Warum Nähe zu Bauland allein keinen höheren Grundstückswert rechtfertigt
In der Praxis der Grundstücksbewertung taucht immer wieder dieselbe Annahme auf:
„Wenn rundherum gebaut wird, muss dieses Grundstück doch auch bald Bauland sein.“
Genau diese Vorstellung führt regelmäßig zu falschen Wertansätzen – und zu Diskussionen mit Eigentümern, Käufern oder Behörden. Ein aktueller Bewertungsfall aus dem ländlichen Raum zeigt exemplarisch, warum diese Gleichsetzung nicht funktioniert.
Ländliche Lage, klare Nutzung
Das betrachtete Grundstück liegt in einer überwiegend landwirtschaftlich geprägten Umgebung. Es handelt sich um eine große, zusammenhängende Grünlandfläche, die seit Jahren ausschließlich als Wiese genutzt wird. Das Gelände ist weitgehend eben, weist jedoch feuchte Bodenbereiche und ein hohes Wasserrückhaltevermögen auf.
Unmittelbar angrenzend befinden sich Stillgewässer, Gehölzstrukturen und offene Feldfluren. Das Landschaftsbild ist naturnah und weitläufig, die infrastrukturelle Anbindung dagegen eingeschränkt. Eine klassische Konstellation für landwirtschaftliche Nutzung – nicht für eine zeitnahe Bebauung.
Erschließung: der entscheidende Engpass
Ein zentraler Punkt in der Bewertung ist die Erschließung. Das Grundstück ist lediglich über einen einfachen Kiesweg erreichbar, der ausschließlich dem land- und forstwirtschaftlichen Verkehr dient. Eine rechtlich gesicherte Zufahrt für Wohn- oder Gewerbebebauung existiert nicht.
Ohne gesicherte Erschließung fehlt jedoch eine der wichtigsten Voraussetzungen für Bauland oder Bauerwartungsland. In der Praxis wird dieser Punkt häufig unterschätzt – dabei ist er für die Marktfähigkeit eines Grundstücks entscheidend.
Bauland in der Nähe – aber nicht für dieses Grundstück
Zwar grenzen in Teilbereichen Wohn- und Gewerbeflächen an das Grundstück an, doch genau hier zeigt sich ein häufiges Missverständnis: Nähe zu Bauland bedeutet nicht automatisch Entwicklungspotenzial.
In diesem Fall existieren sogar mehrere rechtskräftige Bebauungspläne in unmittelbarer Umgebung. Das Grundstück selbst wurde jedoch bewusst nicht in diese Planungen einbezogen. Auch im Flächennutzungsplan ist es weiterhin eindeutig als landwirtschaftliche Fläche dargestellt.
Diese planerischen Entscheidungen sind keine Zufälle. Sie zeigen, dass die Gemeinde ihre Entwicklungsabsichten geprüft und das Grundstück bewusst von einer baulichen Nutzung ausgenommen hat.
Wann spricht man von Bauerwartungsland?
Bauerwartungsland liegt nur dann vor, wenn objektiv nachvollziehbar mit einer zukünftigen Bebauung gerechnet werden kann. Dazu gehören etwa:
- konkrete Bauleitplanverfahren,
- Aufstellungsbeschlüsse,
- oder eine klar erkennbare städtebauliche Entwicklungslinie.
All das fehlte hier. Es gab keine Planungsschritte, keine Vorbereitung, keine Erschließungsperspektive. Die Erwartung einer baulichen Nutzung blieb rein spekulativ.
Wie sieht das ein Käufer?
Ein verständiger Erwerber würde die Situation nüchtern bewerten:
- keine gesicherte Zufahrt,
- keine planerische Einbindung,
- hohe zeitliche und rechtliche Unsicherheiten,
- ausschließlich landwirtschaftliche Nutzung.
Unter diesen Voraussetzungen ist kein Marktteilnehmer bereit, Preise zu zahlen, die sich an Bauerwartungsland orientieren. Der Markt bewertet solche Flächen deutlich zurückhaltender – und das zu Recht.
Fazit
Der Fall zeigt sehr deutlich:
Nicht jede Fläche neben Bauland ist automatisch Bauerwartungsland. Entscheidend sind nicht Hoffnungen oder Lagegefühle, sondern Planung, Erschließung und objektive Entwicklungsperspektiven.
Wer Grundstücke bewertet – oder kaufen möchte – sollte daher weniger auf die Umgebung schauen und mehr auf das, was tatsächlich rechtlich und planerisch gesichert ist. Alles andere bleibt Spekulation.