Viele Eigentümer gehen davon aus, dass eine Immobilie mindestens so viel wert sein muss wie das Grundstück, auf dem sie steht. In der Praxis zeigt sich jedoch immer wieder, dass der Verkehrswert eines bebauten Grundstücks sogar unterhalb des Bodenwertes liegen kann. Gerade bei älteren Wohnhäusern mit erheblichem Sanierungsbedarf ist dies keine Seltenheit.
Der Bodenwert ist nicht automatisch der Verkehrswert
Der Bodenwert beschreibt den Wert des Grundstücks im unbebauten Zustand. Er wird in der Regel aus den vom Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerten abgeleitet und berücksichtigt ausschließlich den Grund und Boden.
Der Verkehrswert hingegen betrachtet die Immobilie als wirtschaftliche Einheit. Dabei werden sämtliche wertbeeinflussenden Umstände berücksichtigt – sowohl wertsteigernde als auch wertmindernde Faktoren.
Hohe Sanierungskosten beeinflussen den Markt erheblich
Bei älteren Gebäuden besteht häufig ein erheblicher Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf. Dach, Fassade, Haustechnik, Fenster oder Feuchtigkeitsschäden können Investitionen im sechsstelligen Bereich erforderlich machen. Besonders gravierend wird die Situation, wenn sich Teile des Gebäudes – beispielsweise ein Obergeschoss – im Rohbauzustand befinden und vor einer Nutzung vollständig fertiggestellt werden müssen.
Ein Kaufinteressent berücksichtigt jedoch nicht nur die eigentlichen Baukosten. Ebenso fließen in seine Kaufentscheidung ein:
- erhebliche Investitionskosten,
- Planungs- und Genehmigungskosten,
- Bauzeit und Nutzungsausfall,
- Finanzierungs- und Zinskosten,
- Kostenrisiken durch verdeckte Mängel,
- organisatorischer Aufwand sowie persönliche Unsicherheiten.
Diese Faktoren führen dazu, dass die Zahlungsbereitschaft eines Käufers häufig deutlich geringer ausfällt als die rechnerischen Sanierungskosten vermuten lassen.
Nicht jeder investierte Euro erhöht den Verkehrswert
Ein weit verbreiteter Irrtum besteht darin anzunehmen, dass jede Investition den Immobilienwert in gleicher Höhe steigert. Tatsächlich wird eine Sanierung am Markt häufig nur teilweise honoriert.
Der Käufer zahlt nicht für bereits entstandene Baukosten, sondern orientiert sich daran, welchen Gesamtaufwand er selbst noch aufbringen muss. Deshalb unterscheiden sich die tatsächlichen Baukosten regelmäßig von dem Abschlag, den der Markt bei der Kaufpreisbildung vornimmt.
Die Sicht des Sachverständigen
Im Rahmen einer Verkehrswertermittlung werden die erforderlichen Fertigstellungs- und Sanierungskosten zunächst überschlägig ermittelt. Anschließend ist jedoch zu prüfen, welche Auswirkungen diese Maßnahmen tatsächlich auf den Immobilienmarkt haben.
Dabei sind auch weitere wertbeeinflussende Faktoren zu berücksichtigen, beispielsweise:
- eingeschränkte Grundrissgestaltung,
- schwierige Erschließung,
- Hanglage,
- eingeschränkte Marktgängigkeit,
- Baualter,
- Restnutzungsdauer,
- energetischer Zustand,
- objektspezifische Grundstücksmerkmale.
Erst die Gesamtschau dieser Faktoren führt zu einem marktgerechten Verkehrswert.
Fazit
Ein Verkehrswert unterhalb des Bodenwertes ist keineswegs ungewöhnlich. Insbesondere bei älteren Wohngebäuden mit erheblichem Sanierungs- und Fertigstellungsbedarf kann der Gebäudewert wirtschaftlich betrachtet sogar negativ sein. Entscheidend ist nicht die theoretische Substanz eines Gebäudes, sondern der Preis, den ein durchschnittlicher Marktteilnehmer unter Berücksichtigung aller Chancen und Risiken tatsächlich zu zahlen bereit ist.
Als zertifizierter Immobiliensachverständiger ermittle ich den Verkehrswert unabhängig, nachvollziehbar und nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Ziel ist eine objektive Bewertung, die auch gegenüber Gerichten, Behörden, Banken und Finanzämtern nachvollziehbar begründet werden kann.