In der steuerlichen Bewertung von Immobilien kommt es häufig vor, dass der vom Finanzamt angesetzte Grundbesitzwert deutlich über dem tatsächlich am Markt erzielbaren Preis liegt. Genau hier setzt § 198 BewG an: Eigentümer haben das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nachzuweisen.
Ein aktueller Fall bei Traunstein zeigt exemplarisch, wie groß die Abweichung zwischen typisierter Steuerbewertung und realer Marktsituation sein kann.
Der Ausgangsfall
Bewertet wurde ein ehemaliges Bauernhaus mit Doppelgarage, Baujahr um 1800, mit einer Wohnfläche von rund 280 m². Das Grundstück umfasst insgesamt 3.040 m², wobei für die Bewertung nur eine Umgriffsfläche von 800 m² berücksichtigt wurde.
Auf den ersten Blick handelt es sich um ein stattliches, ortstypisches Gebäude im Chiemgau. Bei näherer Betrachtung zeigten sich jedoch erhebliche wertrelevante Besonderheiten:
- massive Bauschäden am Dachstuhl
- weiche und nachgiebige Holzbalkendecken
- Feuchteschäden im Sockelbereich
- veraltete Elektroinstallation
- vollständig überalterte Sanitärbereiche
- fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke
- morsche Balkone
- eingeschränkte Marktgängigkeit
Zusätzlich war das Objekt mit einem lebenslangen Wohnungsrecht zugunsten zweier Berechtigter belastet.
Warum der steuerliche Wert nicht dem Marktwert entsprach
Die Bewertung nach dem Bewertungsgesetz (BewG) arbeitet mit pauschalierten, typisierten Verfahren. Individuelle Besonderheiten, wie gravierende Bauschäden, eingeschränkte Verwertbarkeit oder komplexe rechtliche Konstellationen, werden dort häufig nicht in ausreichendem Maße berücksichtigt.
In diesem Fall kamen mehrere wertmindernde Faktoren zusammen:
1. Stark reduzierter Bauzustand
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer musste deutlich herabgesetzt werden. Zusätzlich wurden außergewöhnliche Bauschäden gesondert berücksichtigt.
2. Eingeschränkte Verwertbarkeit
Das Objekt war nicht ohne Weiteres frei am Markt veräußerbar. Vor einem Verkauf wären umfangreiche rechtliche und technische Regelungen erforderlich gewesen (Wegerecht, Abstandsflächen, Heizungsversorgung des Nachbargebäudes).
3. Wohnungsrecht
Das lebenslange Wohnungsrecht wurde nach § 14 BewG mit dem gesetzlich vorgeschriebenen Zinssatz von 5,5 % kapitalisiert. Allein diese Belastung führte zu einer erheblichen Wertreduzierung.
Das Ergebnis
Der unbelastete Verkehrswert wurde mit rund 620.000 € ermittelt.
Nach Abzug des kapitalisierten Wohnungsrechts reduzierte sich der wirtschaftlich verwertbare Wert deutlich – und lag erheblich unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert.
Dieser Fall zeigt deutlich:
👉 Der steuerliche Grundbesitzwert entspricht nicht automatisch dem tatsächlichen Marktwert.
👉 Besonders bei älteren, belasteten oder sanierungsbedürftigen Objekten bestehen oft erhebliche Bewertungsunterschiede.
Wann lohnt sich ein Gutachten nach § 198 BewG?
Ein Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist insbesondere sinnvoll bei:
- älteren Gebäuden mit erheblichem Sanierungsstau
- belasteten Grundstücken (Wohnrecht, Nießbrauch)
- eingeschränkter Verwertbarkeit
- Teilflächenproblematik
- besonderen baulichen oder rechtlichen Risiken
- überdurchschnittlich hohem Bodenwertanteil
Gerade im Raum Traunstein und Chiemgau führen hohe Bodenrichtwerte häufig zu überhöhten steuerlichen Bewertungsansätzen – obwohl das Gebäude selbst wirtschaftlich stark eingeschränkt ist.
Fazit
Eine individuelle, marktnahe Wertermittlung nach den Grundsätzen der ImmoWertV kann erhebliche steuerliche Auswirkungen haben. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten schafft Transparenz und kann im Rahmen von Erbschaft oder Schenkung zu einer realitätsgerechten Besteuerung führen.
Wenn Sie vermuten, dass der vom Finanzamt angesetzte Immobilienwert nicht dem tatsächlichen Marktwert entspricht, prüfen wir gerne die Erfolgsaussichten eines Nachweises nach § 198 BewG.