Nicht jede Immobilienbewertung folgt dem klassischen Muster „Grundstück plus Gebäude gleich Verkehrswert“. In besonderen vermögensrechtlichen oder familiären Konstellationen kann es erforderlich sein, ausschließlich den auf die baulichen Anlagen entfallenden Wertanteil zu ermitteln.
Ein solcher Fall lag bei der Bewertung eines Einfamilienhauses im ländlichen Außenbereich des Landkreises Traunstein vor.
Die besondere Aufgabenstellung
Das Grundstück befand sich bereits vor Errichtung des Wohngebäudes im Eigentum eines Ehepartners. Im Rahmen der Bewertung sollte deshalb nicht der Verkehrswert des gesamten Grundstücks einschließlich Grund und Boden ermittelt werden, sondern ausschließlich der wirtschaftliche Wertanteil des Wohngebäudes einschließlich der zugehörigen baulichen Nebenanlagen.
Eine solche Aufgabenstellung erfordert eine klare methodische Trennung.
Der Bodenwert kann in den klassischen Wertermittlungsverfahren nicht vollständig außer Betracht bleiben, da er sowohl im Sachwertverfahren als auch im Ertragswertverfahren eine notwendige Rechengröße darstellt. Er wird deshalb zunächst modellkonform ermittelt und in die Berechnung einbezogen. Erst anschließend wird der Bodenwertanteil wieder ausgeschieden, um den auf die baulichen Anlagen entfallenden Wertanteil abzuleiten.
Außenbereich statt klassisches Wohnbauland
Das Bewertungsobjekt lag nicht innerhalb eines gewöhnlichen Wohnbaugebiets, sondern im bauplanungsrechtlichen Außenbereich.
Der dem Wohnhaus wirtschaftlich zuzuordnende Grundstücksbereich konnte daher nicht ohne Weiteres wie frei verfügbares Wohnbauland bewertet werden.
Für die Bodenwertermittlung wurde deshalb lediglich ein funktionaler Hausumgriff angesetzt. Dieser orientierte sich an den vom Gutachterausschuss veröffentlichten Hinweisen für bebaute Außenbereichslagen.
Ausgehend von einem Bodenrichtwert einer vergleichbaren Wohnlage wurde zunächst ein lageangepasster Ausgangswert abgeleitet. Zusätzlich wurde berücksichtigt, dass der Hausumgriff weder eine eigenständig gesicherte Bauparzelle darstellt noch frei teilbar oder unabhängig bebaubar ist.
Besondere Bedeutung der Baugenehmigung
Eine weitere Besonderheit ergab sich aus der ursprünglichen Baugenehmigung.
Das Wohngebäude war nicht als gewöhnliches Einfamilienhaus genehmigt worden, sondern ausdrücklich als landwirtschaftliches Austragshaus.
Die Genehmigung enthielt eine entsprechende Zweckbindung. Eine vom landwirtschaftlichen Betrieb losgelöste freie Nutzung oder Verwertung war damit nicht ohne Weiteres möglich.
Für die Immobilienbewertung ist dies von erheblicher Bedeutung.
Ein frei nutzbares Einfamilienhaus kann grundsätzlich einem breiten Erwerberkreis angeboten werden. Bei einem öffentlich-rechtlich gebundenen Austragshaus ist dieser Kreis deutlich eingeschränkt. Auch die Drittverwendungsfähigkeit und eine spätere anderweitige Nutzung sind nicht ohne Weiteres gegeben.
Diese Besonderheit wurde deshalb nicht lediglich beschreibend erwähnt, sondern im Rahmen der Wertermittlung ausdrücklich wertmindernd berücksichtigt.
Zustand und Modernisierungsbedarf
Neben den rechtlichen Besonderheiten war auch der tatsächliche Gebäudezustand zu berücksichtigen.
Das Wohnhaus stammte aus den 1990er-Jahren und befand sich insgesamt in einem altersentsprechend ordentlichen Zustand. Gleichzeitig bestanden verschiedene Instandsetzungs- und Modernisierungserfordernisse.
Hierzu gehörten insbesondere:
- Instandsetzungsbedarf an Holzfenstern und außenliegenden Holzbauteilen,
- Feuchte- und Schimmelerscheinungen im Kellergeschoss,
- eine ältere Heizungsanlage,
- kleinere funktionale und sicherheitsrelevante Mängel.
Diese Punkte wurden als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wertmäßig berücksichtigt.
Sachwert als führendes Verfahren
Bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern steht für Marktteilnehmer regelmäßig nicht die Ertragserzielung, sondern der Nutz- und Substanzwert im Vordergrund.
Daher wurde der Sachwert als führendes Verfahren herangezogen.
Ergänzend wurde ein Ertragswert ermittelt, um die Größenordnung des Ergebnisses zu plausibilisieren.
Beide Verfahren lagen im Ergebnis eng beieinander, sodass eine belastbare Ableitung des Gebäudewertanteils möglich war.
Warum eine solche Bewertung besonders anspruchsvoll ist
Der Fall zeigt, dass eine Immobilienbewertung deutlich komplexer sein kann als die bloße Anwendung von Quadratmeterpreisen.
Insbesondere bei
- Außenbereichslagen,
- landwirtschaftlich geprägten Grundstücken,
- öffentlich-rechtlichen Nutzungsbindungen,
- familienrechtlichen oder vermögensrechtlichen Auseinandersetzungen,
- der getrennten Bewertung von Grund und Boden und Gebäude
kommt es auf eine nachvollziehbare und sauber dokumentierte Bewertungsmethodik an.
Entscheidend ist dabei, einzelne wertbeeinflussende Merkmale nicht doppelt zu berücksichtigen und zugleich sicherzustellen, dass rechtliche und tatsächliche Besonderheiten nicht unberücksichtigt bleiben.
Fazit
Auch wenn ein Gebäude rechtlich nicht unabhängig vom Grundstück existiert, kann es im Rahmen einer besonderen Bewertungsaufgabe erforderlich sein, den wirtschaftlich auf die baulichen Anlagen entfallenden Wertanteil nachvollziehbar abzuleiten.
Eine solche Bewertung ist kein „Verkehrswert des Hauses ohne Grundstück“ im klassischen Sinn. Vielmehr handelt es sich um einen aus einer vollständigen, modellgerechten Wertermittlung abgeleiteten Wertanteil.
Gerade bei komplexen Eigentumsverhältnissen, landwirtschaftlichen Anwesen oder öffentlich-rechtlichen Nutzungsbindungen ist eine individuelle sachverständige Betrachtung unerlässlich.