Warum der Verkehrswert einer Immobilie trotz vorhandenem Grundstückswert überraschend niedrig ausfallen kann.
Nicht jede Immobilie ist automatisch wertvoll, nur weil sie über ein Grundstück und ein bestehendes Gebäude verfügt. In der Immobilienbewertung gibt es immer wieder außergewöhnliche Fälle, bei denen die vorhandene Bausubstanz nicht mehr zu einer Wertsteigerung beiträgt, sondern vielmehr eine erhebliche wirtschaftliche Belastung darstellt.
Ein aktueller Bewertungsfall aus meiner Sachverständigenpraxis zeigt, wie komplex die Wertermittlung eines historischen, schwer beschädigten Wohngebäudes sein kann.
Ein historisches Gebäude mit außergewöhnlichen Schäden
Gegenstand der Bewertung war ein mehrere Jahrhunderte altes Wohngebäude in einem historisch gewachsenen Ortskern in Bayern.
Das Gebäude war über viele Jahrzehnte zu Wohnzwecken genutzt worden. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung stand es jedoch leer und befand sich in einem außergewöhnlich schlechten baulichen Zustand.
Während im Erdgeschoss teilweise noch ältere Innenausstattungen vorhanden waren, zeigte sich in den oberen Geschossen ein völlig anderes Bild.
Wesentliche Teile der Geschossdecken und Fußbodenaufbauten fehlten. Teilweise waren nur noch einzelne Holzbalken und Bretterlagen vorhanden. Technische Installationen waren weitgehend entfernt, eine funktionsfähige Heizungsanlage existierte nicht mehr und auch nutzbare Badezimmer waren nicht vorhanden.
Hinzu kamen erhebliche Feuchtigkeitserscheinungen und schimmelverdächtige Beläge im Erdgeschoss.
Aus Sicherheitsgründen konnten einzelne Gebäudebereiche nicht betreten werden. Eine vollständige Untersuchung der vorhandenen Tragkonstruktion war im Rahmen der Verkehrswertermittlung nicht möglich.
Eine gewöhnliche Wohnnutzung war unter diesen Voraussetzungen ausgeschlossen.
Sanierung oder wirtschaftliche Aufgabe?
Bei solchen Immobilien stellt sich eine entscheidende Frage:
Lohnt es sich überhaupt noch, das Gebäude wiederherzustellen?
Die überschlägige Betrachtung der erforderlichen Maßnahmen ergab einen Wiederherstellungsaufwand im deutlich sechsstelligen Eurobereich.
Notwendig wären unter anderem umfangreiche Arbeiten an den Geschossdecken, Treppen, technischen Anlagen, Innenräumen und der Gebäudehülle gewesen.
Bei der wirtschaftlichen Beurteilung genügt es jedoch nicht, ausschließlich die Sanierungskosten zu betrachten. Entscheidend ist vielmehr, welchen Marktwert das Gebäude nach einer vollständigen Wiederherstellung voraussichtlich erreichen könnte.
Wenn die erforderlichen Investitionen den anschließend erzielbaren Marktwert übersteigen, spricht dies gegen eine wirtschaftlich tragfähige Sanierung.
Im vorliegenden Bewertungsfall bestanden erhebliche Zweifel daran, dass ein wirtschaftlich handelnder Käufer die notwendigen Investitionen durch eine spätere Nutzung oder Veräußerung wieder erwirtschaften könnte.
Wenn der Bodenwert nicht dem Verkehrswert entspricht
Ein häufiges Missverständnis besteht darin, dass ein Grundstück mindestens seinen rechnerischen Bodenwert wert sein müsse.
Das ist keineswegs immer der Fall.
Befindet sich auf einem Grundstück ein wirtschaftlich nicht mehr nutzbares Gebäude, können erhebliche Kosten für Rückbau, Entsorgung und Sicherungsmaßnahmen entstehen.
Ein potenzieller Erwerber berücksichtigt diese Aufwendungen bereits bei seiner Kaufpreisentscheidung.
Vereinfacht ausgedrückt:
Grundstückswert abzüglich marktüblich erforderlicher Rückbau- und Sicherungskosten kann zu einem erheblich niedrigeren wirtschaftlichen Wert führen.
Eine solche Rechnung ist allerdings nur dann tragfähig, wenn der angenommene Rückbau rechtlich zulässig, technisch durchführbar und aus Marktsicht eine realistische Verwertungsalternative ist.
Gerade bei historischen Gebäuden ist dies keineswegs selbstverständlich.
Denkmalschutz als zusätzliche Herausforderung
Eine weitere Besonderheit des Bewertungsfalls war die Lage innerhalb eines denkmalgeschützten Ensembles.
Hinzu kamen denkmalrechtliche Anforderungen im Zusammenhang mit dem historischen Grundstücksbereich.
Ein vollständiger Gebäudeabbruch konnte daher nicht ohne Weiteres vorausgesetzt werden.
Auch eine teilweise Entkernung unter Erhaltung der Außenwände hätte entsprechende bautechnische Untersuchungen und gegebenenfalls behördliche Genehmigungen erfordert.
Damit stellt sich für einen Käufer nicht nur die Frage nach den unmittelbaren Baukosten, sondern auch nach möglichen Erhaltungsverpflichtungen, Genehmigungsrisiken und der langfristigen Nutzbarkeit der verbleibenden Gebäudesubstanz.
Solche Unsicherheiten können den potenziellen Erwerberkreis erheblich einschränken.
Warum die Marktgängigkeit entscheidend ist
Der Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften und der Lage eines Grundstücks voraussichtlich erzielbar wäre.
Es kommt daher nicht allein auf rechnerische Gebäudewerte oder Herstellungskosten an.
Entscheidend ist auch die Frage:
Wer wäre bereit, eine solche Immobilie zu erwerben – und welchen Preis würde dieser Käufer angesichts der vorhandenen Risiken bezahlen?
Bei einem schwer beschädigten historischen Gebäude ist der Interessentenkreis naturgemäß erheblich kleiner als bei einer gewöhnlichen Wohnimmobilie.
Neben dem Kaufpreis müssten potenzielle Erwerber erhebliche finanzielle Mittel, bautechnische Kenntnisse und die Bereitschaft zur Übernahme schwer kalkulierbarer Risiken mitbringen.
Die Marktgängigkeit kann dadurch deutlich eingeschränkt sein.
Die besondere Aufgabe des Immobiliensachverständigen
Ein solcher Bewertungsfall lässt sich nicht allein durch das Einsetzen von Flächen, Baujahren und Bodenrichtwerten in eine Bewertungssoftware lösen.
Erforderlich ist vielmehr eine umfassende sachverständige Würdigung der tatsächlichen Grundstücks- und Gebäudeverhältnisse.
Dazu gehören insbesondere die Beurteilung des baulichen Zustands, die Prüfung der wirtschaftlichen Wiederherstellungsfähigkeit, die Berücksichtigung rechtlicher Einschränkungen und die Untersuchung realistischer Verwertungsmöglichkeiten.
Im vorliegenden Fall wurde deshalb neben den klassischen Wertermittlungsverfahren auch eine alternative Verwertung unter Annahme eines teilweisen Rückbaus untersucht.
Die damit verbundenen Kosten und Unsicherheiten waren für die abschließende Wertbeurteilung von erheblicher Bedeutung.
Die Annahmen mussten dabei ausdrücklich offengelegt werden, da weder eine verbindliche Rückbaugenehmigung noch eine detaillierte bautechnische Kostenplanung vorlag.
Fazit: Nicht jede vorhandene Bausubstanz schafft einen Mehrwert
Dieser Bewertungsfall verdeutlicht eine wesentliche Erkenntnis:
Ein Gebäude kann trotz seiner historischen Bedeutung und seiner vorhandenen Substanz wirtschaftlich zu einer Belastung des Grundstücks werden.
Ein hoher Sanierungsaufwand, erhebliche bautechnische Schäden, denkmalrechtliche Beschränkungen und ein stark eingeschränkter Käuferkreis können dazu führen, dass der Verkehrswert deutlich unter dem rechnerischen Bodenwert liegt.
Für eine sachgerechte Immobilienbewertung ist deshalb entscheidend, nicht nur das Grundstück und seine baulichen Anlagen zu betrachten, sondern auch die wirtschaftlichen Möglichkeiten und Risiken einer zukünftigen Nutzung.
Denn am Ende bestimmt nicht allein die vorhandene Bausubstanz den Wert einer Immobilie, sondern vor allem das, was ein gewöhnlicher Marktteilnehmer unter den tatsächlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen bereit ist, dafür zu bezahlen.
Hinweis: Der geschilderte Bewertungsfall wurde aus Gründen des Datenschutzes und der Vertraulichkeit anonymisiert. Einzelne Angaben wurden verallgemeinert. Der Beitrag dient der fachlichen Information und ersetzt keine individuelle Verkehrswertermittlung.
Gerhard Hofer
Immobilienbewertung – Verkehrswertgutachten – Bauschadensbewertung