Die Bewertung einer Zahnarztpraxis stellt besondere Anforderungen an die Immobilienbewertung. Im Gegensatz zu Wohnimmobilien stehen bei Praxis- und Gewerbeflächen nicht Emotionen, sondern Ertrag, Nutzbarkeit und Marktfähigkeit im Vordergrund.
Ein aktuelles Verkehrswertgutachten einer Zahnarztpraxis im Landkreis Traunstein zeigt anschaulich, welche Kriterien für Eigentümer, Käufer, Finanzämter und Gerichte entscheidend sind.
Zahnarztpraxis
Ausgangssituation: Teileigentum einer Zahnarztpraxis
Bewertet wurde das Teileigentum einer Zahnarztpraxis in einem Wohn- und Geschäftshaus. Die wichtigsten Objektdaten:
- Nutzfläche: über 254 m²
- Gebäudetyp: Wohn- und Geschäftshaus
- Baujahr: ca. 1970
- Lage: 1. Obergeschoss
- Nutzung: vermietete Zahnarztpraxis
- Wertermittlungszeitraum: 2025
Ziel der Bewertung war die Ermittlung des Verkehrswerts nach § 194 BauGB, unter anderem zur Vorlage beim Finanzamt im Rahmen einer Übertragung der Gewerbefläche.
Lage und Marktumfeld im Landkreis Traunstein
Die Praxis befindet sich in einer zentralen Lage mit guter Anbindung an die Kreisstadt Traunstein. Die Region Chiemgau gilt als wirtschaftlich stabil mit solider Nachfrage nach medizinischen Dienstleistungen.
Gleichzeitig zeigt die Marktanalyse:
- Der Gewerbeimmobilienmarkt in ländlichen Gemeinden ist deutlich kleinteiliger
- Große Praxis- oder Büroflächen weisen eine eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit auf
- Die nachhaltige Vermietbarkeit ist ein zentraler Wertfaktor
Diese Aspekte fließen unmittelbar in die Verkehrswertermittlung ein.
Bewertungsverfahren: Warum das Ertragswertverfahren entscheidend ist
Bei vermieteten Praxisimmobilien steht der nachhaltig erzielbare Ertrag im Fokus. Deshalb wurde der Verkehrswert vorrangig mit dem Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV ermittelt und durch das Vergleichswertverfahren plausibilisiert.
Zentrale Bewertungsparameter:
- Marktübliche Nettokaltmiete: 10,00 €/m²
- Jahresrohertrag: ca. 29.300 €
- Bewirtschaftungskosten: ca. 18,5 %
- Liegenschaftszinssatz: 7,0 %
- Restnutzungsdauer: 26 Jahre
Gerade bei Arzt- und Zahnarztpraxen ist der Liegenschaftszinssatz ein besonders sensibler Faktor für den Verkehrswert.
Wertmindernde Faktoren bei der Zahnarztpraxis
Ein wesentliches Ergebnis des Gutachtens betrifft die fehlende Barrierefreiheit der Praxis:
- kein Aufzug
- schmale Treppenanlage
- unterschiedliche Bodenhöhen
- eingeschränkte Zugänglichkeit für mobilitätseingeschränkte Patienten
Zusätzlich wurden folgende Punkte berücksichtigt:
- vergleichsweise geringe Raumhöhe (ca. 2,30 m)
- eingeschränkte Belichtung von Neben- und Sozialräumen
- funktionale Einschränkungen im Praxisablauf
Diese Faktoren beeinträchtigen die Wettbewerbsfähigkeit und Zukunftsfähigkeit der Praxisimmobilie. Entsprechend wurde ein marktüblicher Abschlag von 10 % auf den Wert angesetzt.
Ergebnis der Verkehrswertermittlung
- Ertragswert: ca. 270.000 €
- Vergleichswert (stützend): ca. 286.000 €
- Verkehrswert 2025:
👉 270.000 €
Der ermittelte Verkehrswert bildet realistisch ab, welcher Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar ist, ohne spekulative oder emotionale Zuschläge.
Fazit: Zahnarztpraxis bewerten heißt Markt und Nutzung verstehen
Die Bewertung einer Zahnarztpraxis erfordert:
- fundierte Marktkenntnis für Praxis- und Gewerbeimmobilien
- Erfahrung mit steuerlichen Bewertungsanlässen
- realistische Einschätzung von Barrierefreiheit und Drittverwendung
- sichere Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung
Gerade bei Praxisübertragungen, Erbschaften, Schenkungen oder Finanzamtsbewertungen ist ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten unverzichtbar.
Ihr Ansprechpartner für die Bewertung von Gewerbeflächen
Gerhard Hofer
Diplom-Sachverständiger (DIA) für Immobilienbewertung
➡️ Sie möchten Ihre Gewerbeflächen bewerten lassen?
Ich unterstütze Sie gerne mit objektiven Gutachten, regionaler Marktkenntnis und klaren, nachvollziehbaren Ergebnissen.