Bei der Bewertung älterer Wohnimmobilien zeigt sich immer wieder: Der Verkehrswert entsteht nicht aus einer einzelnen Zahl, sondern aus dem Zusammenspiel von Lage, Grundstück, Gebäudezustand, Nutzung und Marktgängigkeit.
Ein aktueller Bewertungsfall aus dem Raum Obing/Frabertsham zeigt das besonders deutlich.
Ausgangssituation
Bewertet wurde ein freistehendes Wohnhaus aus den frühen 1990er-Jahren, das auf einem deutlich älteren Kellergeschoss errichtet wurde. Ursprünglich als Einfamilienhaus geplant, wurde das Gebäude später faktisch in zwei kleinere Wohneinheiten aufgeteilt.
Genau hier beginnt bereits die erste Besonderheit: Zwei kleinere Einheiten sind nicht automatisch marktgängiger als ein klassisches Einfamilienhaus. Im konkreten Fall war die Grundrissgestaltung teilweise verschachtelt, die technische Trennung nicht vollständig und die Wärmeversorgung gemeinsam organisiert. Dadurch reduziert sich der potenzielle Käufer- und Nutzerkreis.
Große Grundstücke sind nicht automatisch vollständig Bauland
Eine weitere Besonderheit lag in der Grundstücksstruktur.
Nach einer vorgesehenen Grundstücksteilung sollte beim Bestandsgebäude eine Fläche von rund 1.220 m² verbleiben. Diese Fläche war jedoch nicht einheitlich zu bewerten.
Der unmittelbar dem Wohnhaus zuzuordnende Bereich wurde als wohnbaulich nutzbare Fläche angesehen. Der rückwärtige Grundstücksteil lag dagegen im Außenbereich und besaß keine eigenständige Baulandqualität.
Für die Wertermittlung wurde deshalb eine bewertungstechnische Trennung vorgenommen:
- rund 580 m² wohnbaulich nutzbare Grundstücksfläche
- rund 642 m² Hinterland mit eingeschränkter wirtschaftlicher Nutzbarkeit
Gerade bei großen Grundstücken ist diese Differenzierung wichtig. Ein hoher Flächenbestand bedeutet nicht automatisch, dass jeder Quadratmeter mit dem vollen Bodenrichtwert anzusetzen ist.
Der Zustand entscheidet stärker als das Baujahr
Das Wohnhaus wirkte auf den ersten Blick individuell geplant und architektonisch durchaus hochwertig. Große Dachüberstände, Holzfenster, eine großzügige Südterrasse und eine insgesamt eigenständige Gestaltung prägen das Gebäude.
Dem standen jedoch erhebliche technische und bauliche Defizite gegenüber.
Im Kellergeschoss waren Feuchte- und Schimmelerscheinungen vorhanden. Mehrere Holzfenster wiesen Funktions- und Witterungsschäden auf. Die Fassade zeigte Rissbildungen und Feuchtespuren. Besonders auffällig war die südseitige Terrasse mit deutlich geschädigten Holz- und Betonbauteilen.
Hinzu kam eine abbruchreife Altgarage im rückwärtigen Grundstücksbereich.
Solche Schäden dürfen in der Wertermittlung nicht einfach mit den theoretischen Sanierungskosten gleichgesetzt werden. Technischer Aufwand und tatsächliche Marktwertminderung sind nicht identisch.
Die Heizung als zukünftiges Marktrisiko
Besonders interessant war die Wärmeversorgung.
Das Gebäude wird derzeit über eine Fernwärmeanbindung an eine Biogasanlage versorgt. Nach den beim Ortstermin vorliegenden Angaben soll diese Versorgung voraussichtlich um das Jahr 2030 eingestellt werden.
Damit besteht zwar aktuell noch eine funktionierende Wärmeversorgung, zugleich ist aber bereits heute absehbar, dass ein zukünftiger Eigentümer eine alternative Heizlösung schaffen muss.
Für Kaufinteressenten bedeutet das:
ein konkreter Investitionsbedarf, aber noch keine eindeutige technische Lösung.
Welche Heiztechnik künftig sinnvoll ist, hängt unter anderem von Gebäudezustand, energetischem Standard, Wärmeplanung und den dann geltenden gesetzlichen Rahmenbedingungen ab.
Gerade solche absehbaren, aber noch nicht exakt quantifizierbaren Investitionen beeinflussen die Marktgängigkeit.
Lage gut – Mikrolage mit Einschränkungen
Frabertsham weist grundsätzlich eine attraktive ländliche Wohnlage mit guter landschaftlicher Einbindung auf. Großzügige Grundstücke und ein vergleichsweise begrenztes Angebot freistehender Wohnhäuser wirken grundsätzlich wertstützend.
Im konkreten Fall musste jedoch auch die Verkehrsbelastung der Rosenheimer Straße berücksichtigt werden.
Die Lage war deshalb nicht pauschal als „sehr gut“, sondern differenziert als gute Wohnlage mit verkehrsbedingten Beeinträchtigungen einzustufen.
Diese Unterscheidung ist in der Immobilienbewertung wesentlich: Gute Makrolage bedeutet nicht automatisch gute Mikrolage.
Wie wird aus all dem ein Verkehrswert?
Für den bebauten Grundstücksteil wurden Sachwert- und Ertragswertverfahren herangezogen.
Der Sachwert bildete dabei die substanzorientierte Marktbetrachtung ab, der Ertragswert diente als zusätzliche Plausibilisierung.
Aus beiden Verfahren wurde ein Wert für den bebauten Teil abgeleitet. Das rückwärtige Hinterland wurde separat bewertet und um die Abbruchkosten der wirtschaftlich verbrauchten Garage reduziert.
So entstand kein pauschaler Gesamtwert, sondern ein nachvollziehbar zusammengesetzter Verkehrswert aus:
- bebautem Hauptgrundstück,
- gesondert bewertetem Hinterland,
- Marktanpassung,
- baulichen und funktionalen Besonderheiten,
- sowie objektspezifischen Wertminderungen.
Fazit
Dieser Fall zeigt sehr gut, warum eine fundierte Immobilienbewertung deutlich mehr ist als „Wohnfläche mal Quadratmeterpreis“.
Entscheidend sind die tatsächlichen Eigenschaften des Objekts:
die rechtliche und wirtschaftliche Grundstücksqualität, der bauliche Zustand, die Nutzbarkeit, die technische Ausstattung, die Marktgängigkeit und die konkrete Mikrolage.
Gerade bei älteren Einfamilienhäusern mit Umbauten, großen Grundstücken und zukünftigem Investitionsbedarf kann eine pauschale Preisbetrachtung schnell zu falschen Ergebnissen führen.
Eine sachgerechte Verkehrswertermittlung macht diese Unterschiede sichtbar und übersetzt sie in einen nachvollziehbaren Marktwert.