Ein Blick hinter die Kulissen eines Verkehrswertgutachtens
Wer land- oder forstwirtschaftliche Flächen besitzt, vererbt, kauft oder verkauft, stellt sich früher oder später die Frage:
Was ist mein Grundstück eigentlich wert?
Die Antwort ist oft komplexer, als es auf den ersten Blick scheint. Denn land- und forstwirtschaftliche Grundstücke lassen sich nicht pauschal bewerten. In einem aktuellen Verkehrswertgutachten für mehrere Flurstücke in der Gemeinde Amerang (Landkreis Rosenheim) zeigt sich sehr deutlich, wie viele Faktoren dabei eine Rolle spielen.
Bodenrichtwert ist nur der Ausgangspunkt
Grundlage der Bewertung bildet in der Regel der Bodenrichtwert, der vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt wird. Für landwirtschaftliche Flächen in Amerang beträgt dieser aktuell 12,00 €/m².
Da Bodenrichtwerte immer zu einem festen Stichtag gelten, werden sie im Gutachten auf den konkreten Bewertungsstichtag angepasst – in diesem Fall um +12 %.
Doch damit ist die Arbeit noch lange nicht getan.
Warum Nutzungsarten entscheidend sind
Ein Grundstück besteht selten nur aus „reinem Acker“. Häufig finden sich unterschiedliche Nutzungsarten innerhalb eines Flurstücks, zum Beispiel:
- Acker- oder Grünland
- forstwirtschaftliche Flächen
- Wege und Straßenverkehrsflächen
- Gehölze, unkultivierte Flächen oder Gewässer
- Feucht- oder Moorbereiche
Jede dieser Nutzungsarten hat eine unterschiedliche Marktgängigkeit und damit einen anderen Wertansatz. Während Acker- und Grünland meist nahe am Bodenrichtwert liegen, werden Wege, Straßen oder Gewässer nur untergeordnet bewertet – teilweise sogar mit 0 €/m², wenn keine wirtschaftliche Nutzung möglich ist.
Objektbezogene Besonderheiten mindern (oder erklären) den Wert
Ein weiterer zentraler Punkt im Gutachten sind die objektspezifischen Grundstücksmerkmale. Dazu zählen unter anderem:
- ungünstige Grundstücksformen (Formmangel)
- Nähe zu Staats- oder Gemeindestraßen (Immissionen)
- fehlende oder nicht gesicherte Wegeerschließung
- ehemalige Weiher- oder Feuchtbereiche
- eingeschränkte Befahrbarkeit
Solche Merkmale wirken sich wertmindernd aus. Im Gutachten werden sie entweder durch Abschläge (z. B. 5–15 %) oder durch qualitative Hinweise berücksichtigt – immer nachvollziehbar begründet und flächenbezogen.
Forstflächen: Boden ist nicht alles
Bei forstwirtschaftlichen Grundstücken kommt eine Besonderheit hinzu:
Der Bodenwert wird ohne Bestockung angesetzt. Das bedeutet, dass der Holzbestand (Aufwuchs) separat bewertet wird.
Im Gutachten erfolgt dies über einen Barwert der Bestockung, abhängig von:
- Baumart (z. B. überwiegend Nadelholz)
- Bestandsstruktur (gewachsen, nicht jung)
- Nutzbarkeit und Marktüblichkeit
So kann der Bestockungswert einen erheblichen Teil des Gesamtwertes ausmachen – oder bewusst niedrig angesetzt werden, wenn der Bestand nur untergeordnet ist.
Warum Transparenz so wichtig ist
Ein gutes Verkehrswertgutachten zeichnet sich nicht durch möglichst hohe Zahlen aus, sondern durch Nachvollziehbarkeit.
Deshalb werden im Gutachten:
- alle Rechenschritte offengelegt,
- Teilwerte je Nutzungsart gebildet,
- durchschnittliche Bodenwerte nachvollziehbar hergeleitet,
- Besonderheiten sachlich eingeordnet.
Das schafft Vertrauen – bei Eigentümern, Käufern, Banken, Gerichten oder Finanzämtern.
Fazit
Die Bewertung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke ist kein Pauschalverfahren.
Erst die Kombination aus Bodenrichtwert, Nutzungsdifferenzierung, objektspezifischen Merkmalen und – bei Wald – der Bestockung führt zu einem realistischen Marktwert.
Wer hier auf eine fundierte, transparente Bewertung setzt, schafft eine solide Grundlage für Entscheidungen – sei es bei Verkauf, Vermögensauseinandersetzung oder steuerlichen Fragestellungen.