Ein spannender Bewertungsfall
Nicht jedes Grundstück ist Bauland.
Nicht jedes Grundstück ist Landwirtschaft.
Und nicht jedes Grundstück lässt sich einfach über Vergleichspreise bewerten.
Genau so ein Fall lag kürzlich auf meinem Tisch: Ein rund 5.200 m² großes Grundstück in Reit im Winkl, derzeit genutzt als öffentlicher, gebührenpflichtiger Parkplatz. Die Gemeinde ist Pächterin und überlegt, das Grundstück zu erwerben.
Klingt zunächst einfach – ist es aber nicht.
Die Ausgangssituation
- Asphaltierte Parkplatzfläche
- Laufender Pachtvertrag mit Mindestpacht
- Teilweise ausgewiesene Bus- und Wohnmobilstellplätze
- Rund 700 Meter Fußweg zum Ortszentrum
- Keine vollständige Baulandqualität
Und genau hier beginnt die Herausforderung:
Wie ermittelt man den Verkehrswert eines Grundstücks, das „irgendwo dazwischen“ liegt?
Warum es keinen „einfachen“ Verkehrswert gibt
Es gibt keine vergleichbaren Verkäufe von Parkplatzflächen dieser Art.
Es gibt keinen klaren Bodenrichtwert für diese Nutzung.
Und es handelt sich weder um klassisches Bauland noch um typische Landwirtschaft.
In solchen Fällen reicht ein einzelnes Bewertungsverfahren nicht aus.
Stattdessen habe ich mehrere Szenarien durchgerechnet und gegeneinander abgewogen:
- Ertragswert aus der bestehenden Pacht
- Alternativszenario bei Rückbau und freiem Verkauf
- Landwirtschaftlicher Richtwert als Untergrenze
- Marktanpassung aufgrund eingeschränkter Drittverwertbarkeit
Das Alternativszenario: Was passiert ohne Ankauf?
Ein besonders spannender Punkt:
Wenn die Gemeinde nicht kauft, müsste die Asphaltfläche zurückgebaut werden.
Übrig blieben:
- ca. 400 m² Bauland
- rund 4.800 m² Grünfläche
Dieses Szenario beeinflusst den Marktwert erheblich – denn selbst wenn der Parkplatz nicht optimal ausgelastet ist, besitzt das Grundstück durch die Baulandkomponente einen erheblichen Restwert.
Die eigentliche Kernfrage: Wer würde das Grundstück kaufen?
Rein theoretisch ist ein Verkauf am freien Markt möglich.
Praktisch ist der Käuferkreis jedoch sehr begrenzt.
Ein Investor müsste:
- mit der Gemeinde kooperieren,
- auf Vertragsverlängerung hoffen,
- oder in eine baurechtlich unsichere Neuordnung investieren.
Realistisch betrachtet kommt als wirtschaftlich sinnvoller Erwerber vor allem die Gemeinde selbst in Betracht.
Aber:
Das bedeutet nicht automatisch, dass ein „Sonderwert“ angesetzt werden darf.
Bewertet wird immer der Verkehrswert – nicht der strategische Nutzen für einen bestimmten Käufer.
Das Ergebnis
Nach Abwägung aller Szenarien ergab sich eine Wertbandbreite zwischen rund 135.000 € und 195.000 €.
Unter Berücksichtigung der eingeschränkten Marktgängigkeit und eines moderaten Risikoabschlags wurde der Verkehrswert konservativ im unteren Bereich festgesetzt:
155.000 €
Ein Wert, der:
✔ die Baulandkomponente berücksichtigt
✔ nicht spekulativ überhöht ist
✔ die eingeschränkte Drittverwertbarkeit einbezieht
✔ und politisch wie fachlich vertretbar bleibt
Was man aus diesem Fall lernen kann
Nicht jedes Grundstück lässt sich „nach Schema F“ bewerten.
Gerade Spezialimmobilien – Parkplätze, Infrastrukturanlagen, gemischt nutzbare Flächen – erfordern:
- Szenariodenken
- Marktlogik
- juristische Einordnung
- und eine saubere Trennung zwischen Verkehrswert und Sonderwert
Solche Fälle zeigen, wie wichtig es ist, Bewertungsverfahren nicht mechanisch, sondern analytisch anzuwenden.
Wenn dich solche Bewertungsfragen interessieren oder du selbst ein atypisches Grundstück bewerten lassen möchtest – ich freue mich über den Austausch.