Reitställe und Reitanlagen zählen zu den Spezialimmobilien. Sie sind keine klassischen Wohn- oder Gewerbeobjekte – ihre Bewertung erfordert tiefgehende Fachkenntnisse, Marktverständnis und Erfahrung mit landwirtschaftlich geprägten Immobilien. Das vorliegende Verkehrswertgutachten eines Reitstalls im Landkreis Altötting zeigt eindrucksvoll, wie komplex und zugleich wertrelevant diese Immobilienart ist.
Reitstall als Immobilienform: Mehr als nur Stallungen
Ein Reitstall vereint unterschiedliche Nutzungen auf einem Grundstück:
- Pferdeboxen und Stallgebäude
- Führanlagen, Fahrsilos und Unterstände
- Lagerflächen für Heu und Stroh
- Wohn- und Aufenthaltsbereiche (z. B. Wohnung, Stüberl)
- Koppeln und Grünflächen
Genau diese Nutzungsvielfalt macht die Bewertung anspruchsvoll – pauschale Quadratmeterpreise greifen hier nicht.
Verkehrswert des Reitstalls: Die zentralen Kennzahlen
Im vorliegenden Gutachten wurde der Reitstall zum Wertermittlungsstichtag 2025 umfassend analysiert. Das Ergebnis:
- Verkehrswert gesamt: rund 1.500.000 €
- Reiner Gebäudewert: ca. 1.000.000 €
- Reiner Bodenwert: ca. 500.000 €
- Grundstücksgröße: ca. 10.000 m²
- Nutzfläche gesamt: rund 2.000 m²
- Unterstellplätze (Pferdeboxen): 30 Stück
Diese Werte wurden auf Basis einer kombinierten Ertragswert- und Sachwertermittlung ermittelt Reitstall.
Warum bei Reitställen das Ertragswertverfahren entscheidend ist
Reitanlagen werden am Markt überwiegend unter Renditegesichtspunkten gehandelt. Ausschlaggebend sind dabei:
- erzielbare Mieten pro Pferdebox
- zusätzliche Erträge aus Wohn- und Lagerflächen
- laufende Bewirtschaftungskosten
- Leerstands- und Betriebsrisiken
Im konkreten Fall ergab sich ein jährlicher Rohertrag von rund 176.000 €, bei Bewirtschaftungskosten von ca. 24 %. Der angesetzte Liegenschaftszinssatz von 7,3 % spiegelt das erhöhte Risiko und die Spezialnutzung realistisch wider.
Lage, Baurecht und Risiken – entscheidende Wertfaktoren
Neben den Zahlen spielen rechtliche und örtliche Faktoren eine zentrale Rolle:
- Lage im Außenbereich mit landwirtschaftlicher Prägung
- rechtskräftiger Bebauungsplan
- Lage im wassersensiblen Bereich (HQ100) mit Hochwasserrisiko
- Empfehlung zum Abschluss einer Elementarversicherung
Solche Aspekte wirken sich unmittelbar auf Bodenwert, Marktgängigkeit und Investoreninteresse aus und müssen sachverständig berücksichtigt werden.
Fazit: Reitställe gehören in Expertenhand
Die Bewertung eines Reitstalls ist keine Standardaufgabe. Sie erfordert:
- fundierte Marktkenntnis
- Erfahrung mit landwirtschaftlichen Spezialimmobilien
- sichere Anwendung der ImmoWertV
- realistische Einschätzung von Erträgen, Risiken und Nutzungsmöglichkeiten
Ob für Erbauseinandersetzungen, Kauf- oder Verkaufsentscheidungen, Finanzierungen oder interne Vermögensbewertungen – ein professionelles Verkehrswertgutachten schafft Klarheit und Sicherheit.
👉 Mein Tipp: Wenn Sie einen Reitstall oder eine Reitanlage bewerten lassen möchten, setzen Sie auf einen zertifizierten Sachverständigen mit regionaler Marktkenntnis. Gerade im ländlichen Raum entscheidet die fachlich korrekte Bewertung über zehntausende Euro.