Wer eine Immobilie innerhalb der Familie verschenkt oder vererbt, wird häufig mit der Frage konfrontiert, wie hoch der Wert des Grundstücks für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer anzusetzen ist. Das Finanzamt ermittelt diesen Wert nach den gesetzlichen Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes (BewG). In vielen Fällen liegt dieser Wert jedoch über dem tatsächlich am Markt erzielbaren Kaufpreis.
Genau hier setzt das Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG an.
Was ist ein Gutachten nach § 198 BewG?
§ 198 BewG ermöglicht es Eigentümern, einen niedrigeren gemeinen Wert ihrer Immobilie nachzuweisen. Dies geschieht durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten, das nach den Vorschriften des Baugesetzbuches und der Immobilienwertermittlungsverordnung erstellt wird.
Kann nachgewiesen werden, dass der tatsächliche Verkehrswert unter dem vom Finanzamt ermittelten Wert liegt, ist dieser niedrigere Wert für die Besteuerung maßgebend.
Warum unterscheiden sich die Werte?
Die gesetzliche Bewertung arbeitet mit standardisierten Verfahren und berücksichtigt objektspezifische Besonderheiten häufig nur eingeschränkt.
Ein Verkehrswertgutachten kann dagegen individuelle Merkmale einer Immobilie umfassend bewerten, beispielsweise:
- ungünstige Lage (z. B. Autobahnnähe oder Gewerbe),
- funktionale Grundrissnachteile,
- bestehender Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf,
- technische Mängel,
- Rechte und Belastungen,
- besondere Grundstücksverhältnisse.
Gerade diese Faktoren können den Marktwert erheblich beeinflussen.
Praxisbeispiel
Bei einem von mir bewerteten Zweifamilienhaus im Landkreis Traunstein ergaben sich unter anderem folgende wertrelevante Besonderheiten:
- unmittelbare Nähe zur Autobahn mit erheblicher Lärmbelastung,
- angrenzende gewerbliche Nutzung,
- funktionale Einschränkungen nach dem Umbau vom Einfamilienhaus zum Zweifamilienhaus,
- überalterte Heizungsanlage,
- fehlender eigener Hauswasseranschluss,
- bestehender Modernisierungsbedarf.
Diese objektspezifischen Merkmale wurden im Gutachten nachvollziehbar berücksichtigt und führten zu einem Verkehrswert, der unter dem pauschalen steuerlichen Bewertungsansatz lag.
Welche Vorteile bietet ein Verkehrswertgutachten?
Ein qualifiziertes Gutachten
- schafft Transparenz über den tatsächlichen Marktwert,
- berücksichtigt sämtliche wertbeeinflussenden Eigenschaften,
- dient als Nachweis gegenüber dem Finanzamt,
- kann die Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer reduzieren,
- sorgt für eine nachvollziehbare und rechtssichere Bewertung.
Wann ist ein Gutachten besonders sinnvoll?
Ein Verkehrswertgutachten empfiehlt sich insbesondere bei:
- Schenkungen innerhalb der Familie,
- Erbfällen,
- Immobilien mit Modernisierungsbedarf,
- besonderen Lageeinflüssen,
- außergewöhnlichen Grundstücksverhältnissen,
- älteren Gebäuden mit funktionalen Nachteilen.
Je individueller eine Immobilie ist, desto größer ist häufig die Abweichung zwischen dem gesetzlichen Bewertungswert und dem tatsächlichen Marktwert.
Fazit
Nicht jede Immobilie entspricht dem Durchschnittsobjekt, auf dessen Grundlage die steuerliche Bewertung erfolgt. Ein professionelles Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG berücksichtigt die tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie und kann helfen, den realistischen gemeinen Wert gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen.
Gerade bei Schenkungen und Erbschaften kann dies zu einer fairen und nachvollziehbaren steuerlichen Bewertung beitragen.
Benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten?
Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG für Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie bebaute Grundstücke im Raum Traunstein, Rosenheim, Berchtesgadener Land und den umliegenden Landkreisen.
Gerne berate ich Sie in einem unverbindlichen Erstgespräch und prüfe, ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall lohnt.