Ein Praxisfall aus der Bewertung einer kommunal genutzten Parkplatzfläche
Bei Immobilienbewertungen entsteht häufig der Eindruck, der Verkehrswert einer Immobilie müsse eine feste, nahezu unveränderliche Größe sein. In der Praxis zeigt sich jedoch: Entscheidend ist nicht nur das Grundstück selbst, sondern auch, welche rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse am Wertermittlungsstichtag bestehen und welche Fragestellung Gegenstand des Gutachtens ist.
Ein aktueller Bewertungsfall aus meiner Sachverständigenpraxis zeigt dies besonders deutlich.
Gegenstand der Bewertung war eine rund 5.200 m² große, befestigte und gebührenpflichtig bewirtschaftete Parkplatzfläche in einer touristisch geprägten Gemeinde im Landkreis Traunstein.
Das Grundstück besitzt keine gesicherte vollumfängliche Baulandqualität. Gleichzeitig handelt es sich aber auch nicht um eine gewöhnliche landwirtschaftliche Fläche. Durch die vorhandene Asphaltierung, die tatsächliche Parkplatznutzung, die Ortsnähe und die infrastrukturelle Funktion weist die Fläche eine besondere Grundstücksqualität auf.
Der erste Bewertungsauftrag
Im ersten Gutachten stand die damals vorhandene Nutzungssituation im Mittelpunkt.
Die Gemeinde nutzte die Fläche auf Grundlage eines bestehenden Pachtvertrages. Dieser war zeitlich befristet und enthielt unter anderem eine umsatzabhängige Pacht, eine Mindestpacht, eine Indexierung sowie Verpflichtungen hinsichtlich Betrieb und Rückbau.
Entsprechend wurden unterschiedliche Szenarien untersucht:
- Fortführung der bestehenden Parkplatznutzung,
- Barwert der noch verbleibenden Pachtlaufzeit,
- bodenwertorientierte Betrachtung,
- sowie alternative Verwertungsmöglichkeiten nach Beendigung des Pachtverhältnisses.
Unter Würdigung dieser damaligen Rahmenbedingungen wurde ein Verkehrswert von rund 150.000 € abgeleitet.
Neue Aufgabenstellung – neue Bewertungslogik
Einige Monate später stellte sich die Situation aus Sicht des Auftraggebers wesentlich anders dar.
Nun sollte geprüft werden, welche wirtschaftlichen Auswirkungen ein Erwerb des Grundstücks durch die Gemeinde hätte.
Dabei wurde unterstellt, dass die Gemeinde den Parkplatz nach dem Erwerb dauerhaft und ohne zeitliche Laufzeitbeschränkung selbst betreibt.
Zusätzlich sollten folgende Fragen untersucht werden:
Wie entwickeln sich die zukünftigen Parkgebühren?
Welchen wirtschaftlichen Nutzen hat der dauerhafte Eigenbetrieb?
Welche Auswirkungen hätte eine Aufwertungsklausel, wenn der bisherige Eigentümer beispielsweise 15 oder 20 Jahre lang mit zwei Dritteln an zukünftigen Mehrerträgen beteiligt wird?
Damit war nicht einfach nur ein vorhandenes Gutachten auf einen neuen Stichtag fortzuschreiben. Die Bewertungsfrage hatte sich grundlegend verändert.
Verkehrswert und wirtschaftlicher Nutzen sind nicht dasselbe
Gerade bei kommunalen Infrastrukturflächen ist diese Unterscheidung von großer Bedeutung.
Der Verkehrswert gemäß § 194 BauGB beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der objektiven Grundstücksmerkmale erzielbar wäre.
Der besondere Nutzen, den eine Gemeinde aus dem Eigentum an einer für sie strategisch wichtigen Parkplatzfläche ziehen kann, kann dagegen deutlich darüber hinausgehen.
Hierzu gehören beispielsweise:
- die dauerhafte Sicherung der Fläche,
- der Wegfall eines Pachtverhältnisses,
- die vollständige Kontrolle über die Parkraumbewirtschaftung,
- die unmittelbare Vereinnahmung der Parkgebühren,
- und die langfristige Sicherung kommunaler Infrastruktur.
Solche Synergie- und Nutzungsvorteile können für eine Kaufentscheidung wirtschaftlich hoch relevant sein. Sie dürfen jedoch nicht automatisch dem allgemeinen Verkehrswert zugeschlagen werden.
Wie wurde der Bodenwert abgeleitet?
Für vergleichbare öffentliche Parkplatzflächen lagen keine ausreichenden unmittelbaren Vergleichskaufpreise vor.
Als marktgestützte Orientierung wurde deshalb zunächst der aktuelle Bodenrichtwert für landwirtschaftlichen Nutzgrund herangezogen.
Dieser beträgt in der maßgeblichen Zone 9,50 €/m².
Aufgrund der gegenüber einer landwirtschaftlichen Fläche höherwertigen tatsächlichen Nutzung als befestigter öffentlicher Parkplatz wurde sachverständig ein objektspezifischer Bodenwertansatz von
15,00 €/m²
abgeleitet.
Bei rund 5.200 m² Grundstücksfläche ergibt sich daraus ein Bodenwert von
78.000 €.
Nach Berücksichtigung eines festgestellten Instandsetzungsbedarfs der Asphaltfläche ergab sich ein marktbezogener Wert von rund 74.000 €.
Der Verkehrswert wurde gerundet auf
75.000 €
festgesetzt.
Warum liegt dieser Wert deutlich unter dem ersten Gutachten?
Auf den ersten Blick kann die Differenz zwischen 150.000 € und 75.000 € überraschen.
Sie bedeutet jedoch nicht, dass das Grundstück innerhalb weniger Monate die Hälfte seines Marktwertes verloren hätte.
Vielmehr wurden im ersten Gutachten noch verschiedene wirtschaftliche und alternative Nutzungsszenarien in die Gesamtbetrachtung einbezogen.
Im Folgegutachten wurde die Methodik bewusst stärker getrennt:
Der allgemeine Verkehrswert des Grundstücks wurde marktbezogen aus dessen objektiver Grundstücksqualität abgeleitet.
Die besonderen wirtschaftlichen Vorteile für die Gemeinde wurden dagegen separat untersucht.
Genau diese Trennung verhindert, dass ein individueller Sondernutzen eines bestimmten Käufers mit dem allgemeinen Marktwert verwechselt wird.
Was ist der Parkplatz für die Gemeinde wirtschaftlich wert?
Für die ergänzende wirtschaftliche Betrachtung wurden jährliche Parkgebühreneinnahmen von 30.000 € zugrunde gelegt.
Zusätzlich wurde eine modellhafte jährliche Entwicklung der Parkgebühren von 2 % angenommen.
Besonders interessant war die Frage einer möglichen Aufwertungsklausel.
Unterstellt wurde, dass der Verkäufer mit zwei Dritteln des zukünftigen indexbedingten Mehrertrages beteiligt wird.
Bei einem Diskontierungszinssatz von 5 % ergab sich daraus ein Barwert der Verpflichtung von rund:
27.500 € bei einer Laufzeit von 15 Jahren
und
44.100 € bei einer Laufzeit von 20 Jahren.
Allein die Verlängerung der Beteiligung von 15 auf 20 Jahre entspricht damit in diesem Modell einer zusätzlichen wirtschaftlichen Belastung von rund 16.600 €.
Eine Sensitivitätsanalyse zeigte außerdem, dass sich die wirtschaftliche Bedeutung einer solchen Klausel bei höheren Preissteigerungsraten erheblich verstärken kann.
Was zeigt dieser Bewertungsfall?
Der Fall verdeutlicht sehr gut, warum ein Verkehrswertgutachten weit mehr ist als die Multiplikation einer Grundstücksfläche mit einem Quadratmeterpreis.
Bei Spezialimmobilien und Infrastrukturflächen müssen verschiedene Ebenen sauber voneinander getrennt werden:
Grundstückswert, Verkehrswert, Betreiberertrag, Sondernutzen und vertragliche Mehrerlösbeteiligungen sind unterschiedliche wirtschaftliche Größen.
Insbesondere bei kommunalen Kaufentscheidungen kann ein Kaufpreis oberhalb des allgemeinen Verkehrswertes wirtschaftlich durchaus sinnvoll sein.
Dann sollte aber transparent dargestellt werden, warum dieser Mehrpreis gezahlt wird.
Nicht weil der allgemeine Grundstücksmarkt einen entsprechend höheren Verkehrswert hergibt, sondern beispielsweise aufgrund einer langfristigen Nutzungssicherheit, zukünftiger Betreibererträge oder strategischer Infrastrukturvorteile.
Fazit
Eine geänderte Aufgabenstellung kann zu einer vollkommen anderen Bewertungsstruktur führen – selbst wenn sich das Grundstück selbst kaum verändert hat.
Der entscheidende Punkt ist die klare Trennung zwischen
dem objektiven Verkehrswert am Grundstücksmarkt
und
dem individuellen wirtschaftlichen Nutzen für einen bestimmten Erwerber.
Gerade bei kommunalen Infrastrukturentscheidungen schafft diese Trennung Transparenz.
Sie ermöglicht es politischen Entscheidungsträgern, nicht nur die Frage zu beantworten:
„Was ist das Grundstück am Markt wert?“
sondern zusätzlich:
„Was ist uns die dauerhafte Nutzung wirtschaftlich wert?“
Und genau darin liegt häufig der eigentliche Mehrwert eines fundierten Verkehrswertgutachtens.