Die Bewertung einer Werkstatt ist deutlich komplexer als die Wertermittlung eines klassischen Wohnhauses. Faktoren wie Lage, Nutzbarkeit, Ertragskraft, baulicher Zustand, energetische Qualität und rechtliche Rahmenbedingungen spielen eine entscheidende Rolle. Gerade bei steuerlichen Anlässen, betrieblichen Umstrukturierungen oder einem geplanten Verkauf ist ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB unverzichtbar.
Ein aktuelles Gutachten aus dem Landkreis Ebersberg zeigt exemplarisch, wie vielschichtig die Bewertung einer Werkstattimmobilie tatsächlich ist Werkstatt.
Das Bewertungsobjekt: Werkstatt mit Büro- und Lagerflächen
Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein gewerblich genutztes Grundstück mit Werkstatt-, Büro- und Lagerflächen. Das Gebäude wurde Ende der 1990er-Jahre errichtet und verfügt über:
- ca. 400 m² Werkstattfläche
- ca. 100 m² Bürofläche
- ca. 100 m² Lager- bzw. Kellerfläche
- ein Grundstück mit rund 2.200 m² Fläche
Die Immobilie befindet sich in verkehrsgünstiger Lage, ist jedoch auch durch starke Verkehrsimmissionen geprägt – ein typisches Spannungsfeld bei vielen Gewerbestandorten.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Werkstatt?
1. Lage & Grundstück
Die Mikro- und Makrolage im Münchner Umland wirkt sich grundsätzlich positiv auf die Nachfrage aus. Gleichzeitig führen Besonderheiten wie ein wassersensibler Bereich oder ein unregelmäßiger Grundstückszuschnitt zu wertmindernden Anpassungen beim Bodenwert.
👉 Ergebnis: Ein angepasster Bodenwert von rund 400.000 €.
2. Ertragskraft der Immobilie
Werkstätten zählen zu den klassischen Ertragswertobjekten. Entscheidend ist, welche marktüblichen Mieten nachhaltig erzielbar sind:
- Büroflächen: ca. 6,95 €/m²
- Werkstattflächen: ca. 5,30 €/m²
- Lagerflächen: ca. 4,00 €/m²
Daraus ergibt sich ein jährlicher Rohertrag von rund 41.000 €. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten und unter Berücksichtigung eines marktangepassten Liegenschaftszinssatzes wurde ein Ertragswert von rund 500.000 € ermittelt Werkstatt.
3. Zustand, Baujahr & Sanierungsbedarf
Ein besonders wichtiger Punkt bei der Bewertung von Werkstätten ist der bauliche und energetische Zustand:
- veraltete Heizungsanlagen (Öl)
- fehlende Dachdämmung
- einfache Fenster und technische Ausstattung
- deutlicher Instandhaltungs- und Modernisierungsstau
Diese Faktoren führen zu objektspezifischen Wertabschlägen, die im Gutachten pauschal mit 50.000 € berücksichtigt wurden Werkstatt.
4. Sachwert als Kontrollrechnung
Ergänzend zum Ertragswert wurde eine Sachwertermittlung durchgeführt. Diese bildet den Substanzwert von Boden und Gebäude ab und dient der Plausibilisierung.
👉 Ergebnis: Sachwert ca. 460.000 €
Die enge Nähe von Ertrags- und Sachwert bestätigt die Marktkonformität der Bewertung.
Der Verkehrswert der Werkstatt
Unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Faktoren ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein Verkehrswert von rund 500.000 €.
Dieser Wert bildet die realistisch erzielbare Marktgröße ab – ohne emotionale Einflüsse, aber mit klarer Berücksichtigung von Chancen, Risiken und Investitionsbedarf.
Fazit: Werkstatt bewerten heißt Zukunft bewerten
Eine Werkstatt ist mehr als nur eine Halle mit Toren.
Sie ist Arbeitsplatz, Produktionsstätte, Kapitalanlage und Risiko zugleich.
Eine fundierte Immobilienbewertung schafft:
- Rechtssicherheit gegenüber Finanzamt, Banken und Gerichten
- Transparenz bei Verkauf, Übergabe oder Umstrukturierung
- eine solide Entscheidungsgrundlage für Investitionen oder Sanierungen
👉 Mein Rat: Gerade bei Gewerbeimmobilien lohnt sich eine unabhängige, sachverständige Bewertung – individuell, nachvollziehbar und marktorientiert