Immobilien sind mehr als nur Gebäude. Sie sind Lebensorte, Erinnerungen – und nicht selten Anlass für familiäre Spannungen.
Vor kurzem durfte ich ein Kurzgutachten für ein Einfamilienhaus im Chiemgau erstellen. Zwei Brüder standen vor der Situation, dass einer das Elternhaus übernehmen wollte, während der andere ausbezahlt werden sollte. In solchen Momenten geht es nicht nur um Zahlen – sondern um Fairness, Transparenz und Vertrauen.
Warum ein objektiver Verkehrswert so wichtig ist
Gerade innerhalb der Familie entstehen schnell Zweifel:
- Ist der Preis wirklich marktgerecht?
- Wird jemand benachteiligt?
- Sind besondere Risiken ausreichend berücksichtigt?
Ein qualifiziert ermittelter Verkehrswert schafft hier eine sachliche Grundlage. Er ersetzt Emotionen durch nachvollziehbare Berechnungen – und gibt beiden Seiten Sicherheit.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Bei eigengenutzten Einfamilienhäusern ist das Sachwertverfahren regelmäßig das vorrangige Verfahren. Ergänzend wird das Ertragswertverfahren zur Plausibilisierung herangezogen.
Dabei werden unter anderem berücksichtigt:
- Aktuelle Bodenrichtwerte
- Marktanpassungsfaktoren des Gutachterausschusses
- Regionale Kaufpreise und Angebotsdaten
- Liegenschaftszinssätze
- Objektzustand und Baujahr
- Lagequalität (z. B. Verkehrs- oder Gewerbeeinflüsse)
- Bauliche Besonderheiten
- Belastungen wie Nießbrauchrechte
Wichtig ist dabei: Es darf keine Doppelberücksichtigung einzelner Faktoren erfolgen. Seriöse Wertermittlung bedeutet, strukturiert, nachvollziehbar und marktkonform zu rechnen – nicht „gefühlt“.
Auch Besonderheiten müssen sachlich eingeordnet werden
Im konkreten Fall waren unter anderem folgende Punkte zu würdigen:
- Lage in einem gemischt genutzten Gebiet
- Nähe zu einer Staatsstraße
- Ein wassersensibler Bereich laut Umweltatlas
- Eine defekte Heizungsanlage
- Ein eingetragenes Nießbrauchsrecht
Nicht jeder Hinweis rechtfertigt automatisch einen Abschlag. Entscheidend ist, ob der Markt diese Faktoren tatsächlich wertrelevant berücksichtigt – oder ob sie bereits im Bodenrichtwert oder im Marktumfeld enthalten sind.
Genau hier zeigt sich die Bedeutung sachverständiger Erfahrung.
Marktanalyse statt Bauchgefühl
Eine fundierte Marktanalyse umfasst:
- Tatsächliche Kaufpreise
- Angebotswerte aus Immobilienportalen
- Regionale Marktdaten
- Entwicklung der Quadratmeterpreise
- Streuungsanalysen und Medianwerte
Gerade in nachfragestarken Regionen wie dem Chiemgau ist es wichtig, zwischen Angebots- und Transaktionspreisen zu unterscheiden.
Ein Verkehrswert ist keine Wunschzahl – sondern der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden kann.
Verwertbarkeit und Marktgängigkeit
Neben der reinen Berechnung spielt auch die Marktgängigkeit eine Rolle:
- Ist das Objekt gut verwertbar?
- Entspricht der Grundriss heutigen Anforderungen?
- Ist die Bauweise nachhaltig und werthaltig?
- Gibt es strukturelle Risiken?
Ein gepflegtes Einfamilienhaus in solider Bauweise mit marktüblicher Grundstücksgröße ist in der Regel gut veräußerbar – selbst wenn einzelne Lageeinflüsse bestehen.
Fazit: Sachlichkeit schafft Frieden
Ein Verkehrswertgutachten ersetzt keine familiäre Kommunikation. Aber es schafft eine sachliche Grundlage, auf der Entscheidungen getroffen werden können.
Transparenz.
Nachvollziehbarkeit.
Neutralität.
Das sind die drei Säulen einer fairen Vermögensregelung.
Wenn Sie vor einer ähnlichen Situation stehen – sei es bei Erbauseinandersetzungen, Schenkungen oder internen Übernahmen – stehe ich Ihnen gerne beratend zur Seite.