Wie lässt sich der Verkehrswert eines betrieblich genutzten Gebäudeteils ermitteln, wenn dieser baulich mit einer privaten Immobilie verbunden ist? Diese Frage stellte sich bei einem Bewertungsauftrag in Oberbayern.
Ein kleines Büro im Obergeschoss eines Garagengebäudes sollte aus dem Sonderbetriebsvermögen in das Privatvermögen überführt werden. Hierfür wurde eine sachverständige Verkehrswertermittlung benötigt.
Der Fall zeigt, warum die Bewertung solcher Immobilien besondere Anforderungen an die Abgrenzung des Bewertungsgegenstands, die Bodenwertermittlung und die Wahl des Wertermittlungsverfahrens stellt.
Hinweis: Das nachfolgende Praxisbeispiel wurde anonymisiert. Ortsangaben, Flächen und weitere objektspezifische Angaben sind bewusst verallgemeinert.
Die Ausgangssituation: Büro über einer privaten Garage
Das Bewertungsgrundstück befindet sich in einer ländlich geprägten Gemeinde in Oberbayern und ist mit einem Einfamilienhaus sowie einem separaten, zweigeschossigen Nebengebäude bebaut.
Im Erdgeschoss des Nebengebäudes befindet sich eine privat genutzte Garage. Das Obergeschoss wurde bereits bei der Errichtung des Gebäudes in den 1990er-Jahren als Büro ausgebaut und seither betrieblich genutzt.
Die Bürofläche beträgt rund 30 m².
Zur Ausstattung gehören ein eigener Sanitärbereich, eine separate Erschließung über eine Treppe, großzügige Holzfenster sowie ein offener Sichtdachstuhl.
Obwohl es sich um einen vergleichsweise kleinen Gebäudeteil handelt, war die Wertermittlung keineswegs eine einfache Quadratmeterberechnung.
Warum wurde ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Anlass der Bewertung war die beabsichtigte Entnahme des betrieblich genutzten Gebäudeteils aus dem Sonderbetriebsvermögen eines Unternehmers in dessen Privatvermögen.
Bei solchen Vorgängen ist es wichtig, den betreffenden Vermögensgegenstand sachgerecht zu bewerten.
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ermittelt den Marktwert einer Immobilie unter Berücksichtigung ihrer rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften und der allgemeinen Marktverhältnisse zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag.
Die steuerliche Behandlung der Entnahme selbst ist hingegen Aufgabe des steuerlichen Beraters.
Die erste Herausforderung: Was gehört überhaupt zum Bewertungsobjekt?
Bei der Immobilienbewertung muss zunächst eindeutig festgelegt werden, welcher Grundstücks- oder Gebäudeteil Gegenstand der Wertermittlung ist.
Im vorliegenden Fall sollte ausschließlich das betrieblich genutzte Büro bewertet werden.
Das Einfamilienhaus und die privat genutzte Garage waren ausdrücklich nicht Bestandteil des Bewertungsauftrags.
Eine Besonderheit bestand darin, dass die Büroeinheit weder ein eigenes Grundstück noch rechtlich selbstständiges Teileigentum bildete.
Eine unabhängige Veräußerung der Büroeinheit war somit unter den vorhandenen grundbuchrechtlichen Verhältnissen nicht möglich.
Für die Wertermittlung musste daher eine wirtschaftliche Abgrenzung vorgenommen werden.
Wie wird der Grundstücksanteil eines Büros ermittelt?
Auch einem betrieblich genutzten Gebäudeteil kann ein wirtschaftlicher Anteil am Grund und Boden zugeordnet werden.
Hierfür wurden unter anderem folgende Faktoren untersucht:
- die überbaute Grundfläche des Nebengebäudes,
- die für das Gebäude erforderlichen Zugangs- und Erschließungsflächen,
- die vorhandene Grundstücksgestaltung,
- die Nutzung der einzelnen Geschosse,
- historische Unterlagen zur betrieblichen Grundstückszuordnung.
Da sich im Erdgeschoss die private Garage und im Obergeschoss das Büro befinden, wurde für die Bewertung eine nachvollziehbare wirtschaftliche Flächenaufteilung untersucht.
Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen einer wirtschaftlichen Grundstückszuordnung und einer rechtlich selbstständigen Grundstücks- oder Teileigentumseinheit.
Eine solche rechnerische Zuordnung ersetzt keine grundbuchrechtliche Teilung. Zudem muss bei einer steuerlichen Entnahme geprüft werden, welcher Grundstücksanteil tatsächlich dem Betriebsvermögen zugeordnet ist.
Die zweite Herausforderung: Wie viel ist ein kleines Büro in ländlicher Lage wert?
Kleine Büroflächen außerhalb größerer Städte lassen sich häufig nur eingeschränkt mit klassischen Büroimmobilien vergleichen.
Während für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser oftmals umfangreiche Marktdaten zur Verfügung stehen, ist die Datenlage für kleine, in private Gebäude integrierte Büroeinheiten deutlich begrenzter.
Daher wurden bei der Bewertung sowohl das Sachwertverfahren als auch das Ertragswertverfahren angewendet.
Sachwertverfahren: Der Wert der vorhandenen Bausubstanz
Beim Sachwertverfahren werden insbesondere die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, das Gebäudealter, die Restnutzungsdauer und der Bodenwert berücksichtigt.
Eine Besonderheit war die gemeinsame bauliche Konstruktion von privater Garage und Bürogeschoss.
Die üblicherweise für eigenständige Bürogebäude verwendeten Normalherstellungskosten konnten daher nicht ohne Weiteres auf das einzelne Obergeschoss übertragen werden.
Erforderlich war eine objektspezifische sachverständige Anpassung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Bauausführung und der gemeinsam genutzten Gebäudekonstruktion.
Darüber hinaus musste die eingeschränkte Marktgängigkeit des Gebäudeteils bei der Verkehrswertableitung gewürdigt werden.
Ertragswertverfahren: Welche Miete wäre marktüblich erzielbar?
Ergänzend wurde der mögliche Ertragswert des Bürobereichs untersucht.
Dafür war nicht allein die bisherige betriebliche Nutzung entscheidend, sondern insbesondere die marktüblich erzielbare Miete.
Zur Plausibilisierung wurden regionale Büromarktdaten sowie Mietangebote kleinerer Büroeinheiten aus dem näheren Umfeld herangezogen.
Die vorhandene Ausstattung mit eigenem Sanitärbereich, separatem Zugang und guter natürlicher Belichtung wirkte sich grundsätzlich positiv aus.
Andererseits schränkten die ländliche Lage, die geringe Flächengröße, fehlende gesonderte Bürostellplätze und die Verbindung mit der privaten Garage die Vermietbarkeit ein.
Das Ertragswertverfahren diente im konkreten Fall als ergänzende Plausibilisierung der sachwertorientierten Verkehrswertableitung.
Drittverwendungsfähigkeit: Kann das Büro auch anders genutzt werden?
Ein wesentlicher Gesichtspunkt bei der Bewertung kleiner gewerblicher Einheiten ist ihre Drittverwendungsfähigkeit.
Damit ist gemeint, ob die Immobilie bei Aufgabe ihrer bisherigen Nutzung auch von anderen Nutzern wirtschaftlich sinnvoll verwendet werden kann.
Im vorliegenden Fall war eine weitere Nutzung als kleines Büro, beispielsweise für selbstständige oder freiberufliche Tätigkeiten, grundsätzlich denkbar.
Auch eine wohnähnliche Verwendung als zusätzlicher Arbeits- oder Gästeraum erschien baulich vorstellbar.
Eine eigenständige Einliegerwohnung war jedoch nicht vorhanden. Insbesondere fehlte eine eingerichtete Kochgelegenheit.
Eine mögliche Umnutzung zu Wohnzwecken hätte daher gesondert auf ihre bauplanungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Zulässigkeit geprüft werden müssen.
Eine theoretisch denkbare Wohnnutzung darf bei einer Verkehrswertermittlung nicht ohne Weiteres als rechtlich zulässige und wirtschaftlich realisierbare Nutzung vorausgesetzt werden.
Energetischer Zustand und Gebäudestandard
Das Gebäude stammte überwiegend aus den 1990er-Jahren und verfügte noch über wesentliche Ausstattungsmerkmale aus der Errichtungszeit.
Bei der Verkehrswertermittlung wurde dieser Zustand insbesondere über die Gebäudestandardbewertung und die Alterswertminderung berücksichtigt.
Ein Energieausweis lag für die Bewertung nicht vor. Daraus allein lässt sich jedoch noch kein konkreter energetischer Sanierungsbedarf ableiten.
Auch hier gilt: Zusätzliche Wertabschläge sollten nur vorgenommen werden, soweit sie sachlich begründet und nicht bereits in anderen Bewertungsansätzen enthalten sind.
Das Ergebnis: Ein wirtschaftlich abgegrenzter Gebäudeteil erfordert eine individuelle Bewertung
Das Praxisbeispiel zeigt, dass der Verkehrswert eines betrieblich genutzten Büros nicht einfach aus seiner Nutzfläche multipliziert mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis abgeleitet werden kann.
Entscheidend sind vielmehr das Zusammenspiel aus Grundstückszuordnung, Bausubstanz, rechtlicher Situation, Nutzungsmöglichkeiten und örtlichem Immobilienmarkt.
Im konkreten Fall wurden die Ergebnisse des Sachwertverfahrens und des ergänzenden Ertragswertverfahrens zusammengeführt und sachverständig gewürdigt.
Die Verkehrswertfeststellung erfolgte für den ausdrücklich abgegrenzten Bewertungsgegenstand und nicht für das gesamte Anwesen.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten für betrieblich genutzte Immobilien sinnvoll?
Eine sachverständige Immobilienbewertung kann insbesondere bei der geplanten Entnahme eines Gebäudes oder Gebäudeteils aus dem Betriebsvermögen, bei Umstrukturierungen von Unternehmen, bei Vermögensübertragungen oder zur Dokumentation eines Immobilienwerts für steuerliche Fragestellungen sinnvoll sein.
Gerade bei gemischt genutzten Immobilien sind eine eindeutige Definition des Bewertungsgegenstands und nachvollziehbare Bewertungsannahmen von besonderer Bedeutung.
Fazit: Bei gemischt genutzten Immobilien kommt es auf die Details an
Ein Büro über einer privaten Garage ist immobilienwirtschaftlich nicht mit einer gewöhnlichen, selbstständig veräußerbaren Büroeinheit gleichzusetzen.
Die Wertermittlung erfordert eine sorgfältige Abgrenzung der betrieblich und privat genutzten Gebäudeteile, eine nachvollziehbare Bodenwertzuordnung sowie eine objektspezifische Beurteilung der Marktgängigkeit.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten schafft hier eine transparente und fachlich nachvollziehbare Bewertungsgrundlage.
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Immobilienbewertung Gerhard Hofer unterstützt Eigentümer, Unternehmer und deren steuerliche Berater bei der sachverständigen Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke sowie besonderer Immobilienkonstellationen.
Ob Büro im Wohngebäude, gemischt genutzte Immobilie oder betrieblich genutzter Gebäudeteil: Entscheidend ist eine nachvollziehbare Bewertung, die die tatsächlichen und rechtlichen Besonderheiten des Bewertungsobjekts berücksichtigt.