Zum 1. Januar wird die Mietpreisbremse in Bayern deutlich ausgeweitet: Künftig gelten 285 Städte und Gemeinden als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt – bislang waren es 208. Damit unterliegen rund 14 Prozent der bayerischen Kommunen besonderen mietrechtlichen Regelungen. Für Eigentümer, Investoren, Käufer und Erben hat diese Entwicklung spürbare Auswirkungen auf die Immobilienbewertung.
Doch was bedeutet die Mietpreisbremse konkret für den Verkehrswert einer Immobilie?
Was regelt die Mietpreisbremse?
In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt unter anderem:
- Bei Neuvermietung von Bestandswohnungen darf die Miete maximal
10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen - Verlängerte Kündigungssperrfristen bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
- Ziel: Schutz vor übermäßigen Mietsteigerungen und Verdrängung
Die neue bayerische Mieterschutzverordnung wurde möglich, nachdem der Bundestag die gesetzliche Grundlage bis Ende 2029 verlängert hat.
Warum ist die Mietpreisbremse für die Immobilienbewertung so relevant?
Aus Sicht der Immobilienbewertung spielt die nachhaltig erzielbare Miete eine zentrale Rolle – insbesondere bei:
- Mehrfamilienhäusern
- Vermieteten Eigentumswohnungen
- Kapitalanlage-Immobilien
- Bewertungen für Finanzamt, Erbschaft oder Schenkung
Gerade im Ertragswertverfahren ist die zulässige Miethöhe ein entscheidender Einflussfaktor.
Wenn Mieten gesetzlich begrenzt sind, kann dies:
- den Ertrag reduzieren
- den Verkehrswert senken
- geplante Mietanpassungen unmöglich machen
➡️ Eine pauschale Bewertung ohne Berücksichtigung der Mietpreisbremse ist fachlich nicht korrekt.
Neue Gebiete = neue Bewertungsrealität
Durch die Ausweitung der Mietpreisbremse kommen zahlreiche Kommunen neu hinzu, u. a.:
- Teile des Großraums München
- das bayerische Oberland
- Gemeinden in Niederbayern, der Oberpfalz und Oberbayern
Für Eigentümer in neu aufgenommenen Gemeinden bedeutet das:
- Bestehende Bewertungen sollten überprüft werden
- Kaufpreise aus der Vergangenheit sind nicht automatisch übertragbar
- Investitionsrechnungen müssen neu kalkuliert werden
Gerade bei Kauf, Verkauf, Erbfall oder steuerlicher Bewertung kann die Mietpreisbremse den Ausschlag geben.
Mietpreisbremse ≠ Wertverlust – aber Bewertungsanpassung
Wichtig:
Die Mietpreisbremse bedeutet nicht automatisch, dass Immobilien an Wert verlieren.
Aber:
- Die Marktanalyse wird komplexer
- Die zulässige Miete muss realistisch angesetzt werden
- Regionale Unterschiede gewinnen stark an Bedeutung
👉 Genau hier ist die fundierte Immobilienbewertung durch einen qualifizierten Gutachter entscheidend.
Fazit: Ohne Fachbewertung steigt das Risiko
Die Ausweitung der Mietpreisbremse zeigt einmal mehr:
Immobilienwerte lassen sich nicht pauschal beurteilen.
Gesetzliche Eingriffe, regionale Marktunterschiede und mietrechtliche Vorgaben müssen:
- rechtssicher
- nachvollziehbar
- marktgerecht
in die Bewertung einfließen.
Mein Tipp:
Wenn Ihre Immobilie in einer der neu aufgenommenen Gemeinden liegt oder Sie eine Bewertung für Finanzamt, Erbschaft, Schenkung oder Verkauf benötigen, lassen Sie die Auswirkungen der Mietpreisbremse professionell prüfen.
📍 Regional. Unabhängig. Zertifiziert.
Ich unterstütze Sie gerne bei allen Fragen rund um die Immobilienbewertung in Bayern.