Die Bewertung von Grundstücken im Außenbereich stellt besondere Anforderungen an Sachverständige, Eigentümer und Steuerberater. Anders als bei klassischen Baugrundstücken im Innenbereich existieren häufig keine amtlichen Bodenrichtwerte, gleichzeitig können jedoch konkrete Bebauungsmöglichkeiten bestehen – etwa durch eine Außenbereichssatzung nach § 35 BauGB.
Anhand eines aktuellen Bewertungsfalls aus dem Landkreis Traunstein möchte ich zeigen, wie komplex solche Bewertungen sind und warum eine differenzierte Herangehensweise entscheidend ist – insbesondere bei steuerlichen Anlässen wie einer Entnahme aus dem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen.
Ausgangssituation: kein Bodenrichtwert – aber Bauabsicht
Das bewertete Grundstück lag:
- im Außenbereich,
- ohne eigenen amtlichen Bodenrichtwert,
- mit Außenbereichssatzung, die eine Wohnnutzung grundsätzlich ermöglicht,
- jedoch mit erheblichen Einschränkungen.
Solche Fälle sind typisch für ländliche Regionen:
Rechtlich kein klassisches Bauland – wirtschaftlich aber auch kein reines Grün- oder Ackerland mehr.
Ein einfacher Rückgriff auf Bodenrichtwerte benachbarter Orte oder pauschale Vergleichswerte greift hier zu kurz.
Herleitung statt Übernahme: der fiktive Bodenrichtwert
Da kein amtlicher Bodenrichtwert vorlag, wurde ein hergeleiteter (fiktiver) Bodenrichtwert ermittelt. Grundlage waren:
- Bodenrichtwerte benachbarter Gemeinden,
- Unterschiede zwischen Wohnbauflächen und gemischten Bauflächen,
- aktuelle Angebotswerte als Marktindikatoren (nicht als Kaufpreise).
Wichtig dabei:
Der hergeleitete Wert stellt keinen Endwert, sondern lediglich einen Ausgangspunkt dar.
Warum Abschläge unverzichtbar sind
Der eigentliche Bewertungsaufwand begann nach der Richtwertherleitung. Das Grundstück wies mehrere wertmindernde Besonderheiten auf, die im Markt einen erheblichen Einfluss haben:
- geringere planungsrechtliche Entwicklungsstufe (Außenbereich trotz Satzung),
- fehlende leitungsgebundene Erschließung (Wasser und Kanal),
- zwingende Umlegung bestehender Abwasserleitungen im Baufenster,
- ungünstiger Grundstückszuschnitt,
- starke Hanglage,
- extrem schmale Zufahrtsstraße ohne Wende- und Stellflächen,
- fehlende dingliche Sicherung der Zufahrt im Grundbuch.
Jeder dieser Punkte wirkt sich eigenständig auf die Nutzbarkeit, die Baukosten, die Marktgängigkeit und letztlich auf den Wert aus.
Addieren oder multiplizieren? – eine oft unterschätzte Frage
Ein häufiger Fehler in der Praxis ist das bloße Addieren von Abschlägen.
Das führt schnell zu unrealistischen Ergebnissen.
In diesem Fall wurden die Abschläge multiplikativ angesetzt. Das bedeutet:
- Jeder Abschlag wirkt auf den bereits angepassten Wert,
- Wechselwirkungen werden berücksichtigt,
- eine Überkorrektur wird vermieden.
Das Ergebnis war ein effektiver Gesamtabzug von rund 44 % – fachlich nachvollziehbar und gut begründbar.
Bauruine oder unbebautes Grundstück?
Zum Bewertungsstichtag befanden sich auf dem Grundstück noch Reste einer ehemaligen Pferdehalle.
Entscheidend war jedoch:
- kein wirtschaftlich nutzbarer Gebäudebestand,
- Rückbau bereits eingeleitet,
- vollständige Beseitigung zeitnah vorgesehen.
Das Grundstück wurde daher als unbebautes Grundstück bewertet.
Die Abbruchkosten wurden transparent und gesondert berücksichtigt – nicht versteckt im Bodenwert.
Fazit: Warum individuelle Gutachten entscheidend sind
Dieser Fall zeigt sehr deutlich:
- Grundstücke im Außenbereich lassen sich nicht schematisch bewerten.
- Bodenrichtwerte sind nur ein Hilfsmittel, kein Ersatz für fachliche Analyse.
- Für steuerliche Anlässe (Finanzamt, Betriebsentnahme, Schenkung, Erbfall) ist eine nachvollziehbare, belastbare Begründung entscheidend.
Ein gutes Gutachten beantwortet nicht nur die Frage „Was ist das Grundstück wert?“, sondern vor allem:
Warum genau dieser Wert angesetzt wurde.
Sie haben ein Grundstück mit besonderen Rahmenbedingungen?
Außenbereich, Hofstelle, landwirtschaftlicher Betrieb, fehlende Erschließung oder komplexe Zufahrten?
👉 Gerne unterstütze ich Sie mit einer sachgerechten, nachvollziehbaren Immobilienbewertung, die sowohl dem Markt als auch dem Finanzamt standhält.