Bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie – etwa im Wege der vorweggenommenen Erbfolge – setzt das Finanzamt häufig pauschale Bewertungsverfahren an. Diese führen nicht selten zu deutlich höheren Werten, als sie am Markt tatsächlich erzielbar wären.
Ein aktueller Bewertungsfall aus Grassau im Chiemgau zeigt, wie stark die Differenz ausfallen kann – und warum ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten sinnvoll ist.
Der Ausgangsfall
Bewertet wurde ein freistehendes Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1994 mit rund 348 m² Wohnfläche auf einem 1.735 m² großen Grundstück.
Besonderheiten des Objekts:
- deutlich überdurchschnittliche Wohnfläche
- verwinkelte Grundrissstruktur mit mehreren Niveauversprüngen
- energetischer Standard überwiegend aus dem Baujahr
- alte Ölheizung
- übergroßes Grundstück mit teilweise nicht bebaubarer Restfläche
- Lage in einem wassersensiblen Bereich
- geplantes lebenslanges Wohnrecht für die Übergeberin
Der Steuerberater wies darauf hin, dass das Finanzamt voraussichtlich einen Wert von rund 1,8 Mio. € ansetzen würde – ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Marktgegebenheiten und ohne Wohnrecht.
Marktanalyse statt Pauschalbewertung
Im Rahmen der gutachterlichen Bewertung wurde der Verkehrswert gemäß § 194 BauGB und den Vorschriften der ImmoWertV ermittelt. Dabei wurden unter anderem berücksichtigt:
- aktuelle Kaufpreise vergleichbarer Bestandsimmobilien
- tatsächliche Mietansätze aus dem regionalen Markt
- Sachwert- und Ertragswertverfahren
- objektspezifische Grundstücksbesonderheiten
- funktionale Nachteile der Grundrissgestaltung
- energetischer Modernisierungsbedarf
- eingeschränkte Drittverwertbarkeit
- Kapitalwert des eingetragenen Wohnungsrechts
Gerade bei sehr großen Einfamilienhäusern zeigt sich regelmäßig, dass der Markt Quadratmeterpreise nicht proportional zur Wohnfläche honoriert. Der Käuferkreis ist begrenzt, die absolute Kaufpreishöhe wirkt marktlimitierend.
Das Ergebnis
Der gutachterlich ermittelte Verkehrswert beläuft sich auf rund:
1.100.000 €
Damit liegt der Wert erheblich unter der pauschalen Erwartung des Finanzamtes.
Allein das lebenslange Wohnungsrecht wurde mit einem Kapitalwert von rund 208.000 € berücksichtigt – ein Aspekt, der in der steuerlichen Standardbewertung regelmäßig nicht marktgerecht gewürdigt wird.
Warum ein Gutachten sinnvoll sein kann
Das Bewertungsgesetz (§ 198 BewG) eröffnet ausdrücklich die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Dieser entspricht dem tatsächlichen Verkehrswert.
Gerade bei:
- großen oder ungewöhnlich geschnittenen Immobilien
- älteren Gebäuden mit Modernisierungsbedarf
- Grundstücken mit Übergröße
- belasteten Objekten (z. B. Wohnrecht, Nießbrauch)
- Lagebesonderheiten
kann ein qualifiziertes Gutachten zu einer erheblichen steuerlichen Entlastung führen.
Fazit
Die steuerliche Standardbewertung bildet nicht immer die reale Marktsituation ab. Eine individuelle, marktorientierte Verkehrswertermittlung kann deutliche Unterschiede aufzeigen – und damit eine solide Grundlage für eine faire steuerliche Behandlung schaffen.
Wenn auch Sie eine Immobilie übertragen möchten oder Zweifel an der Bewertung des Finanzamts haben, unterstütze ich Sie gerne mit einem fundierten Verkehrswertgutachten.