Ein Praxisfall aus der Verkehrswertermittlung im Erbfall
In meiner gutachterlichen Praxis begegnet mir im Erbfall immer wieder dieselbe Situation:
Das Finanzamt setzt einen Grundbesitzwert fest, der auf den ersten Blick sauber gerechnet ist – der aber mit dem realistischen Marktwert der Immobilie wenig zu tun hat. Besonders deutlich wird das bei älteren Bestandsgebäuden.
Ein aktueller Fall aus meiner Praxis zeigt sehr gut, warum das Bewertungsgesetz mit § 198 BewG bewusst eine „Hintertür“ offenlässt – und warum sie in der Praxis so wichtig ist.
Das Objekt: nichts Besonderes – und genau deshalb anspruchsvoll
Bewertet wurde ein älteres, vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus aus den 1960er-Jahren. Kein Liebhaberobjekt, kein Neubau, keine Toplage. Ein solides Bestandsgebäude, das seit Jahrzehnten genutzt wird – mit allem, was dazugehört: einfache Ausstattung, veraltete Technik, energetische Schwächen und ein deutlich spürbarer Instandhaltungsstau.
Solche Immobilien werden am Markt durchaus gekauft. Aber niemand kauft sie, ohne genau hinzuschauen – und ohne Abschläge einzupreisen.
Warum Durchschnittswerte hier nicht helfen
Eine der größten Fehlerquellen in steuerlichen Bewertungen ist der unkritische Blick auf Durchschnittswerte. Durchschnittsmieten, durchschnittliche Liegenschaftszinsen, durchschnittliche Zustände. In der Realität kauft aber niemand „durchschnittlich“.
Im vorliegenden Fall war schnell klar:
Die nachhaltig erzielbare Miete liegt spürbar unter dem Marktdurchschnitt – nicht, weil schlecht vermietet wurde, sondern weil das Gebäude schlicht nicht mehr hergibt. Energie, Standard, Zustand und langfristige Perspektive setzen klare Grenzen.
Diese Grenzen sauber zu benennen ist kein „Drücken“ des Werts, sondern das Gegenteil: Marktrealität.
Sanierungskosten: der schmale Grat zwischen Ehrlichkeit und Übertreibung
Ein Punkt, der in Gutachten regelmäßig kritisch hinterfragt wird, sind Sanierungskosten. Auch hier gilt: Wer alles abzieht, verliert an Glaubwürdigkeit.
Im konkreten Fall war der Investitionsbedarf hoch. Trotzdem habe ich bewusst nicht den rechnerisch maximal möglichen Abzug angesetzt. Ein Teil der Maßnahmen verlängert die Nutzungsdauer oder erhöht den Wert – und darf deshalb nicht vollständig wertmindernd berücksichtigt werden.
Am Ende blieb ein gedeckelter, gut begründeter Sanierungsabzug. Genau diese Differenzierung macht ein Gutachten belastbar – auch gegenüber dem Finanzamt.
Energie, GEG und das Bauchgefühl der Käufer
Gesetze wirken nicht nur über Paragrafen, sondern über Erwartungen.
Eine alte Heizungsanlage, fehlende Dämmung, steigende energetische Anforderungen – all das führt dazu, dass Käufer vorsichtiger rechnen. Selbst wenn nicht morgen saniert werden muss, ist klar: Die Rechnung kommt.
Diese Unsicherheit wirkt wertbegrenzend. Nicht theoretisch, sondern ganz praktisch im Kaufpreis. Wer das ignoriert, bewertet an der Realität vorbei.
Warum der Sachwert hier nur Nebensache war
In diesem Fall war der Ertragswert das maßgebliche Verfahren. Der Sachwert diente lediglich dazu, das Ergebnis zu kontrollieren. Interessant war dabei nicht die Zahl selbst, sondern die Nähe zum Ertragswert. Sie zeigte: Der ermittelte Verkehrswert ist kein Ausreißer, sondern in sich stimmig.
Mein Fazit aus diesem Gutachten
Der niedrigere gemeine Wert ist kein Sonderweg und kein Trick. Er ist oft schlicht die Folge davon, dass eine Immobilie nicht dem Idealbild entspricht, das in typisierten Verfahren unterstellt wird.
Wer im Erbfall bereit ist, den tatsächlichen Zustand, die Risiken und die Marktsicht ehrlich darzustellen, hat gute Chancen, einen realistischen Wert durchzusetzen. Nicht niedrig um jeden Preis – sondern richtig.
Und genau darum geht es in der Verkehrswertermittlung.