Die Übertragung einer Immobilie innerhalb der Familie wirkt auf den ersten Blick oft unkompliziert. In der Praxis zeigt sich jedoch schnell, dass gerade bei einer Schenkung oder vorweggenommenen Erbfolge viele wertrelevante Fragen sauber geklärt werden müssen. Das gilt besonders dann, wenn Rechte wie ein Wohnungsrecht vorbehalten werden oder das Gebäude zwar grundsätzlich gut nutzbar, aber technisch und baulich deutlich in die Jahre gekommen ist.
Ein aktueller Bewertungsfall aus meiner Praxis zeigt sehr deutlich, worauf es ankommt.
Einfamilienhaus mit Wohnungsrecht
Bewertet wurde ein Einfamilienhaus mit Garage im Landkreis Rosenheim. Die Immobilie sollte von der Mutter auf den Sohn übertragen werden. Zugunsten der Mutter war ein lebenslängliches Wohnungsrecht über das gesamte Haus einschließlich Garage zu berücksichtigen.
Gerade in solchen Fällen reicht es nicht aus, lediglich Bodenrichtwert und Wohnfläche anzusetzen. Entscheidend ist vielmehr die Frage, welchen tatsächlichen Verkehrswert die Immobilie unter Berücksichtigung aller rechtlichen und tatsächlichen Besonderheiten wirklich hat.
Der Bodenwert allein sagt noch wenig aus
Bei vielen Objekten entsteht zunächst der Eindruck, dass der hohe Bodenrichtwert bereits den wesentlichen Wert bestimmt. Im konkreten Fall lag ein amtlicher Bodenrichtwert von 850 Euro je Quadratmeter vor. Das Grundstück war jedoch mit 1.000 Quadratmetern für die Lage relativ großzügig geschnitten. Hinzu kamen ein unregelmäßiger Zuschnitt und eine leichte Hanglage.
In der Bewertung war deshalb zu prüfen, ob der Richtwert ohne Anpassung übernommen werden kann. Genau hier zeigt sich, wie wichtig Erfahrung in der praktischen Wertermittlung ist: Nicht jede Fläche ist wirtschaftlich genauso nutzbar wie das typische Richtwertgrundstück. Auch Form, Topografie und tatsächliche Ausnutzbarkeit spielen eine Rolle.
Der Gebäudezustand ist oft der eigentliche Werttreiber
Noch stärker wirkte sich im vorliegenden Fall der Zustand des Gebäudes aus. Das Haus stammte aus dem Jahr 1980 und befand sich in weiten Teilen noch im ursprünglichen Ausbauzustand. Bereits bei der Besichtigung waren zahlreiche Mängel und Modernisierungsdefizite erkennbar:
Die Elektroinstallation war veraltet, die Holzfenster schlossen nicht mehr richtig, die Holzbauteile waren verwittert, das Bad und das Gäste-WC waren nicht mehr zeitgemäß, die Heizungsanlage war überaltert und energetisch nicht mehr auf aktuellem Stand. Hinzu kamen fehlende Dämmungen, sicherheitsrelevante Mängel wie fehlende Geländer und Absturzsicherungen, eine alte KMF-Dämmung im Dachgeschoss sowie Feuchtigkeitsanzeichen im Keller.
Solche Punkte haben erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert. Gleichzeitig darf man Sanierungskosten nicht einfach vollständig 1:1 vom Immobilienwert abziehen. Ein Teil der Maßnahmen beseitigt zwar Mängel, ein anderer Teil führt aber auch zu einer Modernisierung und damit zu einer Werterhöhung. In der Praxis ist deshalb regelmäßig ein marktgerechter Teilabschlag anzusetzen.
Wohnungsrecht: oft unterschätzt, aber wertentscheidend
Ein weiterer zentraler Punkt war das lebenslängliche Wohnungsrecht der Eigentümerin. Solche Rechte werden bei Übertragungen innerhalb der Familie häufig vereinbart, damit die Übergeberin weiterhin abgesichert bleibt. Aus Bewertungssicht bedeutet das aber, dass die Immobilie gerade nicht frei verfügbar ist. Das reduziert den Verkehrswert teils ganz erheblich.
Maßgeblich ist dabei der Kapitalwert des Wohnungsrechts. Dieser wird aus dem wirtschaftlichen Vorteil der unentgeltlichen Nutzung und der statistischen Lebenserwartung der Berechtigten abgeleitet. Gerade im steuerlichen Kontext ist dabei die richtige rechtliche Einordnung entscheidend, weil hier die Vorgaben des Bewertungsgesetzes zu beachten sind.
Sachwert, Ertragswert und Marktanpassung müssen zusammenpassen
In vielen familiären Übertragungsfällen ist das Sachwertverfahren naheliegend, weil es sich um ein eigengenutztes Einfamilienhaus handelt. Je nach Objekt kann aber auch das Ertragswertverfahren als Plausibilisierung sehr sinnvoll sein, insbesondere wenn Rechte wie ein Wohnungsrecht zu berücksichtigen sind.
Wichtig ist, dass die Verfahren nicht isoliert gerechnet werden, sondern in sich schlüssig bleiben. Bodenwert, Marktanpassung, Liegenschaftszinssatz, Nutzungsdauer, Bauschäden, Wohnrecht und die tatsächliche Marktgängigkeit müssen zusammen ein nachvollziehbares Bild ergeben.
Warum ein qualifiziertes Gutachten gerade beim Finanzamt wichtig ist
Bei Schenkungen und Übertragungen innerhalb der Familie ist das Gutachten häufig nicht nur für die Beteiligten selbst wichtig, sondern auch für das Finanzamt. In vielen Fällen geht es darum, den tatsächlichen gemeinen Wert der Immobilie nachvollziehbar und belastbar darzulegen.
Gerade bei älteren Häusern mit Sanierungsbedarf zeigt sich oft, dass pauschale oder schematische Ansätze der Realität nicht gerecht werden. Ein individuelles Gutachten kann hier helfen, wertmindernde Besonderheiten wie Wohnrechte, Modernisierungsstau, Kellerprobleme, energetische Defizite oder Grundstücksbesonderheiten sachgerecht zu berücksichtigen.
Fazit
Die Bewertung einer Immobilie im Familienverbund ist weit mehr als eine einfache Überschlagsrechnung. Besonders bei älteren Bestandsgebäuden mit Wohnungsrecht, Sanierungsbedarf und objektspezifischen Besonderheiten ist eine sorgfältige und marktorientierte Analyse entscheidend.
Im Ergebnis zeigt sich immer wieder: Nicht der theoretische Richtwert, sondern die tatsächliche Verwertbarkeit, der bauliche Zustand und die rechtliche Belastung bestimmen den maßgeblichen Verkehrswert.
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