Mit dem angekündigten Gebäudemodernisierungsgesetz soll das bisherige Heizungsgesetz abgelöst werden. Eine der zentralen Änderungen: Die bisher viel diskutierte 65-Prozent-Regelung soll entfallen. Statt starrer Vorgaben will der Gesetzgeber künftig stärker auf Technologieoffenheit, Flexibilität und Praktikabilität setzen. Gleichzeitig bleiben die Klimaziele im Gebäudesektor bestehen.
Für Eigentümer ist das eine wichtige Nachricht. Denn nach den angekündigten Eckpunkten können bestehende Heizungen grundsätzlich weiter genutzt werden. Muss eine Heizung ersetzt werden, soll künftig wieder stärker der Eigentümer entscheiden können, welches Heizsystem im konkreten Gebäude sinnvoll und wirtschaftlich ist. Genau an dieser Stelle wird die objektive Einordnung durch einen Sachverständigen besonders wichtig.
Mehr Entscheidungsfreiheit – aber nicht weniger Prüfbedarf
Das neue Gesetz bedeutet nicht, dass jede Entscheidung automatisch einfach wird. Im Gegenteil: Wenn Eigentümer künftig aus mehreren Optionen wählen können, steigt der Bedarf an einer fundierten technischen und wirtschaftlichen Bewertung. Denn nicht jede Lösung passt zu jedem Gebäude.
Ob Wärmepumpe, Fernwärme, hybride Systeme, Biomasse oder auch weiterhin Gas- bzw. Ölheizungen mit künftig steigenden Anteilen CO₂-neutraler Brennstoffe – die richtige Entscheidung hängt immer vom konkreten Objekt ab: Baujahr, energetischer Zustand, Dämmstandard, Heizflächen, Lage, Anschlussmöglichkeiten und Investitionsrahmen spielen dabei eine zentrale Rolle. Das Infopapier nennt ausdrücklich diese breitere Auswahl und beschreibt für Gas- und Ölheizungen eine sogenannte „Biotreppe“, beginnend ab 2029 mit einem Anteil von 10 Prozent CO₂-neutraler Brennstoffe.
Was das für die Immobilienbewertung bedeutet
Aus Sicht der Immobilienbewertung gewinnt die gebäudebezogene Einzelfallprüfung weiter an Bedeutung. Für Eigentümer, Kaufinteressenten und Investoren stellen sich künftig noch stärker Fragen wie:
- Welche Heizlösung ist für das konkrete Gebäude technisch realistisch?
- Welche Investitionen sind kurz- und mittelfristig zu erwarten?
- Wie wirkt sich die Modernisierungsfähigkeit auf Marktgängigkeit und Wert aus?
- Welche Rolle spielen kommunale Wärmeplanung und mögliche Fernwärmeanschlüsse?
Gerade bei Kaufentscheidungen sollte deshalb nicht nur der aktuelle Zustand betrachtet werden, sondern auch die Modernisierungsoptionen des Gebäudes. Ein vermeintlich günstiger Kaufpreis kann sich relativieren, wenn sich im Nachgang hohe Anpassungskosten ergeben. Umgekehrt kann eine Immobilie mit guten Voraussetzungen für Wärmepumpe oder Fernwärme langfristig an Attraktivität gewinnen. Das Infopapier betont zudem, dass die kommunale Wärmeplanung ein zentrales Orientierungsinstrument bleiben soll und kleine Kommunen vereinfacht einbezogen werden.
Wärmepumpe und Fernwärme bleiben zentrale Lösungen
Auch wenn die Regulierung offener werden soll, zeigt die politische Stoßrichtung klar in Richtung klimafreundlicher Heizsysteme. Laut Infopapier entscheiden sich Eigentümer schon heute mehrheitlich für Wärmepumpen oder Fernwärmeanschlüsse; genau diese Entwicklung soll weiter unterstützt werden. Parallel soll der Ausbau von Fern- und Nahwärmenetzen vorangetrieben und der Verbraucherschutz bei Wärmepreisen gestärkt werden.
Für die Praxis heißt das: Wer eine Immobilie besitzt oder erwerben möchte, sollte frühzeitig prüfen lassen, welche Versorgungsperspektive am Standort realistisch ist. Nicht jede Technik ist überall gleich gut umsetzbar. Eine sorgfältige Bestandsaufnahme kann hier helfen, Fehlentscheidungen zu vermeiden.
Keine zusätzlichen individuellen Sanierungspflichten im Bestand angekündigt
Ein weiterer wichtiger Punkt: Die angekündigte Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) soll laut Infopapier keine zusätzlichen gebäudeindividuellen Sanierungsanforderungen für den Wohngebäudebestand auslösen. Für viele Eigentümer ist das ein wesentliches Signal, weil dadurch zunächst mehr Planungssicherheit entsteht. Gleichzeitig gilt: Neue Wohngebäude sollen ab 2030 einen Nullemissionsstandard erfüllen.
Mein Fazit als Sachverständiger
Das angekündigte Gebäudemodernisierungsgesetz schafft voraussichtlich mehr Freiheit bei der Wahl der Heiztechnik, aber es ersetzt keine sorgfältige Prüfung des einzelnen Gebäudes. Für Eigentümer und Kaufinteressenten wird es daher noch wichtiger, Chancen, Risiken, Investitionsbedarf und technische Machbarkeit realistisch einschätzen zu lassen.
Als Immobiliensachverständiger unterstütze ich dabei, Modernisierungsfragen nicht isoliert, sondern im Zusammenhang mit Gebäudezustand, Nutzung, Markt und Werthaltigkeit zu bewerten. Denn eine gute Entscheidung entsteht nicht durch politische Schlagworte, sondern durch eine objektive Analyse des konkreten Objekts.