In meiner täglichen Arbeit als Sachverständiger für Immobilienbewertung begegnet mir immer wieder dieselbe Fragestellung:
Ist die pauschale Abschreibung nach Einkommensteuergesetz wirklich noch sachgerecht – oder ist die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes bereits deutlich kürzer?
Gerade bei älteren Gewerbeimmobilien zeigt sich häufig, dass die Tabellenwerte der Abschreibung nicht mehr zur Realität des Gebäudes passen.
Technische Lebensdauer ist nicht gleich wirtschaftliche Nutzbarkeit
Ein Gebäude kann technisch noch stehen und genutzt werden – und dennoch wirtschaftlich verbraucht sein.
Für mich ist deshalb entscheidend, wie lange ein Gebäude unter marktüblichen Bedingungen sinnvoll und nachhaltig genutzt werden kann.
Dabei spielen nicht nur das Baujahr oder einzelne Modernisierungen eine Rolle, sondern vor allem:
- der bauliche Gesamtzustand,
- der Stand der technischen Gebäudeausrüstung,
- energetische Defizite,
- funktionale und brandschutztechnische Anforderungen,
- sowie die Marktgängigkeit der Nutzung.
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist damit keine rechnerische Größe, sondern das Ergebnis einer objektbezogenen Gesamtbetrachtung.
Warum Tabellenwerte allein nicht ausreichen
Die in der Sachwertrichtlinie genannten Gesamtnutzungsdauern sind aus meiner Sicht wichtige Orientierungswerte – mehr aber auch nicht.
Sie setzen einen durchschnittlichen Gebäudestandard und eine regelmäßige Instandhaltung voraus.
In der Praxis sehe ich jedoch häufig:
- veraltete Heizungs-, Elektro- und Sanitärinstallationen,
- ungedämmte Gebäudehüllen,
- schadensanfällige Dachkonstruktionen,
- brandschutztechnische Defizite,
- sowie einen erheblichen Investitionsstau.
In solchen Fällen ist eine schematische Anwendung von Tabellenwerten nicht sachgerecht.
Optische Modernisierung ersetzt keine Substanzsanierung
Ein Punkt, der mir in Gutachten besonders wichtig ist:
Ich unterscheide sehr klar zwischen optischer Aufwertung und substanzsichernder Modernisierung.
Modern gestaltete Gastronomie- oder Aufenthaltsbereiche können kurzfristig die Marktakzeptanz verbessern. Sie verlängern jedoch nicht automatisch die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes, wenn Dach, Fassade oder Haustechnik unverändert alt und erneuerungsbedürftig bleiben.
Für die Restnutzungsdauer zählt die Substanz – nicht das Design.
Der Investitionszyklus als entscheidender Faktor
In vielen Fällen zeigt sich, dass ein Gebäude einen Punkt erreicht hat, an dem mehrere wesentliche Bauteile gleichzeitig erneuerungsbedürftig sind.
Aus meiner Erfahrung ist das ein klares Indiz dafür, dass sich das Objekt am Ende eines Investitionszyklus befindet.
Die entscheidende Frage lautet dann nicht mehr:
„Kann das Gebäude noch genutzt werden?“
Sondern:
„Ist eine wirtschaftliche Nutzung ohne grundlegende Investitionen noch realistisch?“
Genau hier liegt häufig die Begründung für eine verkürzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
Anforderungen an einen belastbaren Nachweis
Eine verkürzte Restnutzungsdauer ist kein „Wunschwert“.
Sie muss objektiv, nachvollziehbar und normkonform hergeleitet werden.
In meiner Arbeit bedeutet das:
- detaillierte Beschreibung des baulichen und technischen Zustands,
- klare Trennung zwischen technischer und wirtschaftlicher Nutzungsdauer,
- Plausibilisierung über Gebäudestandard, Investitionszyklus und Marktanforderungen,
- Orientierung an ImmoWertV, Sachwertrichtlinie und aktueller BFH-Rechtsprechung.
Nur so entsteht ein Gutachten, das auch gegenüber Finanzverwaltung und Prüfinstanzen Bestand hat.
Mein Fazit
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer endet häufig früher, als es pauschale Abschreibungstabellen vermuten lassen.
Gerade bei älteren, komplex genutzten Gewerbeimmobilien ist eine individuelle Bewertung aus meiner Sicht unverzichtbar – sowohl für steuerliche Fragestellungen als auch für fundierte Investitionsentscheidungen.