessen Auswirkungen auf die Veräußerbarkeit zu berücksichtigen.
Dabei gilt: Der versicherungsmathematische Kapitalwert eines Nießbrauchs ist nicht zwangsläufig mit dem marktbezogenen Wertabschlag einer belasteten Immobilie identisch.
Auch die Frage, wer künftig die laufenden und außergewöhnlichen Instandhaltungskosten trägt, kann für die wirtschaftliche Beurteilung von Bedeutung sein.
Die schenkungsteuerliche Berücksichtigung des Nießbrauchs ist hiervon zu unterscheiden und bedarf einer gesonderten steuerrechtlichen Prüfung.
Niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG
Bei einer Schenkung oder Erbschaft wird der steuerliche Grundbesitzwert grundsätzlich nach den dafür vorgesehenen Bewertungsverfahren ermittelt.
Diese typisierten Verfahren können im Einzelfall zu Ergebnissen führen, die den tatsächlichen Marktverhältnissen einer besonderen Immobilie nicht ausreichend Rechnung tragen.
§ 198 Bewertungsgesetz eröffnet die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Hierfür kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten von Bedeutung sein, das den individuellen Grundstückszustand, die baulichen Besonderheiten, die rechtlichen Gegebenheiten und die örtlichen Marktverhältnisse nachvollziehbar berücksichtigt.
Ob der Nachweis im konkreten Besteuerungsverfahren anerkannt wird, richtet sich nach den gesetzlichen Anforderungen und der Prüfung durch die Finanzverwaltung.
Ein entsprechendes Gutachten ist deshalb keine pauschale Garantie für eine geringere Steuer, sondern ein fachlich begründetes Mittel zum Nachweis des tatsächlichen Immobilienwerts.
Das Ergebnis: Der individuelle Zustand ist entscheidend
Im untersuchten Praxisfall wurden sowohl das Ertragswertverfahren als auch das Sachwertverfahren herangezogen.
Die Ergebnisse zeigten, dass der Wert der Immobilie wesentlich durch den Grundstückswert geprägt war. Die vorhandene Bebauung trug aufgrund ihres Alters, der baulichen Mängel und ihrer eingeschränkten wirtschaftlichen Nutzbarkeit nur noch begrenzt zum Gesamtwert bei.
Der vorgesehene lebenslange Nießbrauch wurde zusätzlich gesondert betrachtet.
Der Fall macht deutlich, warum bei komplexen Bestandsimmobilien eine individuelle Verkehrswertermittlung sinnvoll sein kann.
Standardisierte Bewertungsansätze, allgemeine Immobilienpreisübersichten oder vereinfachte Online-Bewertungen können Besonderheiten wie erhebliche Bauschäden, gemischte Nutzungen und grundstücksbezogene Rechte häufig nicht ausreichend erfassen.
Fazit: Vor einer Schenkung den Immobilienwert sorgfältig prüfen lassen
Wer eine ältere Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen möchte, sollte sich frühzeitig mit ihrem tatsächlichen Verkehrswert auseinandersetzen.
Insbesondere bei vermieteten Wohn- und Geschäftshäusern, sanierungsbedürftigen Gebäuden oder einer geplanten Nießbrauchsgestaltung können sich komplexe Bewertungsfragen ergeben.
Ein sorgfältig erstelltes Verkehrswertgutachten schafft eine nachvollziehbare Grundlage für die vermögensrechtliche Planung und kann zugleich beim Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG eingesetzt werden.
Verkehrswertgutachten im Landkreis Traunstein und in Südostbayern
Als Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke erstelle ich Verkehrswertgutachten unter anderem für:
- Schenkungen und vorweggenommene Erbfolge
- Erbschaftsteuer und Nachweise nach § 198 BewG
- Immobilien mit Nießbrauch- oder Wohnrechten
- Wohn- und Geschäftshäuser
- ältere und sanierungsbedürftige Immobilien
- vermögensrechtliche Auseinandersetzungen
Immobilienbewertung Gerhard Hofer