Ein Praxisbeispiel aus dem ländlichen Raum
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass Immobilienwerte automatisch steigen – besonders in nachfragestarken Regionen wie Oberbayern. Doch die Realität ist differenzierter. Ein aktuelles Verkehrswertgutachten aus dem Chiemgau zeigt eindrücklich, warum der gemeine Wert eines Grundstücks deutlich unter den üblichen Vergleichspreisen liegen kann.
Kein Neubau, kein Standardobjekt
Das bewertete Objekt besteht aus einem über 100 Jahre alten Wohnhaus, einer ehemaligen Schreinerei mit Garagen sowie einer einfachen Holzhütte. Es handelt sich damit nicht um ein marktübliches Einfamilienhaus, sondern um eine gewachsene Mischimmobilie mit sehr unterschiedlicher Bausubstanz und Nutzung.
Solche Objekte lassen sich nicht mit Neubauten oder modernisierten Bestandsimmobilien vergleichen. Dennoch greifen Eigentümer – und manchmal auch Behörden – gern auf Durchschnittspreise zurück. Genau hier beginnt das Bewertungsproblem.
Der Zustand entscheidet
Ein zentraler Faktor ist der erhebliche Sanierungs- und Modernisierungsstau:
- ungedämmte Außenwände (24 cm Mauerwerk),
- fehlende Bodenplatte im Erdgeschoss,
- Feuchtigkeit und Schimmel,
- veraltete Haustechnik,
- nicht normgerechte Treppen,
- energetisch überholte Fenster,
- eine 25 Jahre alte Heizungsanlage,
- Stromversorgung über Oberlandleitungen.
Diese Punkte sind keine Details – sie beeinflussen Nutzbarkeit, Sicherheit, Energieverbrauch und Marktgängigkeit unmittelbar. Der Markt reagiert darauf mit Zurückhaltung und Abschlägen.
Gewerbe ist nicht gleich Gewerbewert
Besonders wertrelevant ist die ehemalige Schreinerei. Auf den ersten Blick wirkt sie wie zusätzliche Nutzfläche. In der Realität handelt es sich jedoch um einen funktional überholten Handwerksbau, der heutigen Anforderungen an Gewerbeimmobilien nicht mehr entspricht.
Eine wirtschaftlich sinnvolle Sanierung ist kaum möglich. Für den Markt bedeutet das:
👉 kein zusätzlicher Ertrag,
👉 kein eigenständiger Gebäudewert,
👉 im Zweifel sogar Rückbaukosten.
Energierecht: keine Pflicht – aber ein Marktproblem
Ein häufiger Irrtum: „Dann muss doch sofort saniert werden.“
Das stimmt so nicht.
Das Gebäudeenergiegesetz schreibt keine sofortige Vollsanierung vor – weder für ungedämmte Wände noch allein wegen des Alters der Heizung. Rechtlich besteht also keine akute Pflicht.
Marktwirtschaftlich sieht es anders aus: Käufer kalkulieren zukünftige Investitionen ein. Energetische Defizite werden preislich vorweggenommen – und drücken den Verkehrswert.
Eingeschränkte Verwertbarkeit
Hinzu kommen weitere objektbezogene Besonderheiten:
- kein nutzbarer Keller (feucht),
- Heizungsleitung quer über das Grundstück,
- eingeschränkte Drittverwendbarkeit,
- sehr begrenzter Käuferkreis.
Das Objekt ist nicht flexibel verwertbar, sondern nur mit erheblichem Investitionswillen langfristig nutzbar. Auch das wirkt wertbegrenzend.
Fazit: Der gemeine Wert ist kein Durchschnittswert
Dieses Beispiel zeigt deutlich:
Der gemeine Wert einer Immobilie ergibt sich nicht aus Lage allein, sondern aus dem Zusammenspiel von:
- baulichem Zustand,
- technischer Ausstattung,
- energetischer Qualität,
- Nutzungsmöglichkeiten,
- Verwertbarkeit am Markt.
Gerade bei Schenkungen, Erbschaften oder innerfamiliären Übertragungen ist ein fundiertes Verkehrswertgutachten entscheidend, um gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren, realistischen Wert nachvollziehbar zu belegen.
👉 Wer pauschal mit Vergleichspreisen argumentiert, riskiert eine Überbewertung.
👉 Wer genau hinsieht, erkennt: Altbestand ist nicht gleich Marktwert.