Typische Fehler in der Praxis – und wie man sie vermeidet
Die steuerliche Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden ist in der Bewertungspraxis seit Jahren ein sensibles Thema. Während bei Wohnimmobilien mittlerweile zahlreiche Arbeitshilfen existieren, zeigt sich bei Gewerbeimmobilien – insbesondere bei spezialgewerblichen Objekten – regelmäßig eine methodische Unsicherheit.
Gerade bei Werkstatt-, Produktions- oder Lagerimmobilien werden Bodenwertanteile häufig fehlerhaft oder schematisch angesetzt. Nachfolgend werden typische Praxisfehler analysiert und bewertungstechnisch eingeordnet.
1. Fehler: Unkritische Übernahme des Bodenrichtwerts
Ein häufiger Fehler besteht darin, den Bodenrichtwert ungeprüft auf die Gesamtfläche zu übertragen.
Der Bodenrichtwert ist:
- ein durchschnittlicher Lagewert,
- bezogen auf ein „typisches“ Grundstück,
- unter normierten Annahmen (z. B. Zuschnitt, Erschließung, Nutzbarkeit).
In der Praxis weichen Gewerbegrundstücke jedoch regelmäßig ab:
- unregelmäßiger Zuschnitt
- funktionale Unterdimensionierung
- nicht disponierbare Restflächen
- Ecklagen mit eingeschränkter Dispositionsfläche
- wassersensible Bereiche
- Fremdnutzungen (z. B. Trafostationen)
Eine sachgerechte Bodenwertermittlung erfordert daher objektspezifische Anpassungen gemäß ImmoWertV.
2. Fehler: Schematische 30/70- oder 40/60-Aufteilungen
In der steuerlichen Praxis finden sich häufig pauschale Verteilungen (z. B. 30 % Boden / 70 % Gebäude).
Solche pauschalen Ansätze sind:
- nicht objektspezifisch
- methodisch nicht hergeleitet
- im Prüfungsfall angreifbar
Der Bodenwertanteil ergibt sich nicht aus einer Quote, sondern aus:
- Ermittlung des absoluten Bodenwertes
- Gegenüberstellung zum Verkehrswert
Erst daraus ergibt sich die prozentuale Relation.
3. Fehler: Falsche Verfahrensgewichtung bei Spezialimmobilien
Werkstatt- und Produktionsgebäude sind häufig eigennutzergeprägt. Dennoch wird in der Praxis teilweise das Ertragswertverfahren dominant angewendet, obwohl kein ausgeprägter Renditemarkt existiert.
Bei spezialgewerblichen Objekten gilt:
- eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
- substanzorientiertes Erwerberverhalten
- geringer institutioneller Investorenanteil
Hier bildet das Sachwertverfahren häufig das Marktverhalten sachgerechter ab.
Ein zu stark ertragsorientierter Ansatz kann zu überhöhten Bodenwertanteilen führen.
4. Fehler: Nichtberücksichtigung funktionaler Einschränkungen
Bei Gewerbegrundstücken spielt die funktionale Nutzbarkeit eine zentrale Rolle:
- Rangierfähigkeit
- Andienbarkeit
- Erweiterungsmöglichkeiten
- interne Verkehrsführung
Ein Grundstück kann flächenmäßig ausreichend erscheinen, aber funktional unterdimensioniert sein. Dies wirkt wertmindernd auf den Bodenwert – nicht auf den Gebäudewert.
5. Fehler: Falsche Behandlung von Außenanlagen und Sonderbauteilen
Carports, Überdachungen, Waschhallen oder technische Sonderbauteile werden häufig:
- entweder dem Gebäude zugeschlagen,
- oder vollständig übersehen.
Sachlich korrekt ist:
- eigenständige bauliche Anlagen sind im Sachwert gesondert zu berücksichtigen,
- Betriebsvorrichtungen sind abzugrenzen,
- Photovoltaikanlagen sind je nach Einordnung gesondert zu behandeln.
Eine unsaubere Zuordnung verzerrt die Boden-Gebäude-Relation.
6. Fehler: Fehlende Marktargumentation
Ein Bodenwertanteil ist nur so belastbar wie seine Begründung.
Eine prüfungsfeste Herleitung erfordert:
- Marktanalyse
- Einordnung der Objektart
- Begründung der Verfahrenswahl
- Darstellung der Drittverwendungsfähigkeit
- nachvollziehbare Ableitung der Anpassungsfaktoren
Fehlt diese Argumentation, wird die Aufteilung angreifbar.
Fazit: Bodenwertanteile sind Ergebnis – nicht Ausgangspunkt
Der Bodenwertanteil ergibt sich aus:
- korrekter Bodenwertermittlung
- sachgerechter Verfahrenswahl
- realitätsnaher Marktbetrachtung
- methodisch sauberer Gegenüberstellung
Gerade bei spezialgewerblichen Immobilien ist eine substanzorientierte Bewertung regelmäßig sachgerechter als eine rein renditeorientierte Betrachtung.
Eine fundierte Herleitung schützt vor:
- pauschalen Finanzamtskorrekturen
- Diskussionen über überhöhte Bodenanteile
- methodischen Angriffspunkten
Praxishinweis
In vielen Fällen zeigt sich, dass bei Werkstatt- und Handwerksimmobilien Bodenwertanteile zwischen 25 % und 40 % marktgerecht sind – abhängig von Lage, Grundstückszuschnitt und Marktumfeld. Entscheidend ist jedoch nicht die Quote, sondern die Herleitung.