Die Bewertung gemischt genutzter Immobilien gehört zu den anspruchsvolleren Aufgaben in der Verkehrswertermittlung. Besonders dann, wenn auf einem Grundstück Wohnnutzung, kleinere Gewerbeflächen, Lagergebäude, offene Unterstellflächen und betriebliche Freiflächen miteinander verbunden sind, stößt eine schematische Bewertung schnell an ihre Grenzen.
In einem aktuellen Bewertungsfall war ein größeres Grundstück im ländlichen Raum zu beurteilen, das mit einem älteren Wohnhaus samt Erweiterungsbau sowie mehreren gewerblich genutzten Nebenanlagen bebaut war. Zusätzlich standen umfangreiche Hof-, Lager- und Freiflächen zur Verfügung, die auf den Betrieb eines Garten- und Landschaftsbaubetriebs zugeschnitten waren.
Die Besonderheit des Objekts
Das Wohngebäude bestand aus einem älteren Gebäudeteil und einem später errichteten Erweiterungsbau. Beide Gebäudeteile waren baulich und technisch miteinander verbunden und bildeten wirtschaftlich eine Einheit. Eine eigenständige Trennung in separat vermietbare Wohn- oder Gewerbeeinheiten war nicht ohne Weiteres möglich.
Hinzu kamen einfache Garagen-, Lager- und Unterstellgebäude, teilweise in Holzbauweise, sowie großflächige betriebliche Freilager- und Hofflächen. Die Gesamtanlage war über viele Jahre gewachsen und stark auf die konkrete betriebliche Nutzung zugeschnitten.
Gerade diese Struktur führt dazu, dass die sogenannte Drittverwendungsfähigkeit eingeschränkt ist. Ein potenzieller Erwerber muss entweder eine ähnliche Nutzung beabsichtigen oder bereit sein, erhebliche Anpassungen vorzunehmen.
Ertragswert oder Sachwert?
Bei einem solchen Objekt ist die Wahl des Wertermittlungsverfahrens besonders wichtig.
Ein unmittelbares Vergleichswertverfahren war nicht sinnvoll, da keine ausreichend vergleichbaren Kaufobjekte mit gleicher Grundstücksgröße, Bebauungsstruktur und Nutzung vorlagen.
Deshalb wurden sowohl das Ertragswertverfahren als auch das Sachwertverfahren angewandt.
Das Ertragswertverfahren war dabei besonders geeignet, weil sich wesentliche Teile des Grundstücks wirtschaftlich über nachhaltig erzielbare Mieten und Nutzungsentgelte abbilden ließen. Für die Wohnflächen wurden marktübliche, jedoch objektspezifisch reduzierte Mieten angesetzt. Für einfache Garagen-, Lager- und Unterstellflächen wurden deutlich niedrigere Ansätze gewählt. Auch die Freilager- und Hofflächen wurden separat berücksichtigt.
Das Sachwertverfahren diente ergänzend der Plausibilisierung. Es zeigte, welchen Wert die vorhandene Grundstücks- und Gebäudesubstanz unter Berücksichtigung von Alterswertminderung, Marktanpassung und objektspezifischen Besonderheiten besitzt.
Eingeschränkte Marktgängigkeit
Ein wesentlicher Punkt war die eingeschränkte Marktgängigkeit des Objekts.
Das Grundstück verfügte zwar über eine große Fläche und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten, gleichzeitig war die Käuferzielgruppe aber vergleichsweise klein. Für einen klassischen Wohnnutzer waren die gewerblichen Nebenflächen teilweise überdimensioniert. Für einen reinen Gewerbenutzer wiederum war die Wohnnutzung und die spezielle Gebäudestruktur nicht optimal.
Auch die Topografie spielte eine Rolle. Die Zufahrt war steil, die betrieblichen Flächen lagen teilweise auf unterschiedlichen Niveaus und die Anbindung an die öffentliche Straße war nicht ideal für größere Fahrzeuge.
Solche Faktoren wirken sich nicht nur auf den Bodenwert aus, sondern auch auf die Vermietbarkeit und damit auf den anzusetzenden Liegenschaftszinssatz.
Sanierungs- und Modernisierungsbedarf
Das Wohngebäude wies in mehreren Bereichen einen erkennbaren Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf auf.
Zu den wesentlichen Punkten gehörten unter anderem ältere Holzfenster, eine technisch überalterte Ölheizungsanlage, Feuchteprobleme im Keller, sanierungsbedürftige Sanitärbereiche sowie einfache Innenausbauten mit umfangreichen Holzverkleidungen.
Wichtig ist bei der Bewertung, dass nicht sämtliche rechnerisch möglichen Sanierungskosten eins zu eins als Wertminderung angesetzt werden.
Ein Teil solcher Maßnahmen führt gleichzeitig zu einer Verbesserung des Standards, einer Verlängerung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer oder einer energetischen Aufwertung. Deshalb ist sachverständig zu unterscheiden zwischen tatsächlicher Wertminderung und wertsteigernder Modernisierung.
Energetische Anforderungen
Auch die energetische Situation spielte eine Rolle.
Zum Bewertungsstichtag war das Gebäudeenergiegesetz maßgeblich. Die vorhandene Heizungsanlage stammte aus den frühen 1990er Jahren. Aufgrund des Alters und des technischen Zustands war von einem erheblichen Modernisierungsbedarf auszugehen.
Ob eine konkrete gesetzliche Austauschpflicht bestand, ließ sich nicht abschließend feststellen, da dies unter anderem von der Art des Heizkessels abhängt. Für die Bewertung war daher entscheidend, den technischen Handlungsbedarf zu berücksichtigen, ohne eine rechtlich nicht gesicherte Austauschpflicht zu unterstellen.
Bodenwert nicht gleich Bodenrichtwert
Ein weiterer wichtiger Aspekt war die Bodenwertermittlung.
Der örtliche Bodenrichtwert konnte nicht einfach auf die gesamte Grundstücksfläche übertragen werden. Das Grundstück bestand aus unterschiedlich nutzbaren Teilflächen.
Die unmittelbar bebauten und betrieblich intensiv genutzten Flächen wurden stärker am Bodenrichtwert orientiert. Größere Lager- und Freiflächen erhielten einen reduzierten Wertansatz. Grünflächen und nicht oder nur eingeschränkt bebaubare Grundstücksteile wurden nochmals deutlich niedriger bewertet.
Zusätzlich wurden die ausgeprägte Topografie, die schwierige Zufahrt und ein wassersensibler Bereich berücksichtigt.
Das Ergebnis
Am Ende lagen Ertragswert und Sachwert deutlich auseinander.
Das ist bei gemischt genutzten Spezialimmobilien keineswegs ungewöhnlich. Der Sachwert bildet stärker die vorhandene Substanz ab, während das Ertragswertverfahren die wirtschaftliche Nutzbarkeit und die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit stärker berücksichtigt.
Für die Verkehrswertableitung wurde deshalb der Ertragswert stärker gewichtet und der Sachwert als Kontrollgröße herangezogen.
Der Fall zeigt sehr deutlich, dass gerade bei gewachsenen Mischimmobilien keine pauschale Bewertung möglich ist. Entscheidend ist vielmehr eine sorgfältige Trennung der einzelnen Nutzungsbereiche, eine realistische Einschätzung der Marktgängigkeit und eine konsequente Berücksichtigung objektspezifischer Besonderheiten.
Fazit
Gemischt genutzte Wohn- und Gewerbeobjekte sind häufig individuell, schwer vergleichbar und nur für einen begrenzten Käuferkreis interessant. Genau deshalb ist eine transparente und nachvollziehbare Herleitung des Verkehrswerts besonders wichtig.
Nicht der höchste rechnerische Wert ist entscheidend, sondern derjenige Wert, der das tatsächliche Verhalten typischer Marktteilnehmer am besten abbildet.