Wer eine Immobilie an die nächste Generation übertragen möchte, denkt meist zuerst an die Schenkungsteuer. Was viele Eigentümer jedoch nicht wissen: Der vom Finanzamt ermittelte Wert muss nicht in jedem Fall akzeptiert werden.
Unter bestimmten Voraussetzungen können Eigentümer nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert ihrer Immobilie niedriger ist als der vom Finanzamt angesetzte Wert. Genau hierfür sieht der Gesetzgeber den § 198 Bewertungsgesetz (BewG) vor.
Ein Praxisbeispiel
Vor Kurzem durfte ich ein Verkehrswertgutachten für ein landwirtschaftlich geprägtes Wohnanwesen im Landkreis Rosenheim erstellen.
Das Ziel war klar: Das Gutachten sollte dem Finanzamt den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie nachweisen. Gleichzeitig sollte berücksichtigt werden, dass sich der bisherige Eigentümer ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vorbehält.
Gerade diese Kombination zeigt, wie wichtig eine individuelle Immobilienbewertung ist.
Warum der Wert des Finanzamts nicht immer dem Marktwert entspricht
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer verwendet das Finanzamt standardisierte Bewertungsverfahren. Diese sind gesetzlich vorgegeben und müssen auf eine Vielzahl unterschiedlicher Immobilien angewendet werden.
Besondere Eigenschaften einer Immobilie können dabei häufig nur eingeschränkt berücksichtigt werden. Dazu gehören beispielsweise:
- außergewöhnliche Grundstückszuschnitte,
- Gebäude mit erheblichem Modernisierungsbedarf,
- Außenbereichslagen,
- eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten,
- bestehende Wohn- oder Nießbrauchsrechte.
Gerade bei solchen Objekten kann der tatsächliche Verkehrswert deutlich unter dem steuerlichen Wert liegen.
Was macht ein Verkehrswertgutachten anders?
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten untersucht die Immobilie umfassend.
Dabei werden unter anderem berücksichtigt:
- die tatsächliche Lage,
- der bauliche Zustand,
- Modernisierungsbedarf,
- objektspezifische Besonderheiten,
- die aktuelle Marktsituation,
- regionale Kaufpreisdaten,
- sowie wertbeeinflussende Rechte wie beispielsweise ein Nießbrauch.
Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare und fachlich begründete Wertermittlung nach den Vorgaben des Baugesetzbuches und der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Nießbrauch – ein wichtiger Einfluss auf den Verkehrswert
In vielen Familien möchten Eltern ihr Haus bereits zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen und dennoch weiterhin darin wohnen.
In diesem Fall wird häufig ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vereinbart.
Ein solches Recht stellt eine erhebliche Belastung des Grundstücks dar und beeinflusst dessen Verkehrswert. Deshalb muss der wirtschaftliche Einfluss des Nießbrauchs sachgerecht ermittelt und in der Bewertung berücksichtigt werden.
Für wen lohnt sich ein Gutachten nach § 198 BewG?
Ein Verkehrswertgutachten kann insbesondere sinnvoll sein, wenn
- eine Schenkung innerhalb der Familie geplant ist,
- eine Erbschaft ansteht,
- das Finanzamt einen sehr hohen Immobilienwert angesetzt hat,
- besondere Rechte oder Belastungen bestehen,
- oder die Immobilie aufgrund ihrer Eigenschaften nur eingeschränkt vermarktbar ist.
Mein Fazit
Jede Immobilie ist einzigartig. Standardisierte Bewertungsverfahren können diese Besonderheiten nicht immer vollständig erfassen.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten schafft Transparenz, liefert eine nachvollziehbare Wertermittlung und kann dazu beitragen, den tatsächlichen Verkehrswert gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen.
Wenn Sie eine Immobilie verschenken oder vererben möchten und Fragen zur Bewertung haben, berate ich Sie gerne in einem unverbindlichen Erstgespräch.