Methodische Einordnung einer spezialgewerblichen Immobilie im Rahmen der steuerlichen Kaufpreisaufteilung
Die Bewertung von Kfz-Werkstätten stellt in der Praxis eine besondere Herausforderung dar. Es handelt sich regelmäßig um spezialgewerbliche Objekte mit eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit, eigennutzergeprägtem Marktumfeld und substanzorientiertem Erwerberverhalten. Der nachfolgende Praxisfall aus dem Landkreis Altötting verdeutlicht die methodischen Schwerpunkte.
1. Objekt- und Marktcharakteristik
Bewertet wurde ein zweigeschossiges Werkstattgebäude mit:
- zwei Werkstattbereichen
- fünf Hebebühnen (zzgl. Außenhebebühne)
- angebauter Waschhalle
- Bürotrakt mit Kundenannahme
- Reifenlager im Obergeschoss mit Aufzug
- Aufenthaltsraum und Sanitäreinrichtungen
- separatem Verkaufsbüro
- umfangreichen befestigten Außenflächen
- Stahlcarport für 8 Fahrzeuge mit PV-Überdachung
Grundstücksgröße: 4.000 m²
Restnutzungsdauer: 43 Jahre
Heizungsanlage: Gas, erneuert 2025
Die Lage befindet sich in einem gewachsenen Gewerbegebiet mit guter Anbindung an die A94.
2. Einordnung als spezialgewerbliche Immobilie
Werkstattgebäude weisen typischerweise folgende Merkmale auf:
- Hallenstruktur mit Toranlagen
- technische Installationen (Hebebühnen, Ölabscheider, Druckluft etc.)
- ölbeständige Bodenaufbauten
- nutzungsspezifische Nebenräume
Diese Merkmale führen zu:
- eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit
- begrenztem Investorenmarkt
- dominierendem Eigennutzersegment
Die Preisbildung erfolgt daher primär substanzorientiert.
3. Verfahrenswahl nach ImmoWertV
Gemäß ImmoWertV sind grundsätzlich alle geeigneten Verfahren anzuwenden. Die Gewichtung hat sich am Marktverhalten zu orientieren.
Begründung für das Sachwertverfahren als Leitverfahren
- Eigennutzergeprägter Markt
- Substanzorientiertes Erwerberverhalten
- Eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
- Fehlender ausgeprägter Renditemarkt
Das Ertragswertverfahren wurde ergänzend zur Plausibilisierung durchgeführt.
Sachwert (vor Marktanpassung): ca. 1,10 Mio. €
Abgeleiteter Verkehrswert: rund 1,08 Mio. €
4. Bodenwertanalyse
Ein zentraler Bestandteil der Bewertung war die differenzierte Bodenwertermittlung.
Ausgangspunkt war der Bodenrichtwert für Gewerbeflächen. Anpassungen erfolgten unter Berücksichtigung von:
- unregelmäßigem Grundstückszuschnitt
- funktionaler Unterdimensionierung für Rangierzwecke
- Eckgrundstückssituation mit eingeschränkter Dispositionsfläche
- wassersensiblem Bereich
- Teilflächen ohne unmittelbare Wertschöpfungsrelevanz
Ergebnis:
- Angepasster Bodenwert: 98,20 €/m²
- Absoluter Bodenwert: 335.254,80 €
- Bodenwertanteil im Sachwert: ca. 30 %
Diese Größenordnung entspricht typischen Relationen für gewerbliche Werkstattimmobilien im ländlich-gewerblichen Raum.
6. Steuerliche Kaufpreisaufteilung
Der Bewertungsanlass war die Ermittlung des Verkehrswertes zur steuerlichen Aufteilung des Gesamtkaufpreises in:
- Grund und Boden
- Gebäudeanteil
Auf Basis des Sachwertverfahrens ergibt sich folgende Relation:
- Gebäudeanteil: ca. 70 %
- Bodenanteil: ca. 30 %
Diese Verteilung ist im Kontext der Objektart und Marktstruktur plausibel und vertretbar.
7. Bewertungstechnische Kernerkenntnisse
- Werkstattimmobilien sind methodisch nicht wie klassische Renditeobjekte zu behandeln.
- Die Drittverwendungsfähigkeit ist regelmäßig eingeschränkt, aber vorhanden.
- Das Sachwertverfahren bildet bei eigennutzergeprägten Spezialimmobilien häufig das Marktverhalten sachgerechter ab.
- Der Bodenwertanteil muss differenziert hergeleitet werden – pauschale Ansätze sind angreifbar.
- Außenanlagen und technische Sonderbauteile sind separat und nachvollziehbar zu bewerten.
Fazit
Die Bewertung von Kfz-Werkstätten erfordert eine klare Trennung zwischen:
- substanzorientierter Marktbetrachtung
- ertragsorientierter Plausibilisierung
- steuerlicher Zielsetzung der Kaufpreisaufteilung
Nur eine sauber begründete Verfahrenswahl und eine nachvollziehbare Bodenwertanalyse gewährleisten Prüfungsfestigkeit gegenüber Finanzverwaltung und Gerichten.