Ein eingetragenes Nießbrauchsrecht kann den Verkehrswert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Besonders relevant wird dies bei Schenkungen und vorweggenommenen Erbfolgen, aber auch bei steuerlichen Bewertungen durch das Finanzamt.
Wie hoch die Wertminderung tatsächlich ist, lässt sich jedoch nicht mit einem pauschalen Prozentsatz beantworten. Entscheidend sind unter anderem der Umfang des Nießbrauchsrechts, der wirtschaftliche Nutzungsvorteil, das Alter des Berechtigten sowie der Zustand und die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer der Immobilie.
Ein Verkehrswertgutachten muss deshalb zunächst den Wert der Immobilie selbst und anschließend die Auswirkungen des bestehenden Rechts nachvollziehbar untersuchen.
Was bedeutet Nießbrauch bei einer Immobilie?
Der Nießbrauch gewährt dem Berechtigten weitreichende Nutzungsrechte an einer Immobilie. Der Eigentümer bleibt zwar rechtlicher Eigentümer, kann über die Immobilie wirtschaftlich jedoch nur eingeschränkt verfügen.
Je nach Ausgestaltung des Rechts kann der Nießbrauchsberechtigte beispielsweise die Immobilie selbst bewohnen oder sie vermieten und die daraus erzielten Erträge vereinnahmen.
Für einen potenziellen Erwerber stellt ein bestehendes lebenslanges Nießbrauchsrecht daher regelmäßig eine Belastung dar. Er erwirbt zwar das Eigentum, kann die Immobilie aber gegebenenfalls über Jahre nicht oder nur eingeschränkt selbst nutzen.
Diese Einschränkung muss bei einer Verkehrswertermittlung mit Nießbrauch sachgerecht berücksichtigt werden.
Wie beeinflusst ein Nießbrauch den Verkehrswert?
Eine häufige Fehlvorstellung besteht darin, dass ein Nießbrauch den Immobilienwert um einen bestimmten Prozentsatz reduziert. So einfach ist die Bewertung nicht.
Vereinfacht lässt sich die Vorgehensweise in zwei Schritte unterteilen:
1. Ermittlung des unbelasteten Immobilienwerts
Zunächst wird untersucht, welchen Verkehrswert die Immobilie ohne Berücksichtigung des persönlichen Rechts hätte. Abhängig von der Art des Bewertungsobjekts können hierzu insbesondere Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren herangezogen werden.
2. Bewertung des Nießbrauchsrechts
Anschließend wird der wirtschaftliche Wert des bestehenden Rechts ermittelt. Wesentliche Größen können dabei sein:
- nachhaltig erzielbare Miete bzw. Nutzungsvorteil,
- vom Berechtigten zu tragende Kosten,
- Alter und Geschlecht des Berechtigten,
- statistische Lebenserwartung,
- Kapitalisierungszinssatz,
- konkreter Umfang des eingetragenen Rechts.
Aus diesen Faktoren lässt sich ein Barwert des Nießbrauchsrechts ableiten.
Praxisbeispiel: Älteres Einfamilienhaus mit Nießbrauch
Ein anonymisiertes Beispiel aus der Bewertungspraxis zeigt, warum eine differenzierte Betrachtung erforderlich ist.
Bewertet wurde ein älteres Einfamilienhaus mit mehreren Garagen und Nebenanlagen im Landkreis Traunstein. Das Wohngebäude stammte ursprünglich aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts und befand sich in einem deutlich überalterten Zustand.
Die Wohnfläche betrug rund 120 m². Hinzu kamen Garagen und weitere Nutzflächen.
Das Grundstück war für ein Einfamilienhaus ungewöhnlich groß. Gleichzeitig konnten jedoch nicht sämtliche Grundstücksflächen hinsichtlich ihrer baulichen und wirtschaftlichen Verwertbarkeit gleich beurteilt werden.
Deshalb wurde das Grundstück für die Bewertung in unterschiedliche Teilflächen gegliedert.
Unterschiedliche Grundstücksqualitäten müssen berücksichtigt werden
Gerade bei großen Grundstücken ist es nicht sachgerecht, automatisch die gesamte Fläche mit demselben Bodenwert anzusetzen.
Im Bewertungsfall bestand einerseits eine dem Wohnhaus und den Garagen zuzuordnende Hauptfläche. Andererseits war eine größere Grundstücksteilfläche hinsichtlich ihrer eigenständigen baulichen und wirtschaftlichen Verwertbarkeit eingeschränkt.
Diese Teilfläche wurde deshalb gesondert und mit einem deutlich niedrigeren Bodenwertansatz bewertet.
Das Beispiel zeigt einen wichtigen Grundsatz der Grundstücksbewertung:
Große Grundstücksfläche bedeutet nicht automatisch entsprechend höheren Verkehrswert.
Entscheidend ist vielmehr, welchen wirtschaftlichen Nutzen ein gewöhnlicher Marktteilnehmer aus den jeweiligen Flächen tatsächlich ziehen kann.
Besonderheit: Sehr kurze wirtschaftliche Restnutzungsdauer
Eine weitere Besonderheit des Bewertungsfalls war der Zustand des Wohngebäudes.
Festgestellt wurden unter anderem ein deutlich überalterter Ausstattungsstandard sowie erheblicher Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf. Auch die technischen Anlagen entsprachen nicht mehr heutigen Anforderungen.
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des vorhandenen Gebäudebestands wurde deshalb nur noch mit wenigen Jahren angesetzt.
Dabei ist die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von der rein technischen Lebensdauer eines Gebäudes zu unterscheiden. Ein Gebäude kann technisch durchaus noch länger bestehen, obwohl eine weitere Nutzung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht mehr sinnvoll erscheint.
Gerade bei alten Gebäuden auf vergleichsweise wertvollen Grundstücken kann deshalb der Bodenwert zunehmend die Verkehrswertermittlung bestimmen.
Sachwert oder Ertragswert?
Bei einem typischen selbst genutzten Einfamilienhaus besitzt das Sachwertverfahren regelmäßig eine hohe Bedeutung.
Dabei werden vereinfacht der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen ermittelt und anschließend an die Verhältnisse des Grundstücksmarkts angepasst. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale – beispielsweise erheblicher Instandsetzungs- oder Modernisierungsbedarf – sind zusätzlich zu untersuchen.
Bei sehr alten Gebäuden mit nur noch kurzer wirtschaftlicher Restnutzungsdauer kann jedoch eine zusätzliche Betrachtung sinnvoll sein.
Im vorliegenden Praxisfall wurde deshalb neben dem Sachwert auch ein besonderes Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der zukünftigen Liquidation herangezogen.
Was bedeutet Liquidationswert?
Der Liquidationsgedanke wird relevant, wenn die vorhandene Bebauung wirtschaftlich nur noch für einen begrenzten Zeitraum genutzt werden kann und anschließend mit einer Freilegung beziehungsweise Neuordnung des Grundstücks zu rechnen ist.
Vereinfacht betrachtet stehen dann folgende Fragen im Vordergrund:
Wie lange kann das bestehende Gebäude wirtschaftlich noch genutzt werden? Welcher Ertrag lässt sich in diesem Zeitraum erzielen? Welche Kosten entstehen bei einer späteren Freilegung? Und welchen Wert besitzt das Grundstück nach Ablauf dieser Zeit?
Bei einem solchen Objekt kann der Wert des Grund und Bodens wesentlich bedeutsamer sein als der verbleibende Wert der alten Gebäudesubstanz.
Sachwert und Liquidationswert werden nicht addiert
Ein wichtiger Punkt wird bei Verkehrswertgutachten häufig missverstanden:
Sachwert und Ertrags- beziehungsweise Liquidationswert werden nicht einfach zusammengerechnet.
Es handelt sich um unterschiedliche Betrachtungsweisen desselben Bewertungsobjekts. Die Ergebnisse können zur gegenseitigen Plausibilisierung und zur sachverständigen Ableitung des Verkehrswerts herangezogen werden.
Liegen die Ergebnisse vergleichsweise nahe beieinander, kann dies die gewählte Größenordnung des Verkehrswerts zusätzlich stützen.
Wie wird der Nießbrauch bewertet?
Erst nachdem der unbelastete Grundstückswert untersucht wurde, erfolgt die Bewertung des Nießbrauchsrechts.
Im Praxisfall wurde zunächst der nachhaltig erzielbare wirtschaftliche Nutzungsvorteil ermittelt. Von den erzielbaren Erträgen waren die vom Berechtigten zu tragenden Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen.
Der verbleibende jährliche Nutzungsvorteil wurde anschließend unter Berücksichtigung der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten kapitalisiert.
Hieraus ergab sich der Barwert des lebenslangen Nießbrauchsrechts.
Für die Verkehrswertermittlung ist dabei eine saubere Trennung wichtig: Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes beschreibt die Immobilie. Die Laufzeit eines lebenslangen Nießbrauchs hängt dagegen von der Person des Berechtigten ab.
Verkehrswertgutachten für das Finanzamt und § 198 BewG
Besondere Bedeutung kann ein qualifiziertes Immobiliengutachten bei Schenkungen oder Erbschaften haben.
Das Finanzamt ermittelt Immobilienwerte für steuerliche Zwecke grundsätzlich nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes. In bestimmten Fällen kann der so ermittelte steuerliche Wert jedoch oberhalb des tatsächlich am Markt erzielbaren Werts liegen.
§ 198 BewG eröffnet die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Ein entsprechendes Gutachten muss deshalb nicht lediglich einen möglichst niedrigen Wert nennen. Vielmehr müssen die wertbeeinflussenden Besonderheiten der Immobilie nachvollziehbar, marktgerecht und methodisch schlüssig berücksichtigt werden.
Gerade bei Immobilien mit Besonderheiten wie
- Nießbrauch oder Wohnungsrechten,
- erheblichem Sanierungsbedarf,
- sehr alten Gebäuden,
- kurzer wirtschaftlicher Restnutzungsdauer,
- außergewöhnlich großen Grundstücken,
- unterschiedlich nutzbaren Grundstücksteilflächen oder
- eingeschränkter baulicher Verwertbarkeit
kann sich eine individuelle Verkehrswertermittlung deutlich von einer typisierten steuerlichen Bewertung unterscheiden.
Warum reicht ein Online-Immobilienrechner nicht aus?
Automatisierte Immobilienbewertungen können für eine erste Preiseinschätzung hilfreich sein. Bei komplexen Bewertungsfällen stoßen sie jedoch schnell an Grenzen.
Ein Online-Rechner erkennt beispielsweise nicht ohne Weiteres, dass nur ein Teil eines großen Grundstücks die volle Bodenwertqualität besitzt. Ebenso wenig lässt sich der tatsächliche Instandsetzungszustand eines fast 100 Jahre alten Wohnhauses allein aus Baujahr und Wohnfläche ableiten.
Auch persönliche Rechte wie ein Nießbrauch müssen hinsichtlich ihres konkreten Inhalts und ihrer wirtschaftlichen Auswirkungen betrachtet werden.
Für steuerliche, erbrechtliche oder vermögensrechtliche Fragestellungen ist deshalb regelmäßig eine wesentlich detailliertere Betrachtung erforderlich.
Immobilienbewertung in Chieming, im Chiemgau und im Landkreis Traunstein
Der Immobilienmarkt rund um den Chiemsee weist erhebliche Unterschiede hinsichtlich Lage, Grundstückswerten und Bebauungsmöglichkeiten auf. Selbst innerhalb einer Gemeinde können sich Grundstücke deutlich unterscheiden.
Bei einer professionellen Immobilienbewertung in Chieming und im Landkreis Traunstein sollten deshalb neben den Gebäudedaten insbesondere die örtlichen Bodenrichtwerte, Marktdaten des Gutachterausschusses, planungsrechtlichen Gegebenheiten und die tatsächliche Grundstücksnutzbarkeit berücksichtigt werden.
Dies gilt umso mehr, wenn das Grundstück besonders groß ist oder persönliche Rechte wie Nießbrauch, Wohnungsrecht oder andere Belastungen bestehen.
Fazit: Nießbrauch und besondere Grundstücksmerkmale individuell bewerten
Die Bewertung einer mit Nießbrauch belasteten Immobilie ist deutlich komplexer als die Multiplikation von Wohnfläche und Quadratmeterpreis.
Zunächst ist der unbelastete Verkehrswert der Immobilie sachgerecht zu ermitteln. Anschließend sind die wirtschaftlichen Auswirkungen des Nießbrauchs und sonstiger wertrelevanter Besonderheiten zu untersuchen.
Bei älteren Immobilien können zusätzlich eine kurze wirtschaftliche Restnutzungsdauer, erheblicher Modernisierungsbedarf und eine mögliche spätere Freilegung des Grundstücks entscheidenden Einfluss auf den Verkehrswert haben.
Eine nachvollziehbare Verkehrswertermittlung verbindet deshalb Grundstück, Gebäude, Marktlage und bestehende Rechte zu einer Gesamtbetrachtung.
Verkehrswertgutachten für Immobilien im Chiemgau
Sie benötigen eine Immobilienbewertung, ein Verkehrswertgutachten oder einen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG?
Als Immobiliensachverständiger unterstütze ich Eigentümer, Erben und Familien bei der sachgerechten Bewertung von Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Grundstücken – insbesondere auch bei Nießbrauch, Schenkung, Erbschaft und besonderen Grundstückssituationen.