Bei der Bewertung von Immobilien im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge erleben Eigentümer häufig eine Überraschung: Der Verkehrswert einer Immobilie kann deutlich niedriger ausfallen als erwartet. Dies gilt insbesondere dann, wenn im Zusammenhang mit der Übertragung Wohnungsrechte oder Nießbrauchrechte vereinbart werden.
Ein aktueller Bewertungsfall aus dem Landkreis Traunstein zeigt dies sehr deutlich.
Ausgangssituation
Bewertet wurde ein Zweifamilienhaus aus den 1970er Jahren mit rund 206 m² Wohnfläche auf einem etwa 755 m² großen Grundstück.
Die Immobilie befand sich in einer grundsätzlich guten Wohnlage. Gleichzeitig bestanden jedoch verschiedene wertrelevante Besonderheiten:
- erheblicher Modernisierungs- und Instandhaltungsstau,
- überalterte Heizungsanlage,
- sanierungsbedürftige Elektroinstallation,
- schadstoffverdächtige Bauteile,
- funktionale Einschränkungen einzelner Gebäudeteile,
- unmittelbare Nähe zu einer Hochspannungsleitung.
Der unbelastete Sachwert der Immobilie lag bei rund 440.000 €.
Wohnungsrecht für die Eltern
Im Rahmen der Überlassung an die Tochter behielten sich die Eltern ein lebenslanges Wohnungs- und Mitbenützungsrecht vor.
Besonders war hierbei, dass sich das Recht nicht nur auf einzelne Räume beschränkte, sondern auf das gesamte Anwesen erstreckte. Es umfasste:
- sämtliche Wohnräume,
- Keller- und Speicherflächen,
- Garagen,
- Garten- und Terrassenflächen,
- sämtliche Zu- und Abfahrtsflächen.
Für die Dauer des Wohnungsrechts war dem zukünftigen Eigentümer damit eine eigene Nutzung oder wirtschaftliche Verwertung des Anwesens praktisch nicht möglich.
Warum wirkt sich ein Wohnungsrecht so stark aus?
Ein Wohnungsrecht stellt aus wirtschaftlicher Sicht einen erheblichen Eingriff in die Eigentümerbefugnisse dar.
Ein potentieller Käufer würde ein derart belastetes Grundstück nur erwerben, wenn er bereit ist, über viele Jahre auf die Nutzung der Immobilie zu verzichten. Dadurch reduziert sich der Kreis möglicher Käufer erheblich.
Der Wert eines Wohnungsrechts wird deshalb kapitalisiert. Grundlage ist die ortsübliche Miete, die für das Objekt erzielt werden könnte, sowie die statistische Lebenserwartung der Berechtigten.
Im vorliegenden Fall ergab sich allein für das Wohnungsrecht ein Barwert von rund 268.000 €.
Modernisierungsstau als weiterer Wertfaktor
Neben dem Wohnungsrecht musste auch der erhebliche Modernisierungsbedarf berücksichtigt werden.
Ein Erwerber würde die notwendigen Investitionen bereits bei der Kaufpreisbildung einkalkulieren. Für die Beseitigung der wesentlichen baulichen und technischen Mängel wurde daher ein zusätzlicher Abschlag von rund 80.000 € angesetzt.
Das Ergebnis
Obwohl die Immobilie unbelastet einen Marktwert von rund 440.000 € aufweist, ergab sich nach Berücksichtigung des Wohnungsrechts und des Modernisierungsaufwandes ein Verkehrswert von lediglich rund 100.000 €.
Das Beispiel zeigt eindrucksvoll, dass der Verkehrswert einer Immobilie nicht allein von Grundstücksgröße oder Wohnfläche abhängt. Entscheidend sind vielmehr die tatsächlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten zum Bewertungsstichtag.
Warum ein Verkehrswertgutachten wichtig ist
Gerade bei Schenkungen innerhalb der Familie, bei Pflichtteilsergänzungsansprüchen oder gegenüber dem Finanzamt können Belastungen wie Wohnungsrechte erhebliche Auswirkungen auf den tatsächlichen Verkehrswert haben.
Standardisierte Steuerwerte oder pauschale Schätzungen bilden diese Besonderheiten häufig nicht ausreichend ab.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ermöglicht die nachvollziehbare und rechtssichere Ermittlung des tatsächlichen Grundstückswerts unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Faktoren.
Fazit
Wohnungsrechte gehören zu den wertbeeinflussenden Rechten mit den größten Auswirkungen auf den Verkehrswert einer Immobilie. In Verbindung mit einem erheblichen Modernisierungsstau können selbst Immobilien mit hohem Sachwert einen überraschend niedrigen Verkehrswert aufweisen.
Gerade bei Überlassungen innerhalb der Familie empfiehlt sich daher eine frühzeitige sachverständige Bewertung, um sowohl steuerliche als auch erbrechtliche Fragestellungen auf einer belastbaren Grundlage beurteilen zu können.