Praxisbeispiel: Zweifamilienhaus Baujahr 1955
Bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie stellt sich häufig die Frage, welcher Wert für die Immobilie angesetzt werden soll. Gerade wenn mehrere Kinder beteiligt sind und ein Familienmitglied die Immobilie übernimmt, ist eine neutrale Verkehrswertermittlung eine wichtige Grundlage für eine faire Lösung.
In einem aktuellen Bewertungsfall wurde ein Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 1955 mit zwei Wohneinheiten bewertet. Das Gebäude befindet sich auf einem 871 m² großen Grundstück und verfügt über eine Wohnfläche von rund 188 m² sowie zwei Garagen. Der Wertermittlungsstichtag lag im März 2026.
Ausgangssituation
Die Immobilie sollte innerhalb der Familie übertragen werden. Ein Kind übernimmt das Haus, während ein weiteres Kind finanziell ausgezahlt werden soll. Ziel der Bewertung war daher nicht nur die Ermittlung eines Verkehrswertes, sondern auch eine objektive Grundlage für eine einvernehmliche Regelung innerhalb der Familie.
Bei solchen Bewertungen ist es besonders wichtig, neben der reinen Marktlage auch objektspezifische Besonderheiten zu berücksichtigen.
Wertbeeinflussende Faktoren
Das Gebäude weist mehrere typische Merkmale älterer Wohnhäuser auf, die im Rahmen der Bewertung berücksichtigt werden mussten.
Modernisierungsbedarf
Das Gebäude wurde zwar teilweise modernisiert, weist jedoch mehrere bauliche und technische Defizite auf:
- über 30 Jahre alte Ölheizung mit Tankanlage
- energetisch nicht mehr zeitgemäße Fassadendämmung
- fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke
- Feuchteerscheinungen im Keller
- teilweise ungünstige Grundrissstruktur im Obergeschoss
- Rissbildungen im Bodenbereich
- ältere Elektroinstallation
Diese Punkte führen dazu, dass ein Modernisierungs- und Instandhaltungsabschlag angesetzt werden musste.
Rechtliche Belastung
Ein wesentlicher wertbeeinflussender Faktor war außerdem ein lebenslanges Wohnungsrecht für die Erdgeschosswohnung zugunsten der bisherigen Eigentümer.
Solche Rechte schränken die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie ein und werden daher über eine Barwertberechnung wertmindernd berücksichtigt.
Grundstücksbesonderheiten
Auch einige Grundstücksmerkmale wurden im Rahmen der Bewertung berücksichtigt, beispielsweise:
- eine hohe Grenzwand auf dem Nachbargrundstück
- mehrere ältere Nebengebäude auf dem Grundstück
- Schäden an den befestigten Außenflächen
Diese Faktoren können die Marktgängigkeit einer Immobilie beeinflussen.
Wertermittlung
Zur Bewertung wurden sowohl das Sachwertverfahren als auch das Ertragswertverfahren angewendet.
Die Ergebnisse lagen sehr nah beieinander:
- Sachwert: ca. 339.000 €
- Ertragswert: ca. 349.000 €
Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren wurde der Verkehrswert mit rund 350.000 € festgesetzt.
Eine auf dem Dach vorhandene Photovoltaikanlage wurde zusätzlich informativ bewertet, jedoch nicht in den Verkehrswert einbezogen, da noch nicht feststand, ob diese Bestandteil der Übergabe wird.
Fazit
Gerade bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie ist eine sachverständige Wertermittlung oft ein wichtiger Schritt, um Transparenz zu schaffen und Konflikte zu vermeiden.
Ein Verkehrswert stellt dabei keinen exakt fixen Preis dar, sondern einen marktgerechten Orientierungswert, der als Grundlage für eine faire Einigung dienen kann.
Im vorliegenden Fall zeigte sich erneut, dass neben der allgemeinen Marktlage vor allem objektspezifische Faktoren wie Modernisierungsbedarf oder Wohnrechte einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert haben können.