Die überarbeitete Europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) ist seit 28. Mai 2024 rechtsverbindlich – und Deutschland muss sie bis spätestens 29. Mai 2026 in nationales Recht übersetzen.
Für Eigentümer, Käufer, Vermieter, Projektentwickler – und natürlich für die Immobilienbewertung – ist das wichtig, weil die EPBD nicht nur „mehr Effizienz“ fordert, sondern konkrete Zielpfade und Standards setzt, die am Ende im GEG, in Nachweis-/Beratungspflichten und in Sanierungsstrategien ankommen werden.
1) Worum geht es bei der EPBD – und was ist neu?
Die EPBD ist der EU-Rahmen, um den Gebäudesektor Richtung Klimaneutralität zu bringen. In der Neufassung werden drei Dinge deutlich verschärft bzw. präzisiert:
- Neubau wird zum „Zero-Emission Building“ (ZEB)
- Neue öffentliche Gebäude: ZEB-Standard ab 1.1.2028
- Alle neuen Gebäude: ZEB-Standard ab 1.1.2030
- Bestand bekommt messbare Reduktionspfade (Wohngebäude)
Die EU setzt das Ziel, den Primärenergieverbrauch im Wohngebäudebestand bis 2030 um 16% zu senken; bis 2035 sollen es 20–22% sein (je nach nationalem Pfad). - Mindeststandards für Nichtwohngebäude (Bestand)
Die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude müssen schrittweise verbessert werden: 16% der schlechtesten bis 2030, 26% bis 2033 (als EU-weit definierte Schwellen/Anteile).
Wichtig für die Einordnung: Für Wohngebäude formuliert die EPBD laut kommunaler Einordnung keine individuellen Sanierungspflichten pro einzelnes Haus, sondern arbeitet über Bestandsziele – während bei Nichtwohngebäuden klarere Mindeststandards greifen.
2) Was bedeutet „Zero-Emission Building“ praktisch?
Ein „Zero-Emission Building“ soll sehr energieeffizient sein und keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen vor Ort verursachen.
In der Praxis läuft das (je nach Gebäudetyp) auf Folgendes hinaus:
- deutlich höhere Effizienzanforderungen an Hülle/Anlagentechnik
- Wärmeerzeugung ohne fossile Verbrennung vor Ort (typisch: Wärmepumpe, Fernwärme, erneuerbare Versorgungskonzepte)
- stärkerer Fokus auf PV/Solar, Gebäudeautomation, E-Mobilitäts-Infrastruktur und „smarte“ Nachweise
3) Was ist in Deutschland zu erwarten? (GEG, Förderung, Nachweise)
Deutschland hat bereits einen dichten Werkzeugkasten (GEG, BEG-Förderung, Energieausweis, kommunale Wärmeplanung, Netz-/Infrastrukturthemen). Die EPBD zwingt nun dazu, das System konsistent auf EU-Ziele auszurichten. Besonders wahrscheinlich sind diese Anpassungsfelder:
A) GEG-Schärfung im Neubau (ZEB-Kompatibilität)
Die EPBD setzt einen klaren Neubau-Zeitplan (öffentliche Gebäude früher, dann alle Neubauten).
In Deutschland wird das sehr wahrscheinlich bedeuten:
- Nachweislogik im GEG muss ZEB-Definitionen sauber abbilden
- Anforderungen an Primärenergie/Emissionen könnten stärker am EU-Pfad ausgerichtet werden
B) Bestand: mehr „Pfadsteuerung“ statt Einzelpflicht (aber mit spürbaren Folgen)
Auch wenn die EPBD bei Wohngebäuden über Bestandsziele arbeitet, muss Deutschland politisch/gesetzlich festlegen, wie diese Ziele erreicht werden (z. B. über Programme, Standards bei größeren Sanierungen, Beratungspflichten, bessere Datenlage, Anreize).
C) Nichtwohngebäude: Mindeststandards werden „harter“
Bei Gewerbe-/Büro-/Handelsimmobilien ist der Druck am direktesten, weil die Richtlinie hier explizit die schlechtesten Gebäude „nach oben ziehen“ will.
D) Fossile Heizungen: Zeitachsen werden enger – nationale Regeln müssen passen
Mehrere deutsche Akteure weisen darauf hin, dass die EPBD einen Ausstieg aus fossilen Heizungssystemen vorsieht bzw. forciert und dass nationale Regelungen zeitlich konsistent werden müssen (z. B. Förderlogiken und Betriebszeiträume).
E) Mehr Technik- und Mobilitätsanforderungen im Gebäude
Die EPBD adressiert u. a. Gebäudeautomation sowie Ladeinfrastruktur und Fahrradstellplätze – das wird in Deutschland voraussichtlich stärker in Neubau- und größere Sanierungsvorhaben hineinwirken.
4) Auswirkungen auf Immobilienpreise und Bewertung: Worauf sich der Markt einstellen sollte
Für die Praxis (Kauf/Verkauf/Finanzierung/Bewertung) werden drei Effekte wahrscheinlicher:
- „Regulatorische Lagequalität“ gewinnt
Gebäude, die ZEB-nah sind (oder wirtschaftlich dorthin entwickelbar), bekommen tendenziell einen Vorteil – besonders bei Finanzierung und Exit-Fähigkeit. - Sanierungsfähigkeit wird zum Werttreiber
Nicht nur „Energieklasse“, sondern: Was kostet der Pfad? (Hülle, Heizung, PV, Elektrik, Platz für Technik, Denkmalschutz, WEG-Strukturen etc.) - Nichtwohngebäude: Risikoaufschläge bei schlechtester Effizienz
Weil Mindeststandards/Schwellenwerte konkret sind, werden Objekte mit schwacher Performance häufiger „CapEx-Pflicht“ in den Businessplan bekommen.
5) Praxis-Checkliste: Was Eigentümer jetzt schon sinnvoll vorbereiten können
- Status klären: Energieausweis, Verbrauchsdaten, Baualtersklasse, Anlagentechnik, Modernisierungshistorie
- Pfad rechnen: grobe Sanierungsszenarien (Minimal / Zielpfad / „ZEB-nah“) inklusive Kosten und Förderfähigkeit
- Technikfähigkeit prüfen: Wärmepumpe/Fernwärme-Option, Elektro-Infrastruktur, PV-Potenzial
- Timing planen: größere Maßnahmen in sinnvolle Pakete bündeln (wenn ohnehin Dach/Fassade/Fenster anstehen)
Fazit
Die EPBD ist kein „fernes EU-Papier“, sondern ein Zeitplan mit Zielwerten, der bis Mai 2026 in deutsches Recht gegossen wird.
Für Deutschland heißt das: GEG-Weiterentwicklung, klarere Pfade im Bestand, spürbar stärkere Mindeststandards im Nichtwohnbereich – und damit neue Leitplanken für Preise, Investitionen und Immobilienbewertungen.