Bei Schenkungen oder Übertragungen von Immobilien innerhalb der Familie wird der Grundbesitz für steuerliche Zwecke regelmäßig nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes bewertet. In bestimmten Fällen kann der dabei angesetzte Grundbesitzwert jedoch über dem Wert liegen, der am freien Immobilienmarkt tatsächlich erzielbar wäre.
§ 198 BewG eröffnet in solchen Fällen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nachzuweisen.
Ein aktueller Bewertungsfall aus meiner Sachverständigenpraxis zeigt, wie stark sich objektspezifische Besonderheiten auf den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie auswirken können. Grundlage des folgenden Beispiels ist ein von mir erstelltes Verkehrswertgutachten; personenbezogene Daten und die genaue Objektadresse wurden aus Gründen des Datenschutzes anonymisiert.
Ausgangssituation
Gegenstand der Bewertung war ein Ende der 1980er-Jahre errichtetes, freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Doppelgarage und Nebenanlagen auf einem großzügigen Grundstück im Landkreis Traunstein.
Anlass der Bewertung war eine bereits einige Jahre zuvor erfolgte Grundstücksübertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Im Zusammenhang mit dieser Übertragung war zugunsten der Übergeberin ein lebenslängliches Nießbrauchsrecht vereinbart worden.
Das Gutachten sollte insbesondere dazu dienen, gegenüber der Finanzverwaltung einen niedrigeren gemeinen Wert gemäß § 198 BewG nachzuweisen. Bewertet werden musste deshalb nicht nur der unbelastete Grundstückswert, sondern auch der Einfluss des bestehenden Nießbrauchsrechts.
Eine außergewöhnliche Immobilie ist nicht automatisch besonders wertvoll
Das Wohnhaus verfügte über eine Gesamtwohnfläche von rund 226 m². Davon entfielen etwa 182 m² auf die Hauptwohnung und rund 44 m² auf eine im Kellergeschoss gelegene Einliegerwohnung.
Architektonisch handelte es sich um ein sehr individuell gestaltetes Gebäude mit ausgeprägter Split-Level-Bauweise. Die einzelnen Wohnbereiche lagen auf mehreren versetzten Ebenen und waren über zahlreiche Treppen miteinander verbunden. Hinzu kamen offene Wohnbereiche, Galerieelemente, großflächige Verglasungen sowie zahlreiche individuelle Holz- und Fassadenkonstruktionen.
Eine solche Architektur kann für den jeweiligen Eigentümer einen hohen persönlichen Nutzwert besitzen. Für die Verkehrswertermittlung ist jedoch entscheidend, wie der gewöhnliche Grundstücksmarkt auf diese Gestaltung reagiert.
Sehr individuelle Grundrisse, zahlreiche Niveauunterschiede und eine fehlende Barrierefreiheit können den Kreis potenzieller Erwerber erheblich einschränken. Was für einen bestimmten Nutzer attraktiv ist, muss deshalb nicht zwangsläufig zu einem höheren Marktwert führen.
Drittverwendungsfähigkeit als wichtiger Bewertungsfaktor
Bei der Bewertung spielte die sogenannte Drittverwendungsfähigkeit eine wesentliche Rolle.
Das Gebäude war aufgrund seiner besonderen Raumaufteilung nur eingeschränkt mit einem konventionellen Einfamilienhaus vergleichbar. Insbesondere ältere oder mobilitätseingeschränkte Nutzer könnten durch die zahlreichen Treppen und Niveauversätze in der Nutzung deutlich eingeschränkt sein.
Auch die Einliegerwohnung war zwar grundsätzlich separat zugänglich, jedoch funktional nicht vollständig von der Hauptwohnung getrennt. Teile der übrigen Kellerräume wurden über den Bereich der Einliegerwohnung erschlossen. Dies vermindert die unabhängige Nutz- und Vermietbarkeit.
Solche Besonderheiten müssen sachverständig eingeordnet werden. Eine pauschale Bewertung nach Wohnfläche und Bodenrichtwert allein würde dem tatsächlichen Marktverhalten nicht gerecht.
Der Zustand zum Bewertungsstichtag ist entscheidend
Eine zusätzliche Besonderheit dieses Gutachtens bestand darin, dass der Wertermittlungsstichtag mehrere Jahre vor dem Ortstermin lag.
Der Bewertungsstichtag war im Jahr 2021, während die Ortsbesichtigung erst 2026 stattfinden konnte.
Bei rückwirkenden Wertermittlungen darf der bei der heutigen Besichtigung festgestellte Zustand nicht einfach ungeprüft auf den früheren Stichtag übertragen werden. Deshalb war zu beurteilen, welche Alters-, Verschleiß- und Instandhaltungsmerkmale mit ausreichender Wahrscheinlichkeit bereits zum Bewertungsstichtag vorhanden oder wirtschaftlich angelegt waren.
Festgestellt wurden unter anderem erhebliche Alterungs- und Witterungseinflüsse an Holzfassaden, Fenstern und Außentüren sowie ein Modernisierungsbedarf bei einzelnen technischen Anlagen.
Die überschlägig ermittelten Maßnahmenkosten beliefen sich auf rund 140.000 Euro. Da Sanierungsmaßnahmen regelmäßig nicht nur bestehende Schäden beseitigen, sondern gleichzeitig zu einer Verbesserung des Gebäudes führen, wurde nicht der volle Betrag wertmindernd berücksichtigt. Als marktwertrelevanter Abschlag wurden rund 70.000 Euro angesetzt.
Auch der Bodenrichtwert muss objektspezifisch angepasst werden
Der veröffentlichte Bodenrichtwert kann bei einer Verkehrswertermittlung nicht immer ungeprüft mit der Grundstücksfläche multipliziert werden.
Im konkreten Bewertungsfall waren unter anderem folgende Besonderheiten zu berücksichtigen:
- ein wirtschaftlich nur eingeschränkt nutzbarer rückwärtiger Grundstücksbereich,
- der nicht vollständig ausgebaute Erschließungszustand,
- ein grundbuchlich gesichertes Geh- und Fahrtrecht,
- sowie die leichte bis mäßige Geländeneigung.
Nach zeitlicher und objektspezifischer Anpassung wurde für das rund 1.064 m² große Grundstück ein Bodenwert von rund 791.000 Euro ermittelt.
Sachwert und Ertragswert als gegenseitige Plausibilisierung
Bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern orientiert sich das Marktverhalten regelmäßig stärker am Sachwert als am Ertragswert. Deshalb wurde im vorliegenden Fall das Sachwertverfahren als führendes Verfahren eingesetzt.
Zur Plausibilisierung wurde zusätzlich ein Ertragswert ermittelt.
Hierfür wurde unter Berücksichtigung regionaler Mietdaten und der objektspezifischen Einschränkungen eine nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete von 8,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Für die Doppelgarage wurde zusätzlich ein marktüblicher Nutzungswert berücksichtigt.
Der Sachwertfaktor wurde auf Grundlage der Marktdaten des örtlichen Gutachterausschusses und der besonderen Marktgängigkeit des Gebäudes mit 1,10 angesetzt. Im Ertragswertverfahren wurde ein objektspezifischer Liegenschaftszinssatz von 1,40 % verwendet.
Hieraus ergaben sich vor Berücksichtigung des Nießbrauchs ein Sachwert von rund 1,074 Mio. Euro und ein Ertragswert von rund 983.000 Euro.
Unter sachverständiger Gewichtung beider Ergebnisse wurde der unbelastete Verkehrswert mit rund 1,05 Mio. Euro angesetzt.
Der Nießbrauch kann den Wert erheblich beeinflussen
Ein wesentlicher Bestandteil des Gutachtens war die Bewertung des lebenslänglichen Nießbrauchs.
Ein Nießbrauchsrecht kann die wirtschaftliche Verwertbarkeit einer Immobilie erheblich einschränken. Der Eigentümer besitzt zwar das Grundstück, kann es während der Dauer des Rechts jedoch regelmäßig nicht selbst nutzen und verfügt nur eingeschränkt über die daraus erzielbaren Erträge.
Im vorliegenden Fall wurde zunächst der nachhaltig erzielbare jährliche Nutzungswert aus der marktüblichen Miete des Wohngebäudes und der Garage abgeleitet. Nach Abzug der von der Nießbrauchsberechtigten zu tragenden Bewirtschaftungs- und Lastenanteile ergab sich ein jährlich zu kapitalisierender Nutzungswert von rund 18.715 Euro.
Die Kapitalisierung erfolgte versicherungsmathematisch unter Berücksichtigung der Lebenserwartung der Berechtigten, der Zahlungsweise, eines marktbezogenen Kapitalisierungszinssatzes und einer moderaten Dynamisierung.
Der so ermittelte verkehrswertorientierte Barwert des lebenslänglichen Nießbrauchs betrug rund 356.000 Euro.
Ergebnis des Bewertungsfalls
Nach Berücksichtigung sämtlicher wertrelevanter Grundstücks- und Gebäudemerkmale ergab sich:
Unbelasteter Verkehrswert: rund 1.050.000 Euro
Barwert des Nießbrauchsrechts: rund 356.000 Euro
Verkehrswert des belasteten Grundstücks: rund 700.000 Euro.
Der Fall zeigt deutlich, dass eine fachgerechte Immobilienbewertung weit über die Multiplikation von Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und pauschalen Gebäudewerten hinausgeht.
Gerade bei außergewöhnlichen Gebäuden, vorhandenen Rechten und Belastungen, zurückliegenden Bewertungsstichtagen oder steuerlichen Bewertungsanlässen können erhebliche Unterschiede zwischen einer typisierten Bewertung und dem tatsächlichen Verkehrswert bestehen.
Wann kann ein Gutachten nach § 198 BewG sinnvoll sein?
Ein Verkehrswertgutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn eine Immobilie Besonderheiten aufweist, die in einer standardisierten steuerlichen Bewertung nur unzureichend berücksichtigt werden.
Dies können beispielsweise ungewöhnliche Grundrisse, erheblicher Instandhaltungsbedarf, eingeschränkte Nutzbarkeit, Rechte und Belastungen, Nießbrauchs- oder Wohnrechte, schwierige Grundstückszuschnitte oder sonstige objektspezifische Nachteile sein.
Entscheidend ist dabei stets eine nachvollziehbare, stichtagsbezogene und marktgerechte Herleitung des Werts.
Verkehrswertgutachten für Finanzamt, Schenkung und vorweggenommene Erbfolge
Als Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke erstelle ich Verkehrswertgutachten unter anderem für Schenkungen, Erbfälle, vorweggenommene Erbfolgen sowie zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG.
Dabei werden nicht nur standardisierte Bewertungsansätze angewandt, sondern insbesondere die individuellen Eigenschaften der Immobilie und die tatsächlichen Verhältnisse am jeweiligen Bewertungsstichtag berücksichtigt.
Hinweis: Der dargestellte Bewertungsfall wurde aus Datenschutzgründen anonymisiert und in einzelnen Punkten redaktionell zusammengefasst. Die steuerliche Anerkennung eines Verkehrswertgutachtens und die abschließende steuerliche Würdigung obliegen der zuständigen Finanzverwaltung.