Nicht jeder vom Finanzamt angesetzte Immobilienwert entspricht dem tatsächlichen Marktwert
Bei Schenkungen und Erbschaften von Immobilien setzt das Finanzamt für die Besteuerung einen sogenannten Grundbesitzwert fest. Dieser wird nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt und dient als Grundlage für die Berechnung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
In der Praxis zeigt sich jedoch häufig, dass dieser steuerliche Wert deutlich über dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie liegt. Besonders bei älteren Wohnhäusern, ungewöhnlichen Grundstückszuschnitten oder bestehenden Wohnungsrechten können erhebliche Unterschiede entstehen.
Das Bewertungsgesetz eröffnet Eigentümern und Erben deshalb eine wichtige Möglichkeit: den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes durch ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG.
Ein Praxisfall aus dem Landkreis Traunstein
Im Rahmen einer geplanten Grundstücksübertragung innerhalb der Familie wurde ich mit der Ermittlung des Verkehrswertes eines Einfamilienhauses im Landkreis Traunstein beauftragt.
Auf den ersten Blick handelte es sich um eine hochwertige Wohnimmobilie mit großzügigem Grundstück. Bei näherer Betrachtung zeigten sich jedoch mehrere wertrelevante Besonderheiten:
- großes, atypisch geschnittenes Grundstück,
- zusätzliche abtrennbare Bauflächen,
- Hanglage mit eingeschränkter Barrierefreiheit,
- außergewöhnlich große Wohn- und Nutzflächen,
- eingeschränkte Marktgängigkeit,
- lebenslanges Wohnungsrecht zugunsten der Übergeber.
Gerade das eingetragene Wohnungsrecht führte dazu, dass die Immobilie am Markt nur für einen stark eingeschränkten Käuferkreis interessant wäre.
Warum der Verkehrswert deutlich niedriger sein kann
Steuerliche Bewertungsverfahren arbeiten mit typisierten Annahmen und Durchschnittswerten. Individuelle Besonderheiten einer Immobilie werden dabei häufig nur eingeschränkt berücksichtigt.
Ein tatsächlicher Käufer beurteilt dagegen:
- Wie gut lässt sich die Immobilie verwerten?
- Wie groß ist der potenzielle Käuferkreis?
- Welche Nutzungseinschränkungen bestehen?
- Welche Belastungen sind im Grundbuch eingetragen?
Insbesondere lebenslange Wohnungsrechte können den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie erheblich reduzieren. Für viele Erwerber kommt ein Kauf solcher Objekte gar nicht in Betracht.
In dem vorliegenden Fall wurde das Wohnungsrecht sachverständig kapitalisiert und wertmäßig berücksichtigt. Darüber hinaus waren auch die eingeschränkte Marktgängigkeit und die besonderen objektspezifischen Merkmale bei der Marktanpassung zu berücksichtigen.
Verkehrswert statt pauschaler Steuerwert
Das Ergebnis der Wertermittlung zeigte deutlich, dass der tatsächliche Verkehrswert von dem Wert abweichen kann, der sich allein aus den standardisierten Bewertungsverfahren ergibt.
Genau für solche Fälle hat der Gesetzgeber den § 198 BewG geschaffen. Eigentümer, Erben und Beschenkte haben das Recht, dem Finanzamt durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Ein anerkanntes Verkehrswertgutachten kann dadurch unmittelbar zu einer geringeren steuerlichen Belastung führen.
Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG?
Besonders häufig lohnt sich eine Überprüfung bei:
- Immobilien mit Wohnungs- oder Nießbrauchrechten,
- älteren Ein- und Zweifamilienhäusern,
- außergewöhnlich großen Grundstücken,
- sanierungsbedürftigen Gebäuden,
- Immobilien mit eingeschränkter Marktgängigkeit,
- Erbschaften und Schenkungen innerhalb der Familie.
Bereits geringe Wertdifferenzen können bei höheren Immobilienwerten zu erheblichen Steuerersparnissen führen.
Fazit
Der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert entspricht nicht zwangsläufig dem tatsächlichen Marktwert einer Immobilie. Wer eine Immobilie vererbt oder verschenkt und Zweifel an der Höhe des angesetzten Steuerwertes hat, sollte prüfen lassen, ob ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG sinnvoll ist.
Eine qualifizierte Verkehrswertermittlung kann helfen, den tatsächlichen Marktwert nachzuweisen und eine unnötig hohe steuerliche Belastung zu vermeiden.