Nicht jedes bebaute Grundstück hat automatisch einen positiven Gebäudewert. In der Praxis der Immobilienbewertung gibt es Fälle, in denen ein Wohnhaus wirtschaftlich vollständig verbraucht ist und der Wert des Grundstücks durch Räumungs-, Sicherungs-, Rodungs- und Abbruchkosten nahezu oder sogar vollständig aufgezehrt wird.
Ein solcher Bewertungsfall zeigt sehr deutlich, dass der Verkehrswert einer Immobilie nicht allein aus Bodenwert plus Gebäudewert besteht. Entscheidend ist vielmehr, welcher Preis am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller tatsächlichen und rechtlichen Umstände erzielbar wäre.
Ausgangssituation
Bewertet wurde eine ältere Doppelhaushälfte mit Garage und zugeordnetem Gartenland. Das genaue Baujahr des Gebäudes war nicht mehr feststellbar. Aufgrund der Bauweise, des äußeren Erscheinungsbildes und ergänzender Angaben aus der Nachbarschaft wurde das Baujahr sachverständig mit etwa 1900 angenommen.
Das Gebäude war nicht unterkellert und bestand aus Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss beziehungsweise Spitzboden. Der bauliche Zustand war außerordentlich schlecht. Das Grundstück war stark verwildert, das Gebäude von außen kaum sichtbar und großflächig mit Efeu und sonstigem Bewuchs überwachsen.
Eine vollständige Innenbesichtigung war nicht möglich. Das Wohnhaus war stark vermüllt, feucht, dunkel und nur in einzelnen Teilbereichen begehbar. Es bestanden erhebliche Sicherheitsrisiken, unter anderem der Eindruck eingeschränkter Tragfähigkeit beziehungsweise möglicher Durchbruchgefahr. Hinzu kamen Schimmel- und Modergeruch, nicht funktionsfähige Elektrik sowie keine feststellbare funktionsfähige Heizung.
Unter diesen Umständen war das Gebäude nicht mehr als wirtschaftlich nutzbares Wohnhaus zu bewerten.
Warum der Gebäudesachwert mit 0 € angesetzt wurde
Im Sachwertverfahren wird üblicherweise zunächst der Bodenwert und anschließend der Wert der baulichen Anlagen ermittelt. Bei einem normalen Einfamilienhaus oder einer üblichen Doppelhaushälfte wird der Gebäudewert aus den Herstellungskosten, dem Gebäudealter, der Restnutzungsdauer, dem Zustand und der Ausstattung abgeleitet.
Bei diesem Objekt war jedoch keine wirtschaftliche Restnutzungsdauer mehr ableitbar. Die vorhandene Bausubstanz war nicht mehr marktüblich nutzbar. Eine Sanierung wäre mit erheblichen Unsicherheiten verbunden gewesen und hätte wirtschaftlich keinen belastbaren positiven Gebäudewert begründet.
Der Gebäudesachwert wurde daher mit:
0 €
angesetzt.
Das bedeutet nicht, dass auf dem Grundstück „nichts vorhanden“ wäre. Es bedeutet vielmehr, dass die vorhandene bauliche Anlage für den gewöhnlichen Grundstücksmarkt keinen positiven wirtschaftlichen Wert mehr darstellt.
Die besondere Schwierigkeit: Doppelhaushälfte
Ein wesentlicher wertrelevanter Punkt war die Gebäudesituation als Doppelhaushälfte. Die bewertete Haushälfte war unmittelbar an die benachbarte Doppelhaushälfte angebaut. Ein isolierter Abbruch einer einzelnen Doppelhaushälfte ist technisch und wirtschaftlich häufig problematisch, insbesondere wenn keine klare, eigenständige Trennwand- oder Kommunwandsituation vorliegt.
Damit war ein einfacher Abbruch nicht ohne Weiteres zu unterstellen. Vielmehr mussten Sicherungs-, Trennungs-, Abstimmungs- und Kostenrisiken berücksichtigt werden. Diese Situation schränkt die Marktgängigkeit erheblich ein.
Für einen normalen Eigennutzer ist ein solches Objekt praktisch nicht interessant. Auch für klassische Bauträger oder Investoren ist die Verwertung schwierig, wenn Grundstücksgröße, Zufahrt, Baugrundrisiken und Abbruchproblematik hinzukommen.
Bodenwert als Ausgangspunkt
Da der Gebäudewert mit 0 € anzusetzen war, bildete der Bodenwert den Ausgangspunkt der Wertermittlung. Das Bewertungsobjekt bestand aus einem bebauten Grundstück und einem zugeordneten Gartenlandgrundstück.
Das bebaute Grundstück wurde aus umliegenden Bodenwerten beziehungsweise vergleichbaren Orts- und Randlagen abgeleitet. Das Gartenland wurde nicht als vollwertiges Wohnbauland bewertet, sondern mit deutlichem Abschlag als zugeordnete Garten- beziehungsweise Arrondierungsfläche.
Wichtig ist in solchen Fällen:
Das Gartenland kann den Wert der wirtschaftlichen Einheit erhöhen, ist aber nicht automatisch mit Wohnbauland gleichzusetzen. Entscheidend sind planungsrechtliche Qualität, tatsächliche Nutzbarkeit, Erschließung, Lagezusammenhang und Marktgängigkeit.
Liquidationsbetrachtung statt normaler Sachwert
Wenn ein Gebäude wirtschaftlich verbraucht ist, reicht es nicht aus, nur den Bodenwert anzusetzen. Ein Erwerber übernimmt auch die Lasten, die mit dem Grundstück verbunden sind.
Bei dem Bewertungsobjekt waren insbesondere folgende Kosten wertmindernd zu berücksichtigen:
Räumung und Entrümpelung
Das Gebäude war stark vermüllt. Eine einfache Haushaltsauflösung war nicht anzunehmen. Wegen Gesundheitsgefahr, Feuchte, Schimmel, eingeschränkter Begehbarkeit und möglicher Einsturz- beziehungsweise Durchbruchgefahr war ein erhöhter Aufwand zu berücksichtigen.
Rodung und Freischnitt
Das Grundstück war stark verwildert. Das Gebäude war kaum zugänglich. Für eine wirtschaftliche Verwertung musste ein erheblicher Freischnitt beziehungsweise eine Rodung angesetzt werden.
Abbruch-, Teilabbruch-, Sicherungs- und Entsorgungskosten
Aufgrund des ruinösen Zustands, der Doppelhaushälften-Situation und der schwierigen Zugänglichkeit waren erhöhte Kosten und Risiken anzusetzen. Ein einfacher maschineller Abbruch war nicht ohne Weiteres plausibel.
Im konkreten Fall überstiegen die überschlägig ermittelten Liquidationskosten den abgeleiteten Bodenwert. Rechnerisch ergab sich damit ein negativer Liquidationswert.
Kann ein Verkehrswert negativ sein?
In der Verkehrswertermittlung wird ein negativer rechnerischer Liquidationswert zwar dargestellt, im gewöhnlichen Grundstücksverkehr aber regelmäßig nicht als negativer Verkehrswert ausgewiesen. Ein Verkäufer bezahlt dem Käufer üblicherweise keinen negativen Kaufpreis für die Übernahme eines Grundstücks.
Trotzdem kann die rechnerische Betrachtung zeigen, dass der Bodenwert durch Kosten und Risiken vollständig aufgezehrt wird. Dann verbleibt allenfalls ein sehr geringer Restwert.
In dem hier betrachteten Fall war der Käuferkreis extrem klein. Ein Erwerb war im Wesentlichen nur für einen Nachbarn oder einen Erwerber mit besonderem Arrondierungsinteresse plausibel. Ein solcher Käufer kann ein Interesse daran haben, die Nachbarsituation zu sichern, Einfluss auf den ruinösen Bestand zu bekommen, langfristig zu bereinigen oder eine spätere gemeinsame Lösung zu ermöglichen.
Daraus wurde kein Liebhaberwert abgeleitet, sondern ein geringer marktgängiger Rest- und Arrondierungswert.
Ergebnis: geringer Rest- und Arrondierungswert
Die Wertermittlung führte nicht zu einem üblichen Sachwert eines Wohnhauses, sondern zu einem Liquidationswert beziehungsweise Restwert.
Der rechnerische Liquidationswert war negativ. Unter Berücksichtigung der verbleibenden Grundstücksfläche, des Gartenlandanteils, der eingeschränkten Marktgängigkeit und der möglichen Arrondierungswirkung wurde der Verkehrswert sachverständig als geringer Restwert angesetzt.
Das Ergebnis zeigt:
Auch eine Immobilie mit Wohnhaus, Garage und Grundstück kann im Einzelfall nur noch einen sehr geringen Verkehrswert haben, wenn der bauliche Zustand extrem schlecht ist und die Freilegungs- und Sicherungskosten den Bodenwert übersteigen.
Was dieser Fall für Eigentümer, Betreuer und Gerichte zeigt
Gerade bei Immobilien im Rahmen von Betreuungen, Nachlässen oder gerichtlichen Genehmigungsverfahren ist eine realistische Bewertung besonders wichtig. Ein Gebäude, das äußerlich noch als Wohnhaus erscheint, kann wirtschaftlich bereits vollständig verbraucht sein.
Für die Bewertung sind dann nicht Wunschvorstellungen oder Bodenwerttabellen allein maßgeblich, sondern die tatsächliche Verwertbarkeit am Markt. Dazu gehören auch:
der bauliche Zustand,
die Zugänglichkeit,
die Räumungs- und Entsorgungskosten,
die Abbruchmöglichkeit,
die rechtliche Grundstücksqualität,
die Marktgängigkeit,
der Kreis möglicher Erwerber,
und die Frage, ob überhaupt ein wirtschaftlich handelbarer Restwert verbleibt.
Fazit
Der Verkehrswert einer Immobilie ist nicht immer das Ergebnis aus „Grundstück plus Haus“. Bei ruinösen Gebäuden kann der Gebäudewert 0 € betragen. Wenn zusätzlich Räumung, Rodung, Sicherung und Abbruch erforderlich sind, kann der Bodenwert rechnerisch vollständig aufgezehrt werden.
In solchen Fällen ist eine sorgfältige und nachvollziehbare Liquidationsbetrachtung erforderlich. Der Verkehrswert ergibt sich dann nicht aus einer normalen Wohnnutzung, sondern aus dem verbleibenden Rest- und Arrondierungswert.
Gerade bei stark geschädigten, vermüllten oder nicht mehr sicher begehbaren Immobilien ist eine sachverständige Bewertung unverzichtbar, um eine belastbare Entscheidungsgrundlage für Verkauf, Betreuung, Nachlass oder gerichtliche Verfahren zu schaffen.